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中美貿易談判妨礙樓價回升速度

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中美貿易談判妨礙樓價回升速度

2019年02月08日 12:35 最後更新:21:40
石峽尾緹山

石峽尾緹山

中美談判進入第二輪階段,似乎美國仍佔上風,以中國人的俗語「先拔頭籌」十分合適,至於能在本月底前完全解決的機會相當低,只能讓雙方再次爭取下一次協議相對提高。總之今年這個難題冇咁易解決到!

這個困擾全球的政經困局未有即時和解之局,影響今年股樓表現,唯獨樓市資金流仍然充裕,碰上息口未見有大幅上升之勢,仍受制於土地供應未到位,料今年樓市「阿婆行路,中中地」,至於二手樓價在現階段仍受制於按揭成數所限,上車客仍以購買新盤較為上策,因提供較多優惠付款協助上車,當然也要看本身的還款能力能否過關。

早兩年便有發展商提供的高成數按揭,皆因最後買家還款能力不足要抬錢上會,故買家宜計清數才決定,不因現場氣氛所迷惑引起無謂損失。過年後料有發展商推出全新樓盤,連同開售中的貨尾,二、三月不愁沒有選擇,高成數按揭仍是汲水優惠之一,一眾上車客入市之路。

月底財政預算案出籠,料在不加辣亦不會減辣,縱使會計劃提出中長遠土地供應方案,仍會以公營房屋為主導,在私人土地上仍會只是煲無米粥居多,所以用家要上車仍要看本身能力,不宜過份追捧超出能力範圍外的物業。

劉兆昌(老樓)

##老樓 #劉兆昌 




lolau

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

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韓家輝:買樓長線升

2019年08月12日 20:46 最後更新:20:50

從事地產行業逾30年的韓家輝,有一半時間在發展商內負責銷售新樓和投資買工作,眼見市場資金流動方向,在現階段充斥大量資金的香港房地產市場,經歷多次金融危機和政經動盪,本港樓市依然是港人愛好的投資工具,對於去年第四季低潮後短短僅逾月鞏固期後,又重拾升軌,並預期樓價「年尾貴過年頭」。

現為四叔(恒地主席李兆基)旗下恒地營業(二)部總經理韓家輝,在接受本刊訪問時認為,目前四大類買家群中,當中以本地上車客仍是2019年最活躍群族,「有行家(發展商)近月開售的全新樓盤,銷售反應良好,購買力回流便看到用家的足迹歸來」,韓氏不評論其他發展商的銷售手法,但市場的確氣氛好轉,無論一手及二手買賣交投活躍,可能與以下兩個原因有關。

首先受到去年中美貿易戰事件造成小震盪,部份業主因心理影響劈價售樓,「有個別屋苑樓價下調了一至兩成,反而吸引了過去不斷追住個價但上不到車的買家,正給予他們這班上車客難得的機會。」韓家輝認為去年的樓市是一個鞏固期後的反彈市,「我都沒有諗過那麼快便完成短暫的調整期。

「從申請居屋入表錄得逾27萬人,反映了市民上樓需求十分大,縱使有一成回流私人市場,對私樓好大幫助;何況每年有五至六萬對新婚家庭,他們可能會選擇租樓、買樓、或搬回父母家同住,不可忽視這批住屋自然新增需求量。」向隅客回流對私人市場也有很大的幫助,綜觀最近上車盤的吸納能力並無削弱,同時投資收租客開始活動,有實力的買家更買兩伙或以上,所以樓市動力有增無減。至於年前活躍豪宅市場的內地客暫時不是主打族群,他們對物業需求只限於豪宅和超級豪宅,而這類物業可說是可遇不可求。

「現時豪宅的定義有點模糊,一致可分傳統豪宅、地區豪宅和超級豪宅,但什麼類型的豪宅也有它們的捧場客」,他特別提到將軍澳豪宅價也達每方呎4萬元,甚至貴過傳統區份,反映了新一代豪宅買家可接受了非傳統區份物業「豪宅價」了,資金實在太多而傳統豪宅新供應匱乏,造就新豪宅的誕生。

今年恒地(二)部共有五個全新樓盤登場,計有大角咀利奧坊三期、西營盤藝里坊二期、北角維峯・浚匯、西半山羅便臣道62號C和尖沙咀德成街2號,合共逾1,200伙,除了西半山項目乃傳統豪宅區,均為市區傳統地段,連同其餘三個今年內入伙的新盤餘貨,連同全新項目涉及約會1,800伙,當中新界北區高爾夫・御苑可於第三季以現樓形式出售。

第二個令樓市最近從整固期回順的原因,皆由美國聯儲局多番暗示,由於預期美國經濟未有預期般復甦,故令今年加息次數存在了變數,這也造成因為息口上調陰影暫時解除,加強了買家入市的信心。當問及過去數年發展商向買家提供多成數按揭時,韓氏表示,只是給予多一個按揭選擇給買家,並沒有太多買家廣泛使用,「按本身樓盤為例,不少最初選用高成數按揭的買家,在之後改選了傳統的即供按揭,反映了客戶群實力充足,最後並不需要這類按揭產品,因此選用高成數按揭不會是市場趨勢。」若果回升的勢頭持續的話,「今年底樓價好大機會高過年頭。」據提供的資料顯示,恒地(二)部去年底在一手銷售的銷售金額約200億元,韓氏表示每年均以銷售伙數為準,暫難以推測全年銷售金額目標,因為可出售的伙數未必會全數在2019年內全數推出。

 一手住宅物業銷售條例,在2013年4月29日實施至今近6年,經過多年發展商可否適應?韓家輝認為,發展商已在短時間內適應條例,對於新例的要求亦配合良好,運作暢順。

另問及近年細單位當導,買家對單位的內部要求為何?他指買家普遍對單位內實用性要求相當高,亦對物業軟硬件的品質要十分重視,例如大廈的高科技附加設施等等。由於現時新界地區的樓價與市區,雖與多年前拉近了距離,但亦有一至兩成的差距,現時與內地拉近交通時間,不少港人要經常往內地城市公幹或上班,對區內住屋需求起了變化,因此在新界置業也有一定的數量。「況且自粵港澳大灣區公布了規劃大綱,粵港兩地加強了商務機會,港人北上工作或內地人南下置業,將深化新界區住宅的客戶群,在這方面恒地現存的土地儲備具相當優勢。」

據恒地2018年中期報告顯示,目前公司在新界區擁有約4,530萬方呎農地,晬全港擁有最多新界土地的發展商,,包括在元朗洪水橋新發展區擁有約647萬方呎土地、粉嶺北、坪輋/打土口十水嶺則分別擁有240萬方呎和245萬方呎的土地,單是三個地區便合共持有約1,132萬餘方呎的地皮,年報指出,公司透過不同途徑補充土地儲備,在去年度包括斥資約159.58億元,購入兩幅位於啟德區的住宅地皮,可建樓面面積為110萬方呎,預料可以於2022年分期落成,至於多年透過私人收購合併發展更不計其數,可見在樓市持續平穩下甚至回復升勢時,恒地在發展土地成本上佔有先天的優勢,毋須在靜市時透過減價招數來賣樓,資金上未出現很大壓力。

另談及特區政府在覓地建屋上,經年被市場詬病「有心無力、紙老虎」等,只是提一些空泛而不切實際的空想,但是擁有測量師專業資格的韓家輝,也趁機替政府辯稱,現屆政府有決心造成,「由於涉及搵地、和規劃過程漫長,需要達到社會共識及時間處理」,現階段從各種方式尋找新地皮(或填海),中長期可見實質效果。

總括而言,韓家輝形容,「磚頭文化」在中國人社會根深蒂固,樓市有起有跌,不過傳統智慧,「買樓長線始終會升」,在眾多坊間普遍的投資工具中乃最穩健的。

撰文:lolau /Mike Lau

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