分析：拆息仍相對低　料用家及投資需求支持樓價短期企穩

近日港元匯價偏弱，一度觸發弱方兌換保證，供樓相關的1個月銀行同業拆息逼近1厘水平，市場關注對市民供樓負擔和樓價的影響。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，近日港元拆息向上，但未見資金大幅流走，估計拆息短期內不會再大幅抽升到3至4厘水平，供樓負擔相對之前的高息環境已有所緩和，租金持續上升亦會吸引用家轉租為買。他說，目前小型單位的租金回報已升至3.7厘或以上，較銀行定存吸引，支持投資者入市，相信有助樓價短期企穩。

張翹楚說，目前住宅庫存仍然較多，部分供應較多的地區例如東九龍，樓價仍較波動，估計今年本港樓價將介乎跌約3%至升約3%。

他又提到，政府推出「留學香港」品牌，有助支持租務市場需求，雖然政府有意為商廈及酒店改建學生宿舍拆牆鬆綁，但短期內難以帶動供應大增，估計對租務市場影響有限，全年租金仍有望錄得最多2.5%的升幅。

中原地產數據顯示，今年首11個月，400萬元以下的一、二手私人住宅買賣逾1.26萬宗，較去年全年增加約兩成，連續兩年突破1萬宗，佔整體成交約24%，是9年來最高。

圖片來源：中原地產官網

中原預料，全年細價樓成交達1.3萬宗，創11年新高。

中原指，政府今年2月公布的財政預算案，將100元印花稅適用範圍擴至400萬元物業，帶動細價樓需求增加，交投升溫。而自樓價回落後，細價樓佔比自2022年起重返一成以上，持續升至今年的約24%，反映上車盤回暖。

首11個月，400萬元以下的二手成交佔逾1.07萬宗，較去年全年多15%，是9年來首次全年重返1萬宗以上。期內，整體二手成交約3.38萬宗，細價樓佔比約31%。

至於一手市場，中原指，受惠於100元印花稅效應，發展商積極推出細價新盤，首11個月共有逾1.75萬宗一手登記，當中逾1870宗屬於400萬元以下，按年升約65%，連升升4年。

另外，中原指，受惠於銀行年內兩度減息，市面上不少屋苑租金回報率已高於3.25厘的按息水平，形成「供平過租」的誘因。