資金氾濫最益樓價？
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時代好像日益資訊發達，但是人們得到的真相卻竟然愈來愈少。是的，資訊可以為我們帶來真相，也會為我們帶來傲慢與偏見。
縱使執筆的時候，最新香港的貨幣總供應量M3(截至7月31日)是有力地再創新高，比6月單月大升了2.6%，總共是15.53萬億港元。有粉絲看到筆者在面書上分享「M3不斷破新高」的帖子，不禁留言：「唔知點解啲人仲相信資金會走人。」是的，雖然幾乎每天的消息和數據也反映資金不斷流入香港，但仍有不少人相信美國會把中國鬥垮，他們寧願相信特朗普認為香港會走向地獄，被剝削者竟相信剝削者的說話，可說是最荒謬的事情了。
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人們看樓市仍然是選擇自己喜歡看的資訊，不少人只看一手樓銷情，近期一手樓成交減少，今年首7個月平均每月是1,155宗，比2019年平均每月1,759宗減少34%。但是，很多人誤以為一手樓成交減少當是樓市不振，但是沒有人看一手樓的樓價是屢創新高。
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人們更忽略了二手的成交量，今年5月至7月，二手成交量平均是4,686宗，比年初1月的2,136宗，增加1.2倍。如果對比過去12個月的平均3,253宗，則多了44%，在成交大幅增加情形之下，樓價怎會可以大跌？筆者形容，現在是一個清倉期的尾聲，一個月前的筍盤已大量賣了。很多人不明白，當筍盤清倉前的初期，當然是會成交最優質的單位，而最後賣的就是質素較弱的單位。如此一來，你會發覺有些區份單看指數就會有呎價下調的趨勢，這未必等於樓價真正下跌。
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很多人說，M3增加對樓市沒有正面影響，因為有關資金並沒有大量進入樓市。筆者同意進入樓市是較慢的，但問題就是大量資金亦會令到息口便宜，普遍業主防守能力會更強，及銀行積聚的資金最後都會瀉出去的。只是因為疫情及政治氣候還是要觀察的關係，所以變了會有一個假象，就是銀行不積極去借貸，這在市場定律下是不可能長久的，最後銀行也會因為資金氾濫而進取借貸的。
進取入市的人愈來愈多，樓市相信吉多凶少了。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首8個月全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記錄15871宗，有4,333宗為一手買入成交(佔27.3%)，11,538宗為二手買入成交(佔72.7%)。當中上手業主於2012年或以前及2024 年或之後一手買入的佔比少於三成，介乎17.6%到29.3%，而二手買入佔比則達七成以上，錄70.7%到82.4%不等。但2013至2017年及2018 至 2023年一手買入的佔比卻升穿三成，錄35.6%及32.3%，而二手買入佔比降至不足七成，只有64.4%及67.7%。
帳面獲利方面，首8個月二手買入平均獲利幅度達1.06倍，明顯較一手買入的77.6%為高。業主於1995至1996年、1997 至 2002年、2003 至 2007年、2008 至 2012年及2013 至 2017年二手買入轉售獲利幅度為1.54倍、1.80倍、1.92倍、78.3%及15.6%，較同期一手買入的1.04倍、1.39倍、1.50倍、47.4%及14.7%為高。惟2018 至 2023年及2024 年或之後這兩個時段，一手買入的轉售獲利幅度錄7.9%及12.2%，與同期二手買入的7.2%及12.2%相若。該些能夠獲利的一手買入單位多於樓市調整後買入，發展商以貼市價策略銷售，故此拉近了一手與二手買入兩者之間的獲利幅度。值得留意的是，上手業主一手及二手買入獲利幅度最高的購入年份均屬2003至2007年，高達1.50倍以上，因為當時樓市處於谷底，樓價低迷，於這個時段買入轉售能賺取可觀利潤。
帳面蝕讓方面，首8個月二手買入平均蝕讓幅度錄18.4%，較一手買入的19.5%略低。業主於2008 至 2012年、2013 至 2017年、2018 至 2023年及2024 年或之後二手買入轉售蝕讓幅度為10.4%、12.6%、21.9%及7.4%，較同期一手買入的14.3%、15.8%、22.9%及12.1%稍低。只有1997 至 2002年二手買入轉售蝕讓幅度錄16.1%，較同期一手買入的1.7%為高，不過該時段買入的成交宗數不多。至於上手業主一手及二手買入蝕讓幅度最高的購入年份均屬2018 至 2023年，蝕幅超過兩成，因為當時樓價處於歷史高峰期。除了2018 至 2023年外，無論任何時段一手及二手買入轉售蝕讓幅度均約一成到一成半左右。
2018年或之後一手買入轉售平均賬面獲利幅度最高的5個屋苑均位於新界區，大部份業主於2023年底後買入，樓價已經由高位回落。屯門上嵐錄4宗成交，平均獲利8.16%，賺幅最高。元朗尚柏、天水圍YOHO WEST及屯門NOVO LAND，分別平均獲利6.40%、6.13%及3.91%。大圍柏傲莊錄18宗，獲利宗數最多，平均獲利3.77%。
另外，2018年或之後一手買入轉售平均賬面蝕讓幅度最高的5個屋苑亦主要位於新界區，大部份業主於2018至 2021年樓價高峰期間買入。屯門緹岸錄19宗成交，平均蝕讓45.02%，蝕讓宗數及蝕幅均為最高。沙田薈蕎、上水高爾夫•御苑及屯門御海灣，分別平均蝕讓40.74%、40.41%及37.16%。而油塘曦臺，是唯一上榜的市區屋苑，錄8宗成交，平均蝕讓38.27%。
2018年或之後買入轉售賬面獲利幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，全部業主於2024年撤辣後二手購入，兼全屬樓齡約50年以上的舊樓，獲利幅度介乎34.01%到42.20%。其中賺幅最高是旺角西洋大樓一低層單位，業主於2025年1月以218萬元二手購入，同年以310萬元沽出，賬面獲利92萬元或42.20%。
至於2018年或之後買入轉售賬面蝕讓幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，所有業主均於2018至 2019年買入，有3宗屬銀主盤成交，2宗為木器大王傅世彪收購尖沙咀山林道13-15號舊樓落釘失敗而沽出個案。其中蝕幅最高是大嶼山WHITESANDS的一間洋房，業主於2018年1月以5061萬元一手購入，其後淪為銀主盤，2025年銀主以1650萬元沽出，賬面蝕讓3411萬元或67.40%。
