新盤的「飢餓遊戲」？
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近日疫情有緩和跡象，發展商旋即加快推盤步伐，市場預計月內將有5個新盤推出，涉約千伙，新一輪新盤戰幔即將揭開，為樓市重新注入動力。於8月進行的調查顯示，最多受訪者認為未來樓市走勢平穩，入市意慾創10季新高；另有近4成人認為房地產為目前本港較穩健資產配置，反映樓市悲觀情緒降溫，計劃把握機會入市筍盤。
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調查顯示，最多受訪者認為未來12個月香港樓價走勢平穩，比例達28.1%，調查亦顯示，有42%受訪者計劃未來12個月入市，按季升2.1個百分點，兼創10季新高。由此可見，不少市民對樓市「抗疫力」有信心。除此以外，調查亦發現，最多受訪者(37.5%)認為目前較穩健資產配置為房地產，其次為現金/活期存款佔15.9%，股票/基金佔14.4%，黃金及外幣定存分別佔13.1%及10.8%，反映磚頭價值仍被看高一線。
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各國央行推行量化寬鬆(QE)救市，美國更啟動無限量寛，意味利率長期維持於接近零水平，相信本港低息環境勢將延續。最近不少中概股在港上市，資金持續流入本港，銀行體系結餘升至突破2,000億港元。銀行存息低企，股市波動性高，本港房地產市場相對較硬淨，具投資升值及抗通脹潛力，吸引不少買家投資。
目前市場由用家主導，政府去年10月放寛按保樓價上限後，業主較易出售原有單位，有助促進二手流通，加上「宅經濟」刺激物業需求，繼續看好600萬至1,000萬元的中小型物業板塊交投。豪宅市場亦不容忽視，優質豪宅供應罕有，備受實力買家追捧，近日豪宅新盤不乏承接，倘疫情續緩，中港有機會恢復通關，其時「北水」重臨，有望帶動豪宅市場續向好。
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雖然8月受疫情陰霾籠罩，不過新盤銷情仍不俗，綜合<一手住宅物業銷售資訊網>數據顯示，8月錄約1,000伙一手成交，較7月約1,160伙僅輕微下跌，其中兩個屯門新盤皆錄理想銷情。隨著疫情略回穩，發展商隨即密鑼緊鼓籌備推盤，預期一手新盤勢成市場焦點。
根據差餉物業估價署最新數據顯示，本年7月份私人住宅售價指數報384.8點，較6月份下跌約0.5%，連升兩個月後回軟。不過本年首7個月，該指數累計仍有約1.5%增長，可見樓價抗跌力甚強。若疫情持續緩和，加上樓市根基穩，預計全年樓價窄幅波動，維持約5%波幅預測。電郵：richardl@hkp.com.hk
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首8個月全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記錄15871宗，有4,333宗為一手買入成交(佔27.3%)，11,538宗為二手買入成交(佔72.7%)。當中上手業主於2012年或以前及2024 年或之後一手買入的佔比少於三成，介乎17.6%到29.3%，而二手買入佔比則達七成以上，錄70.7%到82.4%不等。但2013至2017年及2018 至 2023年一手買入的佔比卻升穿三成，錄35.6%及32.3%，而二手買入佔比降至不足七成，只有64.4%及67.7%。
帳面獲利方面，首8個月二手買入平均獲利幅度達1.06倍，明顯較一手買入的77.6%為高。業主於1995至1996年、1997 至 2002年、2003 至 2007年、2008 至 2012年及2013 至 2017年二手買入轉售獲利幅度為1.54倍、1.80倍、1.92倍、78.3%及15.6%，較同期一手買入的1.04倍、1.39倍、1.50倍、47.4%及14.7%為高。惟2018 至 2023年及2024 年或之後這兩個時段，一手買入的轉售獲利幅度錄7.9%及12.2%，與同期二手買入的7.2%及12.2%相若。該些能夠獲利的一手買入單位多於樓市調整後買入，發展商以貼市價策略銷售，故此拉近了一手與二手買入兩者之間的獲利幅度。值得留意的是，上手業主一手及二手買入獲利幅度最高的購入年份均屬2003至2007年，高達1.50倍以上，因為當時樓市處於谷底，樓價低迷，於這個時段買入轉售能賺取可觀利潤。
帳面蝕讓方面，首8個月二手買入平均蝕讓幅度錄18.4%，較一手買入的19.5%略低。業主於2008 至 2012年、2013 至 2017年、2018 至 2023年及2024 年或之後二手買入轉售蝕讓幅度為10.4%、12.6%、21.9%及7.4%，較同期一手買入的14.3%、15.8%、22.9%及12.1%稍低。只有1997 至 2002年二手買入轉售蝕讓幅度錄16.1%，較同期一手買入的1.7%為高，不過該時段買入的成交宗數不多。至於上手業主一手及二手買入蝕讓幅度最高的購入年份均屬2018 至 2023年，蝕幅超過兩成，因為當時樓價處於歷史高峰期。除了2018 至 2023年外，無論任何時段一手及二手買入轉售蝕讓幅度均約一成到一成半左右。
2018年或之後一手買入轉售平均賬面獲利幅度最高的5個屋苑均位於新界區，大部份業主於2023年底後買入，樓價已經由高位回落。屯門上嵐錄4宗成交，平均獲利8.16%，賺幅最高。元朗尚柏、天水圍YOHO WEST及屯門NOVO LAND，分別平均獲利6.40%、6.13%及3.91%。大圍柏傲莊錄18宗，獲利宗數最多，平均獲利3.77%。
另外，2018年或之後一手買入轉售平均賬面蝕讓幅度最高的5個屋苑亦主要位於新界區，大部份業主於2018至 2021年樓價高峰期間買入。屯門緹岸錄19宗成交，平均蝕讓45.02%，蝕讓宗數及蝕幅均為最高。沙田薈蕎、上水高爾夫•御苑及屯門御海灣，分別平均蝕讓40.74%、40.41%及37.16%。而油塘曦臺，是唯一上榜的市區屋苑，錄8宗成交，平均蝕讓38.27%。
2018年或之後買入轉售賬面獲利幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，全部業主於2024年撤辣後二手購入，兼全屬樓齡約50年以上的舊樓，獲利幅度介乎34.01%到42.20%。其中賺幅最高是旺角西洋大樓一低層單位，業主於2025年1月以218萬元二手購入，同年以310萬元沽出，賬面獲利92萬元或42.20%。
至於2018年或之後買入轉售賬面蝕讓幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，所有業主均於2018至 2019年買入，有3宗屬銀主盤成交，2宗為木器大王傅世彪收購尖沙咀山林道13-15號舊樓落釘失敗而沽出個案。其中蝕幅最高是大嶼山WHITESANDS的一間洋房，業主於2018年1月以5061萬元一手購入，其後淪為銀主盤，2025年銀主以1650萬元沽出，賬面蝕讓3411萬元或67.40%。
