Q4二手居屋 市場韌性與回暖跡象並存

香港樓市猶如一場持久的耐力賽，時而高歌猛進，時而略作調整。剛過去的第三季，二手居屋市場彷彿一位穩健的選手，雖步伐稍緩，但氣勢猶存。根據土地註冊處最新數據，第三季全港二手居屋（包括第二市場及自由市場）錄得1,240宗買賣登記，較第二季的1,364宗下跌9.1%，此跌幅雖不容忽視，卻是近三年（11個季度）中最輕微的一次，顯示市場在波動中仍具備一定韌性。至於期內成交總額亦由次季的51.87億元回落6.6%至48.42億元。

回顧八月中旬，銀行同業拆息在一週內從不足1厘急升至超過2厘，九月中下旬更一度攀升至3.9厘的高位，猶如一場突如其來的利率風暴，令部分潛在買家躊躇。然而，值得注意的是，「居屋2024」的7,132伙新單位僅用53天便全數售罄，充分反映市民對資助房屋的殷切需求。市場交投氣氛雖受新居屋開售影響，但二手居屋成交量依然保持穩定。

 更引人注目的是，業主敏銳察覺市場回暖，逐步調高放盤價格，推動第三季平均成交價升至390.5萬元，較第二季的380.3萬元上漲2.7%，重返390萬元關口，創近三季新高。此現象令人深思：在利率波動的壓力下，二手居屋價格何以逆勢上揚？或許，資助房屋的「剛需」特性，使其在樓市波動中成為穩定的避風港。

細分數據，市場動態更顯微妙。按價格組別分析，200萬元以下的低價單位交投量跌幅最顯著，第三季僅錄35宗登記，較上季下跌34%（減少18宗），反映利率上升或對低價市場買家構成較大壓力。反觀最活躍的300萬至400萬元組別，雖錄542宗成交，但較上季的603宗減少61宗。四個價格組別均錄得下跌，顯示新居屋開售可能分流了部分二手市場需求。

從地區分佈看，九龍區交投量由第二季的376宗降至322宗，按季下跌14%；新界區亦減少9%，從847宗減至771宗，下降76宗。唯獨港島區逆市上升4%，錄得147宗登記，顯示其地理優勢或吸引更多買家願意支付溢價。再觀察具體屋苑層面，青衣青華苑表現突出，第三季錄18宗買賣，按季大增80%，成交總額更飆升97%至5,850.8萬元，成為市場焦點。九龍灣麗晶花園以38宗買賣繼續領跑最活躍屋苑，涉資1.50億元，但較上季下跌12%及13%。火炭穗禾苑則錄29宗登記，涉資1.02億元。各屋苑的表現，猶如市場的縮影，有的乘勢而上，有的則在調整中蓄勢待發。

樓市走勢從不孤立，政策與宏觀環境的影響至關重要。施政報告放寬資助房屋機制，新增1,000個「白居二」配額，為市民置業提供更多機會。此外，恆生指數近期一度接連突破26,000及27,000點，市場對第四季香港進一步跟隨美國減息的預期升溫，這些利好因素預料將推動買家加快入市步伐。隨著「居屋2024」揀樓程序於第三季結束，二手市場的競爭壓力減輕，第四季交投有望回暖，甚至挑戰1,400宗的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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香港工商舖市場穩中向好，當中商廈板塊表現突出，成為9月買賣焦點。土地註冊處數據顯示，2025年9月全港工商舖買賣登記錄得348宗，按月升9.4%，但總金額僅31.50億元，按月跌28.8%，反映市場以中小型物業交易為主。三大類別中，商廈登記量急升38.6%至115宗，創2021年8月以來逾四年單月新高，佔比超過三成，按月升幅遠超工廈（150宗，升2.7%）及店舖（83宗，跌6.7%）。這波熱潮顯示投資者趁低吸納優質商廈，市場復甦勢頭顯著。

商廈市場9月表現搶眼，登記量由8月的83宗飆升至115宗，創50個月來罕見的「過百宗」紀錄，反映投資者對優質商廈信心回暖。買家多瞄準低價物業，尋求長線回報。不過，受大額交易減少影響，9月商廈總值僅12.52億元，按月大跌42.3%，為近三個月低位，顯示市場復甦仍處初期，需更多大單帶動。

10月初，市場傳來重磅消息：阿里巴巴（9988）據報以約70億元洽購銅鑼灣甲級商廈「港島壹號中心」最頂13層樓面，作為新總部。該物業每層約2萬多平方呎，總面積逾27萬平方呎，呎價約2.6萬元。若成交，將成為今年商廈市場最大單交易，金額遠超9月整體總值。這宗潛在交易不單突顯科技巨頭對香港優質寫字樓的渴求，更大大提振市場氣氛，預料吸引更多跨境企業進駐。

商廈熱潮背後有多重利好支撐。美國聯儲局9月啟動減息，資金壓力減輕，股市回升刺激企業擴張。同時，內地企業來港上市熱潮持續，帶動企業及人才流入，推高對甲級商廈需求。這些因素加上本地經濟回暖，為商廈市場注入動力。

相比之下，工廈市場表現平穩。9月登記量150宗，按月微升2.7%，但佔比跌至43.1%，總值6.29億元，更大跌20.1%，創18個月新低，平均每宗僅約419.3萬元，反映市場缺乏新催化劑。此外，店舖市場更顯疲弱，9月僅錄83宗登記，按月跌6.7%，連跌兩月，為四個月低位；涉及登記總值12.69億元，按月跌13.6%，創六個月新低。雖然零售數據略有改善，但高空置率及租金壓力仍拖累店舖表現，復甦需待消費市場更穩固。

展望第四季，工商舖市場料穩中向好，商廈需求預計繼續領跑。市場將呈「靚盤優先」格局，如阿里巴巴看中的甲級物業，料吸引更多跨國企業搶灘。核心區商廈具長遠增值潛力，現時低位或為投資者入市時機。買家宜密切留意大額交易動向，搶抓復甦機遇。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮