估值回升帶來資產效應

樓價回穩向上，各大銀行積極拓展按揭生意，對物業估值亦轉趨進取。中原估價指數（CVI）自6月起長期站在50以上，近期更一度升至84點，創近六年高位，清楚反映主要銀行普遍看好後市，估價態度明顯偏向樂觀。

CVI以50點作分界，高於50代表樓價呈上升動力；低於50則意味樓價趨向下跌。指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映樓價向上或向下的變化趨勢。因此，若指數連續多周企穩50以上並持續攀升，便顯示樓價上升趨勢加劇；反之，若長期處於50以下且不斷回落，則說明樓價下跌趨勢加劇。

從實際數據看，今年4至5月樓市仍處於低迷階段，當時CVI曾跌至不足40點，低見36.19點，反映市場信心不足；CVI去年更曾跌單位數，低見6.34點，可見當時市場情緒極為低迷。同期中原城市領先指數（CCL）亦在低位徘徊，觸及今年低點134.89點。不過，隨着減息及撤辣等多項利好出台，樓價迅速止跌回升，CCL已由低位反彈逾6%，年內累計升幅接近4%。

至於銀行方面，估價走勢同樣明顯回升。CVI自6月起一直保持在50以上，10月重返80點後，11月更高見84.79點，為2019年5月26日85.16點以來的新高，意味大型銀行陸續上調估價。

同時，若樓價升勢持續，銀行估價或會再度調高。由於近年樓價大幅回落，部分業主的負資產壓力亦有望逐步紓緩。銀行提升估值通常是樓市轉旺的訊號，反映對前景樂觀，願意提供較寬鬆按揭，方便買家借貸，進一步推動成交。而物業估值越高，業主套現能力更強。

如太古城天星閣一個兩房則王單位於2021年8月以高達1,315萬元易手，今年3月的「中原估算價」為765萬元，最新回升至828萬元，升幅逾8%。

估值回升同時帶來「資產效應」，部分業主會把加按所得資金用於消費、投資或作企業周轉，增加市場資金流動性，從而對經濟形成支持。對於依賴物業作抵押的中小企而言，更容易取得融資，有助穩定營運。整體而言，物業估值上升不單刺激樓市氣氛，亦能透過提升信貸能力與資金流動，為經濟帶來正面推動。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

中原陳永傑

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過去一星期，宏福苑大火傷感過後，最新公布的經濟數據，總算也是令人欣慰的消息。香港11月份採購經理指數（PMI）升至52.9，連續四個月處於50以上的擴張區間，反映本港營商環境正在持續改善，而擴張速度更是逾兩年半以來最快。出口訂單亦在逾一年後首次恢復增長，這些數據顯示香港的經濟已逐步回復生氣。澳洲會計師公會的調查亦指出，有63%的企業預期明年經濟將持續穩步擴張，進一步印證市場信心的回升。

事實上，香港的經濟復甦在不知不覺間已經展現出來。筆者在年初時已經觀察到，很多旺區的路面開始由暢順轉變為時有擠塞，尤其在周末及假日更為明顯。到了現在，這種情況愈來愈多，甚至讓人開始忘記了早幾年的冷清局面。雖然有些車主會抱怨晚飯時間或假日出入商場要大排長龍，甚至因嚴重擠塞而心煩意亂，但這正是經濟復甦的表徵。相比疫情前後市面「暢通無阻」的冷清，大部分人寧願選擇現時的繁忙。

今年初股票市場率先跑出，增強了市民的消費動力，樓市亦緊隨其後轉旺。減息進一步提升市場信心，令業主及準置業者的消費開始鬆手。減息不但吸引投資者快人一步在樓市部署，更驅使不少小市民重新啟動擱置已久的置業計劃。從今年成交市況的演進可見，樓市的旺勢是層層遞進，並非單靠一兩個政策或突如其來的好消息來刺激交投。因此成交暢旺的日子較長且平均，並不是「曇花一現」的狀況。

在最近一個多星期，全城因哀悼宏福苑大火慘劇而令樓市活動稍為放慢，新盤推售暫緩，置業者及業主也在等待美國議息結果，但隨着市面逐步復常，加上減息已塵埃落定，部分準置業者將會趁議息後及假期前的空檔加快入市，務求趕及走上2025年的樓市尾班車。筆者預計，這次地產市場的上升周期起碼會有五年左右，因此現在的樓市並不是在享受今年升市的餘溫。筆者最近對新聞界發表年度樓價預測，明年樓價起碼會有7%的升幅，而且更會是這一波大牛市的起步。

利嘉閣地產總裁 廖偉強