Ｈ按封頂息率的迷思

近期多間銀行再次上調最優惠利率（P），供樓人士開支亦進一步增加。筆者日前與友人談及此事時，友人指他以H按供樓，而H按設有封頂息率，未會影響其供款開支。這讓筆者有所詫異，因他在概念上有所誤解，筆者在此為大家解開這個迷思。

首先要理解H按與息口的關係，H按是以銀行同業拆息為基準的一種按揭計劃，一般以「H+固定百分比」計算。「H」指HIBOR（銀行同業間拆息），即銀行與銀行之間的借貸利率，而HIBOR一般分為1、2、3、6及12個月，大部份H按以1個月HIBOR計算。以H按「H+1.3%」為例，如1個月HIBOR為1%，實際利率為1%+1.3%=2.3%。而HIBOR上升，H按利率亦同步上升，反而言之。因此近幾年本港在低息（HIBOR）環境下，大多買家傾向選用H按以慳取更多利息開支。

而HIBOR是一種較為波動的息率，銀行推出的H按一般都會附帶封頂息率，保障業主避免因 HIBOR 大幅抽升時實際利率會高於某個利率。而封頂息率以「P-固定百分比」計算。「P」指Prime-rate（最優惠利率），即是銀行計算客戶貸款息率其中一個參考基準，亦可說是香港的基準貸款利率。假設H按封頂息率 為「P-2.25%」，P為5.125%，實際封頂息率為5.125%-2.25%=2.875%。如1個月HIBOR升至3%，實際利率由2.3%升至3.3%，因3.3%高於封頂息率，業主只需要以2.875%供款。

那H按升至封頂息率後便不再受息率波動影響？此為錯誤理解，封頂息率是以P計算，即會受P的波動影響，如P上升，封頂息率亦會同步上升。從上述例子，如P由5.125%增加0.25%至5.375%，封頂息率亦會由2.875%加增至3.125%。因此，封頂息率的正確解說應為以個波動性較少的按揭息率P作上限計算，但實際利率仍會受P的波動所影響。

10多年來P大多維持5%至5.125%水平，波幅比HIBOR低。然而美國加息持續，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行年內或再調升P。選用P按以及H按的供樓人士需注意，當P再上升後，兩者實際按息亦將會同步增加。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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最新11月份美聯儲議息會議宣布加息0.75厘，聯邦基金利率由3厘至3.25厘，提升至介乎3.75厘至4厘，是次已是儲局年內連續6次加息，合共已加3.75厘。美聯儲再次大手加息如市場預期，事實上，美國最新9月份消費者物價指數（CPI）報8.2％，按月雖有所回落，但仍高於市場預期，顯示通脹放緩速度不如預期，而聯儲局聲明亦指，現時通脹率仍然高企，加上疫情及俄烏問題打擊全球經濟活動，為通脹上升帶來壓力。預料美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平。

另一方面，本港大型銀行於同日宣布跟隨加息，最優惠利率P將上調0.25厘，是次已是港銀年內連續2次加息，共已加0.375厘，創2008年1月後的水平。港銀再次加息不無原因，拆息早於今年年中一直攀升，現時一個月HIBOR已連續多日升至3厘以上水平，早已高於銀行普遍P按息率及H按的封頂息率，料年內一個月HIBOR將升穿3.5厘以上水平。而本港銀行體系結餘亦已跌至約1,000.3億元水平，料短時間內將跌穿1,000億元。另外，市場料美國下月將繼續大手加息，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免，相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。筆者預測本港銀行於下月議息會議後將再調升最優惠利率P，加息幅度約0.25厘或以上，即料今年本港銀行合共加息或超過0.625厘。

現時按息雖升至3厘以上，但根據經絡按揭息率指數（MMI）過往數據，對比2000年代（2000年至2009年）的平均息率為3.79厘、1990年代（1990年至1999年）的平均息率為9.8厘，以及近30年的平均息率為4.9厘，可見現時的按息水平仍屬超低息水平，利率只是步向正常化，是次加息供樓負擔未見大增，仍屬健康水平。長遠而言，整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。不過料加息將會持續，未來一兩年的供樓負擔將逐步增加，筆者提醒供樓人士須有長遠穩健的財務安排，而有意置業人士則避免借盡按揭成數及年期，預留空間及備用資金，並衡量自身負擔能力才入市。

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