018年將會是香港關鍵性的一年，從硬件上看由於高鐵和港珠澳大橋的開通。軟件上看是因為中美貿易戰等事情將引致香港的經濟轉型，兩者相加就會導致香港的城市結構大重組，從而影響到各區的樓價分佈。本系列的文章的上一版寫於2013年，五年後的今日再寫一次。原文可以在以下連結找到：
https://tokuhon.blog/?s=%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%B5%90%E6%A7%8B%E5%A4%A7%E9%87%8D%E7%B5%84
從基建上看，香港的經濟重心已由西移的趨勢，具體的變化是港島開發到小西灣、九龍開發到油塘和將軍澳（雖然屬於新界的西貢區，但社區聯繫上偏偏向市區），已經難以找到大幅開發的土地，而填海的選址也是西面居多，甚至海港、貨櫃碼頭、高鐵、連接大灣區的通道等，都是「一路向西」。長遠的結果就是香港的經濟地租(Economic Rent)，西邊的地區將會壓倒東邊，尤其是向著高鐵站所在的西九龍傾斜。
第二個大趨勢，是中美貿易戰無論結果如何，均會導致中美之間的貿易量出現根本性的變化，特別是國家一帶一路的政策，鼓勵開發由中亞至中東歐市場，以及更多以中歐班列為代表的陸路運輸取代海運。大家的第一感覺是海運比陸路平宜那麼多，憑甚麼陸路可以搶到海運的生意？筆者就此點要進一步解釋。
現代的工業產品趨向小型化、微型化，結果就是運費佔總成本的比重大幅度下降，反而在美國結束量化寬鬆以及開始加息之下，資金成本正轉而向上。一來一回，節省運費的作用遠不如節省資金成本。把貨物透過中歐班列送到歐洲市場，時間節省一半，資金回籠快，足以抵銷增加的運費有餘。具體的例子是由高雄到歐洲的貨物，不少已改為先運到廈門，然後由火車送到歐洲。
結果就是未來的香港經濟結構，要適應中美貿易戰、一帶一路、大灣區，以及網購蠶食實體店的市場，進而令到樓價分佈出現變化，未來數周將作深入的探討。
Facebook 面書：https://www.facebook.com/tokuhon.org
脫苦海
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
廣東省政府於2023年發佈《深圳都市圈發展規劃》，總體布局增強深圳中心城市核心競爭力和輻射帶動能力，加快提升包括惠州在內的副中心能級。
上午講座講者 (左起) 美聯物業大中華首席高級區域營業董事余永泰、星級財經專家 沈振盈、和記地產集團董事 (市場) 兼董事 (企業業務發展) 譚健旭、星級財經專家 胡孟青、新城財經台主持劉婉芬。
隨著港人北上退休、工作及旅居成為新趨勢，在深圳都市圈的推動下，惠州可望成為港人於灣區開展「雙居生活」的新熱點。有財經分析員出席講座時指出，越來越多港人於灣區置業和生活，加上內房市道已轉穩，未來設計投資組合時，可考慮兼顧配置內地及本港資產，預料將成為港人投資新常態。同場亦有地產界人士分析指，港人利用在港物業的租金收入覆蓋惠州房貸，可實現「零成本持有資產」，有助港人北上退休或年青雙居族投資置業作超前部署。
下午講座講者 (左起) 中原地產代理(中國)有限公司總裁 李耀智、星級財經專家曾淵滄、和記地產集團董事 (市場) 兼董事 (企業業務發展) 譚健旭、星級財經專家熊麗萍、星級財經專家 胡孟青、新城財經台主持劉婉芬。
星級財經專家胡孟青出席《深圳都市圈‧安居置有計》投資及置業講座時，從宏觀因素分析內地樓市以及港人內地置業心態。她表示，「港人北上頻繁，內地政府近期亦頒布相關政策，大力推動深圳都市圈核心價值。透過香港資產及內地資產配置，配合深圳都市圈規劃的新格局， 將會成為港人物業投資與生活新常態。」
胡孟青指港深資產配置將成置業新常態。
另一位講者曾淵滄博士則分析退休長者應如何實踐「以租養貸」的理財策略，認為已退休人士可考慮出租在港的自置物業，然後以低價買入內地物業自住，「香港租金收入遠遠高於內地供樓的按揭，因此有剩餘的資金應付日常生活。這種理財策略對退休長者比較有利。」曾淵滄認為，在「人生上半場」最少要買入一個物業，投資是為「人生下半場」作準備，港人應制定買樓與買股票的投資比例分配，這有助更有效地規劃退休生活。
曾淵滄倡「以租養貸」，港深資產配置助退休優化生活。
當日出席的另一位講者沈振盈認為，內房已擺脫劣勢，市充道趨穩，由於在內地置業所需金額較低，日常消費也便宜，醫療配套良好，近年港人北上置業興趣增大，不乏用作未來的退休居所。
沈振盈指港人北上置業興趣增大。
至於來自內地的利好因素，同場熊麗萍表示，內地透過「政府補貼+金融支持+商家優惠」的模式，大力推動消費、刺激內需，例如最近推出消費貸款貼息政策。受惠於政策的行業由商品消費，擴展至服務消費，甚至是情感消費等新型消費。她指出，從資金面來看，北水持續流入港股，北水已佔港股成交達五成，港股受A股及北水影響更大，內地推動基金及保險等長期資金入市，將繼續支持A股及港股向上。
熊麗萍指內地多項政策利好消費，北水持續流入港股，長期資金助力市場向上。
長江實業集團有限公司旗下和記地產集團有限公司董事（市場）兼董事（企業業務發展）譚健旭為講座致辭時表示，內地經濟發展良好，相信下半年經濟及投資氣氛等各方面的數據均持續向好。他解釋退休人士是北上置業的主要動力，在大灣區融合和快速發展下，惠州作為深圳都市圈的副中心，盡享左右逢源的地理和環境優勢：「現時，粵港兩地交通快速發展，內地生活配套及醫療配套均日益完善，滿足港人需求。另外，港人在惠州的購房手續、按揭安排及相關配套等已經與當地買家相同。」譚健旭又指，當地去年的GDP突破6千億元人民幣，預料今年將邁向7千億元人民幣水平，可見當地置業投資，極具吸引力。
和記地產集團董事 (市場) 兼董事 (企業業務發展) 譚健旭指港深都市圈無縫接軌，大灣區雙居生活可盡享樂趣。
《深圳都市圈‧安居置有計》投資及置業講座分上、下午進行，參加者眾，座無虛席。活動由新城財經台主辦、長江實業集團協辦，請來多位專家為廣大投資者分析深圳都市圈的核心價值，以及內房投資最新趨勢。
現場座無虛席。
長實集團位於深圳都市圈的海濱發展項目「瀧珀」，共約2,720伙，面積由约550至1,942平方呎，包括高層及多層複式單位，以準現樓發售。項目設有區內罕有的豪華住客會所，總面積約2.5萬平方呎，設施涵蓋室外泳池、健身室、兒童遊樂室、麻雀室、閱讀室及瑜伽室等。同時，其周邊生活配套完善，毗鄰澳頭海鮮市場、三星購物廣場、沃爾瑪（Walmart）超市和萬達廣場等。醫療方面，「瀧珀」鄰近著名的三甲醫院—中山大學附屬第一醫院惠亞醫院，為港人銀髮族的退休、旅居提供一個好選擇。
《深圳都市圈‧安居置有計》投資及置業講座，座無虛席，多位星級財經專家齊聚一堂。
