財富效應浪接浪？
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辛亥牛年將至，樓股皆現新氣象，恒生指數勇闖三萬點關口，樓市交投亦見暢旺。市場人士指出，自有紀錄以來的歷年牛年，亦即是1997年及2009年，樓市的表現皆較前一年優勝，樓價同現升幅。
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美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年的農曆新年未至，樓市已隨股市提早出現「小陽春」，1月的一二手交投皆旺，預計本港樓市將展現「牛氣」，一二手量額齊升，呈「丁財兩旺」的局面，如疫情隨鼠而遁，全年樓價至少升5%。
布少明指出，綜觀歷年樓市數據，牛年樓市表現皆優於鼠年，而且升幅頗為顯著。12年前的2009年，樓市經歷過2008年金融海嘯後，因「量化寬鬆」令樓市急速反彈，一手私樓註冊量較2008年升約66.2%，金額上升約65.3%；同年二手住宅註冊量按年升約16.3%，金額亦升約12.6%，全年樓價錄得約26.9%的升幅。
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至於另一個牛年1997年，一手私樓註冊量較1996年升約6.8%，一手金額上升約57.2%；同年二手住宅註冊量按年升約33.2%，金額則升約76.3%，全年樓價亦錄得19%的升幅。
布少明預計樓市將一如以既往，展現「牛氣」。事實上，農曆新年未至，本港樓市交投已經出現旺勢，「小陽春」提早出現。主要原因是近日股市向好，引發財富效應，更出現「套股換樓」個案。
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另外，本月料有多個新盤陸續登場，入市氣氛升溫，該行資料顯示，單計今月首24日已賣出逾1,000個新盤單位，相信全月一手銷售量有望達1,500伙，較去年12月的583伙升近1.6倍；亦較去年同期的1,177宗升逾27%。
布少明認為，牛年一手及二手將呈現「丁財兩旺」的局面，估計今年新盤銷售量可回升至1.8萬伙，按年上升約24%；至於新盤銷售金額料升至2,420億元，按年升幅更達至約49%，屆時將創出《一手銷售條例》後新高。二手市場亦有望延續「量額齊升」，註冊量將達到5萬宗，創9年新高；註冊金額則有望達到4,200億元，創11年新高。
值得留意，「美聯樓價指數」最新報162.15點，按周微跌0.04%，雖然連跌3周，惟按周跌幅收窄。展望全年，如疫情隨鼠而遁，辛亥牛年的樓價可出現「小V型反彈」，升幅至少升5%，假如本港經濟強勁復甦，樓價甚至有力直撲2019年創出的歷史高位。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首8個月全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記錄15871宗，有4,333宗為一手買入成交(佔27.3%)，11,538宗為二手買入成交(佔72.7%)。當中上手業主於2012年或以前及2024 年或之後一手買入的佔比少於三成，介乎17.6%到29.3%，而二手買入佔比則達七成以上，錄70.7%到82.4%不等。但2013至2017年及2018 至 2023年一手買入的佔比卻升穿三成，錄35.6%及32.3%，而二手買入佔比降至不足七成，只有64.4%及67.7%。
帳面獲利方面，首8個月二手買入平均獲利幅度達1.06倍，明顯較一手買入的77.6%為高。業主於1995至1996年、1997 至 2002年、2003 至 2007年、2008 至 2012年及2013 至 2017年二手買入轉售獲利幅度為1.54倍、1.80倍、1.92倍、78.3%及15.6%，較同期一手買入的1.04倍、1.39倍、1.50倍、47.4%及14.7%為高。惟2018 至 2023年及2024 年或之後這兩個時段，一手買入的轉售獲利幅度錄7.9%及12.2%，與同期二手買入的7.2%及12.2%相若。該些能夠獲利的一手買入單位多於樓市調整後買入，發展商以貼市價策略銷售，故此拉近了一手與二手買入兩者之間的獲利幅度。值得留意的是，上手業主一手及二手買入獲利幅度最高的購入年份均屬2003至2007年，高達1.50倍以上，因為當時樓市處於谷底，樓價低迷，於這個時段買入轉售能賺取可觀利潤。
帳面蝕讓方面，首8個月二手買入平均蝕讓幅度錄18.4%，較一手買入的19.5%略低。業主於2008 至 2012年、2013 至 2017年、2018 至 2023年及2024 年或之後二手買入轉售蝕讓幅度為10.4%、12.6%、21.9%及7.4%，較同期一手買入的14.3%、15.8%、22.9%及12.1%稍低。只有1997 至 2002年二手買入轉售蝕讓幅度錄16.1%，較同期一手買入的1.7%為高，不過該時段買入的成交宗數不多。至於上手業主一手及二手買入蝕讓幅度最高的購入年份均屬2018 至 2023年，蝕幅超過兩成，因為當時樓價處於歷史高峰期。除了2018 至 2023年外，無論任何時段一手及二手買入轉售蝕讓幅度均約一成到一成半左右。
2018年或之後一手買入轉售平均賬面獲利幅度最高的5個屋苑均位於新界區，大部份業主於2023年底後買入，樓價已經由高位回落。屯門上嵐錄4宗成交，平均獲利8.16%，賺幅最高。元朗尚柏、天水圍YOHO WEST及屯門NOVO LAND，分別平均獲利6.40%、6.13%及3.91%。大圍柏傲莊錄18宗，獲利宗數最多，平均獲利3.77%。
另外，2018年或之後一手買入轉售平均賬面蝕讓幅度最高的5個屋苑亦主要位於新界區，大部份業主於2018至 2021年樓價高峰期間買入。屯門緹岸錄19宗成交，平均蝕讓45.02%，蝕讓宗數及蝕幅均為最高。沙田薈蕎、上水高爾夫•御苑及屯門御海灣，分別平均蝕讓40.74%、40.41%及37.16%。而油塘曦臺，是唯一上榜的市區屋苑，錄8宗成交，平均蝕讓38.27%。
2018年或之後買入轉售賬面獲利幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，全部業主於2024年撤辣後二手購入，兼全屬樓齡約50年以上的舊樓，獲利幅度介乎34.01%到42.20%。其中賺幅最高是旺角西洋大樓一低層單位，業主於2025年1月以218萬元二手購入，同年以310萬元沽出，賬面獲利92萬元或42.20%。
至於2018年或之後買入轉售賬面蝕讓幅度最高的5宗成交(不包括村屋)，所有業主均於2018至 2019年買入，有3宗屬銀主盤成交，2宗為木器大王傅世彪收購尖沙咀山林道13-15號舊樓落釘失敗而沽出個案。其中蝕幅最高是大嶼山WHITESANDS的一間洋房，業主於2018年1月以5061萬元一手購入，其後淪為銀主盤，2025年銀主以1650萬元沽出，賬面蝕讓3411萬元或67.40%。
