8月20日，一場由央行副行長潘功勝主持，住建部副部長倪虹等中央相關部門領導的房地產座談會，會議主題是「研究進一步落實房地產長效機制」。與會的12大內房地產商參加時，見如此高規格，已有不良的預感了。
進會場前，有房地產商高管交出了手機，只帶了一支筆和一個小筆記本進去。
他掃了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會的領導，還有12家房企代表，都是見慣見熟的行家，最大的全入座了。來的不是總裁，就是主管財務線的一把手。
座談會的消息後來發了新聞稿，3條紅線曝光。
這場座談會3天後，央行官網和住建部官網同時發出了一篇新聞稿：《住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會》。新聞稿裡最重要的一句話就是：
「形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。」
傳說中地產商的金融緊箍咒——「3條紅線」，第一次擺上臺說了。
3道紅線就是: 1. 房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2. 房企的淨負債率不得大於100%；3. 房企的「現金短債比」(即流動比率)小於1 。央行將據此對房企按「紅、橙、黃、綠」4級管理。
據說在座談會上，發展商本來對3線紅線的數字計算方法有不同意見，例如他們的土地以歷史成本入帳其實低估了資產值等等。但中央領導的立場強硬，「三條紅線」看來勢在必行。所以後來發言的發展商就改為爭取中央讓他們有更多時間來降低負債了。
這場座談會看似很突然，但相關政策出台的苖頭，在年初就開始了。中央的態度除了是堅持「房住不炒」怕房價再升之後，另一個重點是嚴控房企借貸泡沫，目的是防止金融風險，特別是外圍環境愈來愈不穩定時，更要加大力度調控，避免出亂子。
從年初開始，一些央企地產商就頻頻被叫去開會，國資委他們要求必須將總負債控制在一定範圍內，不拿地王。他們甚至被告知：「拿了地王，有關部門可能考慮停掉企業的發債，並不許按揭貸款。」
過去30年，中國房地產行業玩的都是空手道。從開發貸再到按揭貸，地產商完全主導了炒樓花的遊戲。
央行也苦於房地產帶來的高負債久矣。今年4月底，央行發佈了一份名為《2019中國城鎮居民家庭負債調查》的報告，該報告對全國30個省市進行調查，當中最引起大家注意的是2組數字：
平均每戶家庭都擁有1.5套住房，居民負債76%來自房貸。
人民高負債，意味著低消費。而房地產的借貸泡沫，是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。
到7月24日，領導在房地產工作座談會上，明確地透露了一個動向：
及時採取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
中央終要下重手，要停掉房企過度發債和按揭，等如釜底抽薪，就是對房地產業下了死手。如今把對企央的控制擴大到12間最大房企，當中有8間是民企。
就當日開會的12家房企，按3條紅線去劃分，紅檔有3家，黃色3家；綠檔的好學生有4家，而且都是央企。
「三條紅線」座談會後，房地產遊戲的主要4個參與方（地方政府、房企、金融機構和消費者），至此已經全部進入了實名觀察名單。
實名制管理的好處，就是監管不用再隔空喊話，而是可以點對點整改。經歷這一輪調控，中央政府已經發現，地方政府並沒有十足動力去撇清樓市泡沫。2019年有大批地方政府嘗試為房地產鬆綁就是證明。
地方政府的難處其實非常好理解的，樓市不熱，地就沒人買，財政收入就會減少。
到頭來，有關部門發現還是企業和個人更好管理一點。
中央和地方政府的壓力，最後都落在發展商身上。在政府操盤最得力的杭州，開發商拿地的標準只有一個——只要是正負零就敢拿，利潤能到2%就已經謝天謝地，能到5%就已經燒高香了。
房地產的超額利潤時期，徹底過去了。
接下來房企的選擇已經不多，要麼安心為政府打工，賺小額利潤；要麼發展別的能力，以此來說服政府給地。
至於降負債這種表面功夫，中央有政策，地產商也有對策。肉眼可見的是，接下來開發商會拼命剝離資產，保留主體上市公司融資能力。未來一年內，我們也行會看到一輪密集的開發商剝離資產的公告。
過去幾年內地地產商也努力把債務隱性化。以行業快速擴張的2017年為例，據Wind資訊統計，截至2017年6月30日，136家上市房企的整體負債率為78.9%。在排名前50的房企中，有超過半數的房企資產負債率在80%以上。儘管這一指標是未剔除預收款的結果，但仍然偏高。
到今年年中，房企的資產負債率普遍下降，但即便在大型房企中，突破「紅線」的情況仍然不少，且仍有約1/3的50強房企資產負債率超過80%。
但有內地房企人士指出，實際情況要比表內體現的更嚴重。很多企業通過表外融資，使得債務隱性化，而表內的財務指標仍是健康的。此外，近些年流行的跟投，也容易被做成表外債務。
他表示，這是房地產業發展慣性的一種體現，即通過高負債來實現高增長，甚至「彎道超車」。儘管也有因債務過重而導致資金鏈斷裂的個案，但在過往的實踐中，這一模式仍屢試不爽。
但由於對債務規模進行精准約束，“三條紅線”的推出，很可能打破這種路徑依賴。
監管層根據「3條紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」4檔。以2019年6月底的有息負債規模為基礎，3項指標全部踩線的「紅檔」企業，有息負債不得增加；踩中兩項的「橙檔」企業，有息負債規模年增速不得超過5%；只有一項踩線「黃檔」房企，有息負債規模年增速可放寬至10%；全部指標符合要求的「綠檔」，有息負債規模年增速可放寬至15%。
國泰君安以200強房企中有存量債券並且財務資料較為齊全的91家房企作為樣本，按照「3道紅線」劃分，處於綠、黃、橙、紅的房企分別占比31%、32%、13%、24%。
7成左右的「踩線率」，側面證明了政策約束之苛刻。
但降負債易，高增長難。內地房企人士表示，時代在變化，內房巨企通過高負債進行擴張的時代，已經成為歷史。
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