香港樓市猶如一場持久的耐力賽，時而高歌猛進，時而略作調整。剛過去的第三季，二手居屋市場彷彿一位穩健的選手，雖步伐稍緩，但氣勢猶存。根據土地註冊處最新數據，第三季全港二手居屋（包括第二市場及自由市場）錄得1,240宗買賣登記，較第二季的1,364宗下跌9.1%，此跌幅雖不容忽視，卻是近三年（11個季度）中最輕微的一次，顯示市場在波動中仍具備一定韌性。至於期內成交總額亦由次季的51.87億元回落6.6%至48.42億元。

回顧八月中旬，銀行同業拆息在一週內從不足1厘急升至超過2厘，九月中下旬更一度攀升至3.9厘的高位，猶如一場突如其來的利率風暴，令部分潛在買家躊躇。然而，值得注意的是，「居屋2024」的7,132伙新單位僅用53天便全數售罄，充分反映市民對資助房屋的殷切需求。市場交投氣氛雖受新居屋開售影響，但二手居屋成交量依然保持穩定。

 更引人注目的是，業主敏銳察覺市場回暖，逐步調高放盤價格，推動第三季平均成交價升至390.5萬元，較第二季的380.3萬元上漲2.7%，重返390萬元關口，創近三季新高。此現象令人深思：在利率波動的壓力下，二手居屋價格何以逆勢上揚？或許，資助房屋的「剛需」特性，使其在樓市波動中成為穩定的避風港。

細分數據，市場動態更顯微妙。按價格組別分析，200萬元以下的低價單位交投量跌幅最顯著，第三季僅錄35宗登記，較上季下跌34%（減少18宗），反映利率上升或對低價市場買家構成較大壓力。反觀最活躍的300萬至400萬元組別，雖錄542宗成交，但較上季的603宗減少61宗。四個價格組別均錄得下跌，顯示新居屋開售可能分流了部分二手市場需求。

從地區分佈看，九龍區交投量由第二季的376宗降至322宗，按季下跌14%；新界區亦減少9%，從847宗減至771宗，下降76宗。唯獨港島區逆市上升4%，錄得147宗登記，顯示其地理優勢或吸引更多買家願意支付溢價。再觀察具體屋苑層面，青衣青華苑表現突出，第三季錄18宗買賣，按季大增80%，成交總額更飆升97%至5,850.8萬元，成為市場焦點。九龍灣麗晶花園以38宗買賣繼續領跑最活躍屋苑，涉資1.50億元，但較上季下跌12%及13%。火炭穗禾苑則錄29宗登記，涉資1.02億元。各屋苑的表現，猶如市場的縮影，有的乘勢而上，有的則在調整中蓄勢待發。

樓市走勢從不孤立，政策與宏觀環境的影響至關重要。施政報告放寬資助房屋機制，新增1,000個「白居二」配額，為市民置業提供更多機會。此外，恆生指數近期一度接連突破26,000及27,000點，市場對第四季香港進一步跟隨美國減息的預期升溫，這些利好因素預料將推動買家加快入市步伐。隨著「居屋2024」揀樓程序於第三季結束，二手市場的競爭壓力減輕，第四季交投有望回暖，甚至挑戰1,400宗的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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