踏入6月，很快到「7.1」，又到本屆政府上台一周年。茶餘飯後講起政府施政，過去一年政治爭拗的確減少，但民生問題郤未解決，特別是樓價暴漲，更是熱門話題。
樓價升理論上是業主受惠，無樓者受苦。但現實上現在有很多辣招稅，炒樓的人很少，好多業主只有一間自住樓，樓價升只是紙上富貴，並無實惠。若身為父母更要為子女買樓張羅，會和無樓者一樣，同是怒罵一族，皆說政府無能，小市民買間樓為發展商打一世工，供款分30年還都好吃力，「成世人俾晒佢」。
最好笑的是發展商都有怨聲。近日與一位發展商談起，他說有次與一圍枱的發展商吃飯，當中有幾個發展商高價搶地，大家都在談論將來樓價會賣到多貴多貴，沒有搶地的一兩個發展商根本答不上話，覺得很無癮，樓價失控上升，「自己在食塵。」換言之過去無搶貴地的發展商，即使手頭上的樓賣得好好，賣完就無，都成為「受害者」。
這個較保守的發展商的說話，很能反映現時發展商的心態：就是說，既然政府沒有措施控制樓價上升，又找不到新土地供應，如果你不去搶地，你很笨啦！因為買的土地即使很貴，但明天賣的樓會更貴，造成只要夠勇去搶，就會取勝。
樓市上升的大背景是全球央行放水，利息成本低企。小背景是本地政治制肘眾多，地產勢力強大，搞到土地供應相當有限。面對樓價急升，政府應對之策一是增加土地樓房供應，一是控制需求。上屆梁振英政府搞好多控制需求的辣招，本屆政府有少少「逢梁必反」，所以對控制需求的措施興趣缺缺。
聞說財爺陳茂波搞《財政預算案》時，曾研究一些壓抑樓市需求措施的建議，但結果被高層剔除了。變成一個既無控制需求措施，但增加供應又遙遙無期的慘局，加上覓地小組大力宣傳香港缺地1200公頃，「成功」推升樓價。
不過早兩日財爺陳茂波在立法會上又提一手樓空置稅，話空置稅的研究已進入尾聲，很快會公佈結果。
財爺將一個本已被打殘的空置稅方案翻炒，講到「快有結果」那樣。我以小人之心度政府之腹，有一些推想：第一，如果仍然是預算案前那種狀態，財爺明知空置稅無得搞，無理由講到似層層。第二，若然政府高層想轉軚，搞一些控制需求的措施，唯一的理由是樓價升得太厲害，搞到高層都心驚，怕繼續零搞作，最後會孭大鑊，所以想搞空置稅，補補飛。
政黨靠插旗搵食，個鼻好靈，政府有何異動，政黨第一個聞到。過去公民黨提空置稅，如今見民建聯陳克勤在報上撰文反對，話發展商會將空置稅打入成本，怕弄巧反拙會推升樓價。而民建聯主席李慧琼另開一條戰線，問政府會不會考慮搞限制外地人買樓的限購措施。不同政黨，各自插旗。
房屋新政既踩到發展商利益，如今再加上政黨爭鋒頭，是否做得成也很難說。但我的看法十分簡單，政府怎樣都要做些事，否則日日諮詢齋講，樓價就會升到上外太空。
盧永雄
2025年過去，2026年到來，在2025年最高興的是看到外國高唱的「香港已死論」再死一次。
第一、外資用腳投票
美西方經常睇死香港的言論，認為香港回歸中國就應該玩完，早在1997年回歸之前，美國《財富》雜誌在1995年就發表封面故事「香港已死」（The Death of Hong Kong）。回歸之初，香港歷經金融風暴、沙士衝擊都未死。到2019年發生黑暴事件，2020年美國制裁香港官員，再加上疫情的衝擊，外資在美國導演之下撤走，當中不少轉移到新加坡。去年2月，耶魯大學資深研究員羅奇在英國《金融時報》發表文章，標題為「我很難過地說香港玩完了」（ It pains me to say Hong Kong is over）。
外資睇香港除了看經濟增長之外，也會聚焦股市表現。過去一年多，港股奇跡復甦，就令「香港已死論」破產。
2025年香港經濟估計增長3.2%，在發達經濟體當中名列前茅。香港股市表現尤為突出，港股頭11個月平均每日成交金額達到2307億港元，較2024年同期大幅上升43%。
港交所2025年集資成績驕人，總共有119隻新股上市，集資額2858億港元，按年升220%，是2021年來最高。根據畢馬威的報告，港交所集資額全球第一，並列第二位的是紐交所和納斯達克交易所。展望明年港交所集資額估計有3000至3500億港元，繼續會排在全球前列。
港股表現良好，除了內地資金來港投資之外，外資回歸亦是關鍵因素。據基金業人士表示，現時外資只是第一波回歸，主要回流的是對沖基金等中短線資金。隨著港股的成交增長，大量優質的內地公司來港上市，相信未來外國的長線基金也會逐步回流，未來港股的形勢可以繼續看好。
按美國的敍事，香港搞《國安法》會嚇走資金，但事實剛好相反，香港有穩定環境，中資公司才敢來香港上市。加上美國針對在當地上市的中概公司，實際上是自毀長城，逼得很多優質中資公司都要轉來香港上市，這造就香港股市做大做強，連睇淡的外資都要回流。
第二、阿爺高度評價
從習主席在12月中會見上京述職的特首李家超時的講話，就知道中央重視香港那些工作。習主席一開始發言就讚賞特首帶領特區政府勇於擔當，積極進取，1.堅定維護國家安全，2. 成功舉行立法會選舉，3. 主動融入國家發展大局，4. 實現經濟穩步增長。
習主席的評價突顯中央高度肯定香港能夠同時兼顧維護國安和發展經濟。部分香港人以為，香港已經「由治及興」，要放下國安才能搞好經濟，但現實證明這些觀點是錯的。香港要在兩個看似矛盾的目標中取得平衡，齊頭並進。
第三、香港還需努力
如果觀察香港過去這5年的發展，先是在2021年開始走過黑暴和疫情的衝擊，在2023年實現強勁的谷底反彈，特別是社會復常帶來報復性的消費，一度使市場情緒高漲。
不過進入2024年，本地的消費模式發生結構性轉變，市民北上消費分流了本土的零售，同時港元跟隨美元強勢，利息高企，亦對經濟有壓抑，出現結構性調整。
到了2025年下半年，香港再踏入一個溫和復甦的狀態，樓市開始止跌回穩，加上美國在9月開始減息，資金供應趨鬆，估計2026年香港可以沿著這條復甦路線繼續前進。
不過在樂觀之餘，港人還需努力。我們在街上都看到很多吉舖，主要是因為零售經濟仍有壓力。2024年香港零售銷貨總值3768億港元，按年下跌7.3%，零售業的痛感強烈。到2025年，1至10月零售銷貨總值和去年相若，但是下半年消費已經開始復甦，8月零售銷貨價值升3.8%、9月升6%、10月升6.9%，這一年是前跌後升，消費增速加快。2026年零售消費有望止跌回升。但在零售轉型的過程當中，港人仍需努力，舊生意仍然會被淘汰，必須調整策略，尋找新的商機。
總結而言，香港在2025年的經濟表現再次證明，「香港已死論」再死多一次。香港過去不斷歷經不同的衝擊，最後都能夠涅槃重生。
盧永雄
