量力而為買樓「實羸」？
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很多人認為我多年前提出「磚本位」概念是想推銷買樓的保值能力，其實不是，我是認為「磚本位」有如美國「金本位」和當年英國的「銀本位」一樣，是一個國家金融的底氣。
想一想，中國最多就是土地，發展房地產市場不單只可以令普遍人民過得更好，更加重要的是房地產有藏富於民的能力，近14億人民就正正是支持房地產的租客，他們用自己的自住能力去支持他們的房地產價值，是一個最安全有效去增加國力的方案。房地產愈平均分配不單只合乎社會主義的精神，更令市場更加安全，房地產在發展的升值過程中，只要日益保持低借貸率的話，整個房地產市場就成為非常龐大的財富力量，除了是支持中國金融的最基礎底氣外，人民亦因為有了房地產而有了財產，這種底氣更加是源於普羅大眾市民的力量，成為國力更強大的後盾。
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除此，「磗本位」概念其實是一個以地產為核心的資產系統，是一個最重要的金融及民生系統，不單在控制市場風險，也令財富高速增值，高速增值物業本來容易引起價格爆破，但是只要以「龍市模式」不斷主動製造調整鞏固效果，並將按揭率不斷減低，那麼升值的物業就成為非常鞏固的真資產了！
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在這動盪的世道，樓市的損耗比其他投資項目少，穩定性及收租回報率也相對表現出色，當股市和其他資產市場不穩的時候，人們就會警覺世界原來正是以「磚本位」去運作呢！
當樓價是量化貨幣和資金過多的投射時，人們千萬不要幻想樓價會大跌，中國式經濟「磚本位」（即以樓價去儲藏量化貨幣的價值並為社會作利益分配），就算樓市辣招，它們的任務主要都是強化市場面對貨幣戰爭，而不是令樓價下跌，過去很多人因為誤會了這個功能，而不斷錯失入市機會！想一想，如此穩定的樓市政策，政府會否自毀長城讓房地產崩塌！？今日太多香港人正等待歐美式的泡沫爆破，最後可能等到的卻是中國式經濟的資產值拾級而上呢！其實「龍二市」只是自然的調整！「等」的人都風險奇高！
祥益地產總裁汪敦敬
政府要做的是減少輸家(無產者)，增加有資產者是最佳的方法之一。鑒於新建樓宇鞭長莫及且成本高，只有以現有資源去解決問題方為實際，所以我認為政府重新發售公屋是必須要考慮的項目，縱使之前的經驗告訴了我們，將公屋業主及租客放在一起會產生大量的矛盾及問題，但我認為擁有大無畏精神的政府團隊是值得從這方向闖關的。
其實買樓只要在量力而為下進行就「無得輸」！風險的魔鬼其實只在是否「量力而為」上，而非買樓的本質上！磚本位下買樓長遠投資上本質是優秀的，而且一直以來都是面對銀紙貶值的最佳套戥工具。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首8個月全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記錄15871宗，有4,333宗為一手買入成交(佔27.3%)，11,538宗為二手買入成交(佔72.7%)。當中上手業主於2012年或以前及2024 年或之後一手買入的佔比少於三成，介乎17.6%到29.3%，而二手買入佔比則達七成以上，錄70.7%到82.4%不等。但2013至2017年及2018 至 2023年一手買入的佔比卻升穿三成，錄35.6%及32.3%，而二手買入佔比降至不足七成，只有64.4%及67.7%。
帳面獲利方面，首8個月二手買入平均獲利幅度達1.06倍，明顯較一手買入的77.6%為高。業主於1995至1996年、1997 至 2002年、2003 至 2007年、2008 至 2012年及2013 至 2017年二手買入轉售獲利幅度為1.54倍、1.80倍、1.92倍、78.3%及15.6%，較同期一手買入的1.04倍、1.39倍、1.50倍、47.4%及14.7%為高。惟2018 至 2023年及2024 年或之後這兩個時段，一手買入的轉售獲利幅度錄7.9%及12.2%，與同期二手買入的7.2%及12.2%相若。該些能夠獲利的一手買入單位多於樓市調整後買入，發展商以貼市價策略銷售，故此拉近了一手與二手買入兩者之間的獲利幅度。值得留意的是，上手業主一手及二手買入獲利幅度最高的購入年份均屬2003至2007年，高達1.50倍以上，因為當時樓市處於谷底，樓價低迷，於這個時段買入轉售能賺取可觀利潤。
帳面蝕讓方面，首8個月二手買入平均蝕讓幅度錄18.4%，較一手買入的19.5%略低。業主於2008 至 2012年、2013 至 2017年、2018 至 2023年及2024 年或之後二手買入轉售蝕讓幅度為10.4%、12.6%、21.9%及7.4%，較同期一手買入的14.3%、15.8%、22.9%及12.1%稍低。只有1997 至 2002年二手買入轉售蝕讓幅度錄16.1%，較同期一手買入的1.7%為高，不過該時段買入的成交宗數不多。至於上手業主一手及二手買入蝕讓幅度最高的購入年份均屬2018 至 2023年，蝕幅超過兩成，因為當時樓價處於歷史高峰期。除了2018 至 2023年外，無論任何時段一手及二手買入轉售蝕讓幅度均約一成到一成半左右。
2018年或之後一手買入轉售平均賬面獲利幅度最高的5個屋苑均位於新界區，大部份業主於2023年底後買入，樓價已經由高位回落。屯門上嵐錄4宗成交，平均獲利8.16%，賺幅最高。元朗尚柏、天水圍YOHO WEST及屯門NOVO LAND，分別平均獲利6.40%、6.13%及3.91%。大圍柏傲莊錄18宗，獲利宗數最多，平均獲利3.77%。
另外，2018年或之後一手買入轉售平均賬面蝕讓幅度最高的5個屋苑亦主要位於新界區，大部份業主於2018至 2021年樓價高峰期間買入。屯門緹岸錄19宗成交，平均蝕讓45.02%，蝕讓宗數及蝕幅均為最高。沙田薈蕎、上水高爾夫•御苑及屯門御海灣，分別平均蝕讓40.74%、40.41%及37.16%。而油塘曦臺，是唯一上榜的市區屋苑，錄8宗成交，平均蝕讓38.27%。
2018年或之後買入轉售賬面獲利幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，全部業主於2024年撤辣後二手購入，兼全屬樓齡約50年以上的舊樓，獲利幅度介乎34.01%到42.20%。其中賺幅最高是旺角西洋大樓一低層單位，業主於2025年1月以218萬元二手購入，同年以310萬元沽出，賬面獲利92萬元或42.20%。
至於2018年或之後買入轉售賬面蝕讓幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，所有業主均於2018至 2019年買入，有3宗屬銀主盤成交，2宗為木器大王傅世彪收購尖沙咀山林道13-15號舊樓落釘失敗而沽出個案。其中蝕幅最高是大嶼山WHITESANDS的一間洋房，業主於2018年1月以5061萬元一手購入，其後淪為銀主盤，2025年銀主以1650萬元沽出，賬面蝕讓3411萬元或67.40%。
