樓盤傳真：驗收二手樓攻略 輕鬆破解化妝樓

減價潮下，二手舊樓引起不少人興趣。買家在驗收二手樓時應進行全面檢查，先斷症，再在裝修時對症下藥，才可長遠治理問題。

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位於粉嶺和滿街的大型屋苑帝庭軒已有23年樓齡，有買家買入一個實用面積達618平方呎的三房單位，但瑕疵較多，在裝修上需要花費不少功夫。

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該單位於20多年前裝修過，現時各個角落已經出現老化跡象。驗樓師陳智康表示，買家檢查二手樓需要留意多個位置。首先是水掣位置，該單位閘掣看上去已經關好，但洗衣機入水喉還在滴水。這種情況較為普遍，通常水掣或閘掣使用太久就會有這個問題，必須進行維修。如果看到滴水，離開單位時要通知管理處協助關上水喉掣，否則容易水浸。

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其次，廚房假天花亦不可忽略，買家有時會忽略廚房假天花位置，很難發現滲水或滴水問題，因此在檢查時要打開來看是否有滲水痕跡。

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同時，窗口位置亦需要註意。陳智康提醒，二手樓窗戶日久失修，容易影響別人，以該單位為例，窗戶的底下三個窗鉸都鬆脫了，只剩下上面的窗鉸來固定，不留意的話整扇窗很容易掉落，因此在進行窗戶檢查時，要抓緊手柄，以防脫落。

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該單位采用木地板，因年月已久，屋子地板已有拱起，在走廊尾末，地板不僅拱起，還有明顯發黑的痕跡，代表地面曾經出現滲水情況。考慮到木地板滲水有機會導致昆蟲滋生，陳智康建議將整個單位的地板進行更換。

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天花亦有老化現象，出現不少裂紋，油漆已經脫落。陳智康指出，檢查天花時要先檢查是否存在「空鼓批盪」的情況，如果是的話，直接塗油漆無濟於事，裝修時必須要鑿走所有空心位置，全部拆出來重新修補才可以解決問題。

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室外環境也需要查驗清楚。陳智康指出，如果裝修期間有外墻剝落，業主也有可能要負責任。他提醒，業主做任何室內改動之前，一定要先處理外墻，有情況一定要及時通知管理處，避免管理處推卸責任。

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陳智康表示，淋浴間亦是一個需要特別留意的地方，要檢查清楚是否會有漏水風險。他指出，該單位的淋浴間墻面是由原屋的防水與新裝的防水拼接而成，但新舊防水的拼接位應高過半身較好，有預算的話可以選擇將整個淋浴間和廁所重做防水，這樣就較為保險。

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮