近期樓市交投有回升之勢， 早前沙田第一城一宗買賣，以逾千萬元易手，令屋苑入伙35年以來，歷史性首度晉身「千萬豪宅」之列，買家以貴兩成的樓價成功入貨。之後，將軍奧新屋苑天晉呎價高達2.88萬元，又創了該區史上呎價最貴樓王紀錄。


「超人」看淡地產市道

環球經濟不明朗，香港零售市道步入「寒冬」，然而曾經出現的跌勢樓市卻急速反彈，地產代理認為，樓市再度「瘋癲」，對投資者及用家各有喜悲。

香港未來的地產市道將會是甚麼狀態？香港首富「超人」李嘉誠卻看淡中港地產業務。

早前，李嘉誠在長實集團地產業績報告表明，維持對樓市不太樂觀的看法，並指現時地產市場內要物色有合理回報的項目不容易，集團維持及鞏固現有的業務的同時，會積極發展及尋找新的投資機會，放眼環球市場。

換言之，「超人」看不好香港地產前景，但綜觀沙田第一城的「千萬豪宅」現象，香港樓市還有得「玩」嗎？投資者若想置業投資，應該去馬？用家若想買樓自住，還是停一停想一想？

樓市跌勢喘定租買旺

目前樓市小陽春，有學者指，現時香港的就業率高，幾乎全民就業，樓價大跌幅的機會較低，倘若樓市不大跌，樓價反彈的價位也未必回升如去年的高位。地產業界則認為，樓市跌勢喘定，樓價逐步回升，而租金亦獲支持，投資者或用家只要能符合個人的財務負擔能力，也可考慮入市。

事實上，置業投資或買樓自住，能否承擔樓價壓力外，在決定入市前可了解幾項買賣的問題。這正是一般人經常遺忘要注意的事項，不少曾買過樓的人都有相同的經驗，就是一些並不認為有問題的問題，將來會變成大問題。

無論樓價升跌，若你投資的是豪宅或小型樓房，買樓前先了解以下事項，可以減少虧損，也可以在投資上更高回報及更多獲利，而安居樂業都可住得更輕鬆自在。

1. 樓價不超個人能力


一般人買樓置業大多是以貸款形式，以根據個人入息及財務狀況等的條件，可向銀行借貸按揭樓宇。若繳付首期較多，則借貸的款額可較少，視乎每個人的財務狀況及其經濟能力。

樓價多少更會直接影響所支付的首期，甚至貸款額及還款期等等，因此買樓時不是以個人喜好該樓房為決定因素，必須先以個人的經濟條件作為首考慮。

不少人買了高樓價的樓房，以為在該階段可以負擔，但卻忽略了日後倘若失業或離職，入息或受到影響，最終無能力負擔按揭款項，所以置業時必須估算自己的還貸款能力，以及考慮會影響各種有可能導收入的因素。

2. 提前還貸款未必對


買樓能夠愈早還清按揭貸款，是不少所認為正確的做法，可以減少給銀行利息，所以有人手上有一筆資金，就會申請提前還貸款。

當然及早還款給銀行，可以「慳」下不少利息，不過這類做法未必符合每一位業主，大前提是必須視乎每個按揭貸款的條件，以及借貸人的經濟狀況。

假設業主手上的一筆資金，足以用來投資另類金融產品，而估算後的投資獲利回報較高於將資金作為提前還清貸款，則這筆資金不妨保留作為另類投資之用，故此，提前還按揭貸款不是一定可以有「著數」。

3. 慎選按揭期限方式


向銀行借貸按揭樓房，一般有設定的還款形式及還款期等等，亦有因應借貸人條件，提供適合其個人的按揭方式，甚至地產發展商亦設有買樓優惠，以方便準業主容易獲得更好的按揭條件。

形形種種的按揭方式，各有優點亦相對有限制條款，所涉及的細節又可能會影響日後還款等等的規格，故此，無論選擇任何一類按揭方式，還是先了要細看清楚條款的要求，切勿因獲取更多優惠而忽略了其他更重要的考慮因素。

選擇了按揭方式，有些條款是規限借貸人若提早還貸款，可能需要繳付額外的手續費，而這筆費用有機會比你獲得優惠更高。

4. 新樓及二手盤優劣


市場上新建落成的樓宇配套設備相對完善，最受投資者或用家追捧。當然樓價也會比較高，若能負擔得到的話，在投資角度及自住方面都是「物有所值」，但要留意的是，一般新樓的管理費較高，而樓宇面積也不如舊樓實用。

若在資金條件不足下，可考慮選擇二手樓盤，或是樓齡較高，甚至遠離市區的交通遠一點的樓房。最重要是先讓自己「上車」，有能力後再「轉車」，因應自己的能力逐步改進置業的質素。

當決定置業買樓，不妨多方面將新樓與二手盤作比較，兩者的優劣點適合他人，但卻未必合適你，應以好與壞的平均值來參考。

5. 換樓避免變成租客


不少業主會在樓市好景時賣樓套現，獲取更高回報。倘若你同時有兩層樓，一層自住，另一層放租，這當然沒有大問題，可是若你只有自住的單位，想放售獲利，則要留意賣樓再買樓的問題。

過去有很多賣樓個案，是將唯一層自住的樓宇賣去，以為賺取的差格足以可再買面積較大或新盤，然而樓價在一直升幅時，有可能出現的危機，當你賣樓後手上所得到的資金，未必追得上已上升了的樓價。

故此，一賣一買的時間配合，或你所持有的換樓資金，必須計劃得周詳及充裕，以免賣樓後無法買回樓房變成租客，需要租樓住而「蝕」了租金。