八月轉手16.6%要蝕讓 年內第三高

市況不就，後市走勢偏淡，多了持貨期較長的業主亦加入沽售行列，令轉手獲利比率不跌反升，惟料大趨勢仍於低位窄幅上落。綜合土地註冊處資料所得，2023年八月份全港1,375宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,132宗，佔比82.3%，扭轉連跌兩月淡勢，自前月谷底的81.6%，回升0.7個百分點。

按物業區域劃分，八月份港島區表現較突出，以84%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月並升2.4個百分點；其次為九龍區，報82.9%，按月大升5.7個百分點；至於新界區表現落後大市，只錄得81.5%，按月跌2.8個百分點，由前月優於大市變為跑輸大市。

按物業轉售價格分析，樓價1,200萬元以上的高價樓組別之獲利比率最高，錄得84.8%，按月大增5.7個百分點，涉及宗數139宗；此外，1,001萬至1,200萬元組別，月內獲利比率亦達84.0%，惟按月大減5個百分點，但仍勝過整體表現。

另一方面，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.2%，按月升1.1個百分點，但仍連續4個月處於50%以下低位窄幅徘徊。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.9%，按月升0.8個百分點，共錄549宗；至於帳面錄得虧損者達228宗，佔比按月跌0.3個百分點至16.6%，佔比仍為年內第三多；而平手的個案則有15宗，佔比也微跌0.3個百分點至1.1%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有4個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為日出康城的65%，再者是美孚新邨的75%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的9.1%至最多的1. 5倍不等。當中將軍澳中心晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.5倍。至於上月榜內賺幅最低者為較新晉的日出康城，平均每宗只賺約9.1%，而次低者為迎海的23.8%。

住宅市場近期持續偏軟，除了持貨期短的業主沽貨較易蝕讓而拖低獲利比率及賺幅外，在看淡後市下，同時也多了持貨期較長的業主先行獲利，而此等業主仍多有不俗利潤，故此反而推升了八月獲利比率及平均賺幅。最近樓市仍然缺乏利好消息，因此筆者相信未來一、兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆徘徊，而平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。至於後向發展，則要視乎十月的施政報告會否減辣以理順樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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中原城市領先指數(CCL)最新報144.11點，按周升0.38%，創2024年6月初後81周(逾1年半)次高；而2025年樓價最終累升4.7%，扭轉過去3年跌勢，2024年跌6.5%，2023年跌6.37%，2022年跌15.56%。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，在低息環境下，樓市氣氛樂觀向好；加上新盤銷情不俗，業主心態變強，反價封盤情況增多，買家需要追價，有助推動樓價繼續上升。今年首季目標147點(即2024年撤辣後的高位)，CCL再升2.89點便達到。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報145.18點，按周升0.26%；CCL中小型單位指數報144.12點，按周升0.4%。兩項指數齊創2024年5月中後85周次高。

CCL大型單位指數報144.1點，按周升0.28%，創2024年8月初後73周第4高。

四區樓價方面，港九市區升，新界兩區跌。九龍CCL Mass報144.73點，按周升0.76%，創2023年12月初後108周(逾2年)次高；港島CCL Mass報140.16點，按周升0.55%。

新界東CCL Mass報158.62點，按周跌0.36%，終止6周連升，仍為2024年4月底後87周次高；新界西CCL Mass報132.73點，按周跌0.28%，連跌兩周共0.61%，指數仍為2024年6月底後79周第4高。