樓盤傳真：澳門豪宅呎價低見5XXX 港元交易方便港人上會

澳門是香港人的後花園，其樓價近年受不同因素影響一直向下，是買家入市好機會，但境外投資要注意條款細則。

樓盤傳真影片截圖

凱旋門高層叫價1,962萬元

樓盤傳真今次介紹這個凱旋門單位，分酒店及住宅2部分，23樓以上為住宅，整幢有309伙，一梯4伙。這個極高層B室單位，建築面積2803呎，售價1,962萬元，平均呎價7,000元，屬於4房雙套房單位。

業主於2009年買入，投資14年近2,000萬元的住宅在澳門算是高價物業，但勝在是香港發展商發展的項目。景觀開揚，因此業主不惜以高價開盤，如果未能出售，業主寧願放租。

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呎價低仍乏人問津

澳門的樓價一般較香港低，呎價大約6,000至7,000元的樓也隨處可見，但仍未能吸引買家，究竟是什麼原因？

首先自2013年起設境外人士買家印花稅，加上因為早年博彩業萎縮，以及疫情影響下，令澳門的棲價一直向下。2014年至今整體棲價由高合反復向下，下跌近30%，因此對於投資者吸引力不大，澳門樓市已回落一段時間，疫情至今已回落了12%，成交量方面，6月至今連跌3個月，按月下跌近18%，業主及買家均保持觀望態度，進一步出現拉鋸狀態。2019年凱旋門的中高層B室單位，建築面積2,899呎，成交價1,724萬元，建築呎價6,151元。高層E室單位，建築面積2,800呎，成交價1,520萬元，建築呎價4,577元，跌了近12%。

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受大環境經濟打擊，澳門樓市一落千丈，過去4年蒸發近17%。雖然開關後有輕微反彈，但近來受加息影響，令樓市再次下跌，澳門本身的成交由本地居民支持，因此經濟恢復較預期慢，沒有想像中快，周邊經濟環境也相對差，因花樓價回落，買賣雙方持觀望態度，一度令澳門樓市成交量跌至谷底，由澳門政府每年調查公布的一、二手成交量最新7月上半月只有100宗，創歷史新低，以往正常情況下每月平均有800宗成交。現時大多數業主不急於放盤，原因是他們對前景樂觀，在買家而言有較大議價空間。有業主把握開關後現金流會較好，未必願意折讓，可能只會空置或放租。

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估計今年下半年高息會持續，澳門境內經濟逐漸恢復，買家入市信心也未必能完全回歸。

逐步貼近香港

澳門的買家越趨貼迎香港，在簽訂臨時合約後，買賣雙方會再簽訂買賣正式合約，大家會協議交易日期，於澳門買樓可使用港元進行交易。不過境外置業很多條款與香港不同，大家需要注意。

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澳門買樓Q&A

1.如果查看單位資料？

有興趣購買澳門物業的人士，可透過澳門銀行，一般住宅會有口頭估價。至於物業查冊方面，近年澳門政府都公開透明不少，在網上或政府部門都可以找到物業的資料，包括地址、登記編號、業主的貸款情況、是否有大額登記等。

2.如何評估物業售價合理與否？

澳門財政局近年會公布不少較透明數據，政府財政局每月公布每幢大廈的成交數量及平均樓價都可以在政府的官方網頁查閱。

3.境外印花稅要付多少？

非澳門籍人士在澳門買樓，要額外付10%印花稅，例如累進式印花稅是3%，就要付13%印花稅。

4.澳門有額外印花稅(SSD)？

如在2年內出售物業需要罰款，在購買物業1年內出售需要罰20%，在購買物業2年內出售要罰10%。

非澳門居民買樓要有實力

境外人士在澳門置業比澳門本地人少，以放盤為例，叫價1,962萬元非澳門居民只可以按30%，即首期要付1,323萬元，連同稅款，首期開支估計要逾1,500萬元，因此非澳門居民想在澳門置業便需要有一定的經濟實力。

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香港人不只是北上飲飲食食，還有人投資內地物業。與香港交精裝樓不同，內地單位是清水「毛坯房」，讓業主自己裝修。

驗樓師詹濟男是次乘4小時高鐵車程到達湛江參觀一層全新「毛坯」單位，位於湛江市遂溪縣遂海路的恒興•棕櫚公館，驗收的單位是位於屋苑的第10座，該單位是一位香港業主在2016年以31萬人民幣買入的兩房。「毛坯房」即指只有外殼的單位，無任何裝修，屋內已被屋主進行簡單規劃。

該單位存在最主要的問題是樓底不一，廳最高達17呎。詹濟男表示由於單位限制，不建議改造為「閣樓」，如果不介意樓底低的話，傾向於裝「假天花」。

至於地面方面，詹濟男表示，如果該單位的地面是混凝土面，如果生光混凝土做得好的話，可以馬上鋪上木地板、膠地板等，甚至當地面美觀時可以及時鋪上瓷磚，但是該單位露台邊紙皮石與混凝土面之間有50至60毫米，則必須要鋪地台。

在廚房方面，詹濟男看到牆上洞口的位置是讓抽油煙機機駁上去，但並未在窗上看到安裝抽氣扇的位置，即抽氣扇與開窗通風只能二選一。

而在浴室方面，共裝有三條管道，包括地台去水、糞渠及洗手盆，儘管內地可以使用自來水沖水，但詹濟男表示，由於該單位的自來水管道在廚房，屋主要從廚房接駁管道到浴室，容易出現爆水管從而導致水浸問題。而在浴室內詹濟男能夠敲出空鼓聲，同樣存在水浸問題。

詹濟男認為該單位具有一定漏水風險，首先是防水工作未做好，第二是自來水管要途經許多區域才能到達浴室，但其他地區如廳區、睡房沒有防水，一旦爆水管是非常麻煩的。同時，該單位缺少電掣位，詹SIR提醒，鑿坑時需要留意牆體厚度，確保單位穩固。

驗收露台時，詹濟男發現有瓷磚脫落的狀況，他提醒在建設時不能小看外露鐵，可能導致危險發生。而睡房更是有一半未裝，詹SIR表示，鐵碼未安裝到混凝土內，防風裝置若有若無，且欄杆由於切割太長導致不貼合，亦容易出現漏水問題。

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