香港樓市向來是社會焦點，樓價波動不僅影響市民置業能力，更與整體經濟及社會穩定息息相關。無論樓價持續上漲或下跌，皆帶來不同挑戰。樓價長期高企會削弱市民負擔能力，減少入市意欲。即使成功置業的買家，亦因財務壓力增加而降低消費意願。同時，高樓價可能引發「望樓興嘆」的情緒，潛在影響社會穩定。
反之，樓價大幅下跌雖為部分市民提供置業機會，卻帶來更嚴重的問題；不但市場信心受挫，全港約170萬個私樓單位的業主更首當其衝。若每個單位價值下跌數十萬元，總計蒸發的財富可達數萬億元。在「負財富效應」影響下，經濟民生將面臨更大動盪。筆者認為，樓市平穩發展才是長遠之策。
過去數年，住宅樓價累計下跌約三成，雖未完全觸底，但底部已近在咫尺。此觀點並非空泛推測，當前樓市已展現多元需求支撐。首先，剛性需求買家是市場的恒常動力。這類買家因婚姻、家庭結構改變、校網調整或工作地點變更等因素，無論市況如何，始終有置業需要，直接推動交投活躍。
其次，投資細單位的買家，特別是專注400萬元以下物業的短線投資者，近期尤為活躍。對他們而言，市場波動蘊含機遇，猶如股票市場的起伏，總能吸引入市者。這類物業因成本較低且回報潛力高，成為投資熱點。
第三類是追求穩定租金回報的長期投資者。他們專注優質物業，短期波動對其影響有限。這類買家為市場提供穩定的投資需求，鞏固樓市基礎。
近期，公屋富戶成為不容忽視的買家群體。隨着政府收緊公屋政策，約8萬戶公屋富戶可能需遷出，釋放大量置業需求。不少富戶具備購買高端住宅或投資物業的能力，為市場注入新活力。
此外，內地買家已成為樓市重要支柱，佔總成交量逾兩成，且比例持續上升。這類買家資金充裕，無論自住或投資，均顯著支持市場。
樓價回落近三成，多數業主不願見價格進一步超預期下跌。與此同時，多元買家群體的活躍，顯示市場需求日益穩固。剛性需求、短線投資者、長期投資者、公屋富戶及內地買家的共同參與，反映樓市雖未完全企穩，但回暖跡象已現。買家若能把握當前時機，精選優質物業，或可於市場復甦前搶佔先機。
香港樓市正處於轉型期，筆者認為多元需求的匯聚為市場奠定穩定基礎。在波動中尋找機平衡點，將是買家與市場參與者的共同課題。
利嘉閣地產總裁廖偉強
廖偉強
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