專欄｜港樓講按 王美鳳｜不可不知的 按揭現金回贈計算方法

今年通關復常及政府調減物業印花稅等利好因素支持下，樓市恢復動力交投回升，帶動按揭市場同步造好，有利銀行對按揭業務取態正面積極。基於按息未有下調空間，樓按取態積極的銀行遂傾向提高現金回贈，以增加競爭力吸納按揭客戶。現時銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，現金回贈可由貸款額之1%至高達2.8%或以上不等；當中以申請按揭保險計畫的現金回贈率較高。

用家需留意，現金回贈率並非一定就是純粹按着按揭金額計算，對於高成數按揭保險計畫貸款，銀行一般只以6成按揭上限計算現金回贈，並非以9成按揭貸款總額計算現金回贈率。以800萬物業承造9成按揭為例，若銀行提供現金回贈率為2.5%，計算方法是以6成按揭上限之2.5%計算，即是（800萬x60%）x2.5%，現金回贈金額為12萬，而並非以800萬之9成按揭金額720萬之2.5%（即18萬）計算，兩者計算方式的現金回贈金額相差6萬。

從上述見，即使現金回贈率是2.5%，9成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額的1.67%，而若果用家申請6成按揭，實質回贈金額可等同總貸款額之2.5%。還有的是，若上述改以一個900萬物業為例，由於6成按揭額$540萬已超出現行6成按揭上限500萬，銀行會以500萬之2.5%計算現金回贈，而非以540萬計算。

近期市場有指銀行上調按揭現金回贈，暫見調高回贈優惠主要集中於高成數按保個案，相信以上所述之現行計算方式是其中一個原因令銀行有較大彈性及空間為按保客戶增加現金回贈。現時銀行提供的按揭現金回贈屬18年新高，以市場平均按揭額約450萬計，現金回贈已達10萬以上，這對按揭用家有很好抵銷加息的影響。

然而，用家應留意一點，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。這項措施自2005年2月28日後至今一直維持。

舉一例子，買家為一個樓價700的單位申請9成按揭，假設銀行提供2.6%現金回贈，回贈金額為109200 （如上所述，金額以6成按揭上限計算），實質可借金額由630萬扣減109200降至619.08萬。雖然現金回贈可彌補借少了的借貸額，但由於現金回贈在完成交易後才發放，故此買家需要先自行增加首期，對於資金較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳

2023年6月26日

整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮