樓價回穩向上，各大銀行積極拓展按揭生意，對物業估值亦轉趨進取。中原估價指數（CVI）自6月起長期站在50以上，近期更一度升至84點，創近六年高位，清楚反映主要銀行普遍看好後市，估價態度明顯偏向樂觀。
CVI以50點作分界，高於50代表樓價呈上升動力；低於50則意味樓價趨向下跌。指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映樓價向上或向下的變化趨勢。因此，若指數連續多周企穩50以上並持續攀升，便顯示樓價上升趨勢加劇；反之，若長期處於50以下且不斷回落，則說明樓價下跌趨勢加劇。
從實際數據看，今年4至5月樓市仍處於低迷階段，當時CVI曾跌至不足40點，低見36.19點，反映市場信心不足；CVI去年更曾跌單位數，低見6.34點，可見當時市場情緒極為低迷。同期中原城市領先指數（CCL）亦在低位徘徊，觸及今年低點134.89點。不過，隨着減息及撤辣等多項利好出台，樓價迅速止跌回升，CCL已由低位反彈逾6%，年內累計升幅接近4%。
至於銀行方面，估價走勢同樣明顯回升。CVI自6月起一直保持在50以上，10月重返80點後，11月更高見84.79點，為2019年5月26日85.16點以來的新高，意味大型銀行陸續上調估價。
同時，若樓價升勢持續，銀行估價或會再度調高。由於近年樓價大幅回落，部分業主的負資產壓力亦有望逐步紓緩。銀行提升估值通常是樓市轉旺的訊號，反映對前景樂觀，願意提供較寬鬆按揭，方便買家借貸，進一步推動成交。而物業估值越高，業主套現能力更強。
如太古城天星閣一個兩房則王單位於2021年8月以高達1,315萬元易手，今年3月的「中原估算價」為765萬元，最新回升至828萬元，升幅逾8%。
估值回升同時帶來「資產效應」，部分業主會把加按所得資金用於消費、投資或作企業周轉，增加市場資金流動性，從而對經濟形成支持。對於依賴物業作抵押的中小企而言，更容易取得融資，有助穩定營運。整體而言，物業估值上升不單刺激樓市氣氛，亦能透過提升信貸能力與資金流動，為經濟帶來正面推動。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
不經不覺，2025年已來到尾聲。隨着撤辣及減息周期展開，住宅物業買賣急速回暖，樓價亦重新走上升軌。新盤銷售現場重現人潮，排隊入票的景象久違地再度出現，市民的入市信心明顯回升。
根據差餉物業估價署最新公布的數據，10月私人住宅樓價指數錄得294.3點，按月上升0.41%，連升五個月；今年首十個月累計上升1.7%。對比去年同期近7%的跌幅，今年的反彈走勢相當明顯。由於官方數據具時滯性，參考每周更新的中原城市領先指數（CCL），指數已重回143點水平，今年已累升超過4%，反映市場表現比官方數據更為強勁。
隨着減息釋放購買力、買家觀望情緒消散，樓市氣氛正在穩步回暖。預期2025年全年CCL有望錄得約5%升幅，扭轉過去三年的頹勢，亦是自2021年後首次出現樓價及租金呈雙軌上升，正式結束「價跌租升」的時代。
在發展商積極推盤帶動下，新盤交投持續熾熱。一手市場已連續10個月錄得逾1,000宗成交，今年首11個月累計錄得逾1.88萬宗，較2024年全年的1.58萬宗高出近兩成，更打破2019年1.87萬宗的舊紀錄，創下2013年一手新例實施以來的新高。據中原地產住宅部統計，經過發展商一年努力去庫存後，全港一手貨尾量已連續5個月低於2萬伙，截至11月底更跌穿1.9萬伙，低見1.88萬伙，較年初高位逾2.28萬伙減近4,000伙。
購買力亦遍及二手市場。今年首11個月，二手私人住宅市場錄得33,570宗買賣登記，涉及註冊金額2,465億元，按年分別上升6.6%與7.4%，成交宗數更創四年新高，反映一二手市場全面回暖。
除樓價外，預料來年租金升勢亦會延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。但樓價升幅有望跑贏租金，主要因現時住宅價格較2021年高峰仍累跌逾兩成，具追落後條件。尤其是租金已連升11個月，且連續兩個月創歷史新高，而樓價仍遠低於頂峰。在減息環境下，「供樓平過租」持續吸引租客轉為買家，加上撤辣後內地客來港買樓的投資比例大幅增加，多重利好因素下，CCL於首季更有機會上試150點。如果多了人買樓，部分市民不願再捱貴租，租務需求可能因此回落，來年租金升幅或因此放緩。
