樓市走弱，在關稅戰未完全平息及新盤持續低價搶佔市場下，次季私宅轉手獲利比率及平均賺幅料承接首季繼續低位徘徊。綜合土地註冊處資料，2025年首季本港共錄3,317宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達63.4%，較去年第四季的65.4%再跌2個百分點，連跌7季，創自2009年第二季以來的64季(即16年)新低，反映樓價回落及新盤低價開售的影響。
審視平均獲利幅度方面，今年首季每宗私宅轉手個案平均賺幅跌穿兩成，只有19.9%，較去年第四季的20.4%再跌0.5個百分點，除連跌7季外，更創2009年第四季以來的62季(即近15年半)新低，反映樓價持續下跌，加上無辣招限制，短線持貨業主沽貨，令整體平均賺幅未見止跌。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例仍然少於三成，只達27.6%，按季再跌0.6個百分點，涉及宗數達1,444宗。此外，今年首季虧損個案錄得1,882宗，佔比增至36%，相關比例按季增加2個百分點，以宗數計，為2009年第四季以來的62季(即15年半)第三多，反映無辣招制約及經濟未穩下，蝕讓沽售情況仍普遍；至於平手者則有31宗，佔比按季微跌至0.6%。
依物業轉售價格劃分，過去一季仍以中細價樓主導，交投量最多，不過受整體樓價仍然偏軟拖累，當中銀碼在400萬元以下組別之二手私宅轉售獲利比率低見61.9%，為表現最差的組別，按季亦跌0.5個百分點，而其平均賺幅按季也跌0.1個百分點，至22.9%，為賺幅第3高的銀碼組別。此外，介乎401萬至600萬元以內的組別獲利比率按季亦大跌4.2個百分點至62.6%，而其平均賺幅按季也大減4.6個百分點，至23.5%，但卻成為賺幅最大的組別。至於樓價在1,001萬元至1,200萬元以內的組別，獲利比率最高，達67.4%，惟平均賺幅則挫2個百分點至只有18.9%。
按屋苑統計，首季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑前兩位分別是嘉湖山莊及愉景灣，各錄61宗及38宗登記，獲利成功比率分別達39.3%及9.3%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以維景灣畔的每宗轉手個案平均賺幅最大，達75.3%；而表現最差者為日出康城的蝕4.4%，亦為榜內獲利成功比率最低的屋苑，只達36.7%。
次季之初，樓市尚未有明顯利好因素出現，不過，接近五月中旬之際，中美迅速就關稅戰達成共識，互相大減關稅，令市場喜出望外，加上近期拆息顯著回落，亦減輕供樓負擔，令市場氣氛出現大逆轉。不過，觀乎新盤仍然以貼市價登場，搶去不少客源，令二手業主沽樓時仍處於較被動位置，料仍將持續窒礙次季轉手獲利比率，有機會按季再跌1.4個百分點，下試62%的低位；至於平均每宗賺幅則料介乎於19.5%至20.5%之間窄幅橫行。筆者相信近期的利好因素要待至第三季才能逐步被反映。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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