做生意和投資物業 同樣要識「計數」

香港的經濟與物業市場近年經歷了多番洗牌，各行各業均在變革中尋找出路。

部分老牌企業因市場壓力黯然退場，但同時，亦有新進的市場參與者出現。不同行業中，既有企業因經營困難而結業，亦有新進者抓住機遇進入市場。即使是同類型的產品或服務，經營成果也可以截然不同，關鍵在於精準的財務考量。做生意其實和投資一樣，成與敗往往取決於「計數」的藝術。過去一段時間，高昂的租金令不少商戶經營困難，如今租金水平顯著回落，為企業減輕負擔。此外，店舖環境的優化與經營模式的創新，亦成為在競爭激烈的市場中突圍的關鍵因素。唯有經營得法者，方能在當前環境中穩健發展。

早前新加坡金融管理局頒布嚴格規定，要求所有當地註冊的加密貨幣服務商，若未持有牌照，須在6月30日前終止跨境業務，且不設過渡期。違規者將面臨25萬新加坡元的罰款及最長三年監禁。此舉對新加坡的加密貨幣市場構成重大挑戰。過去，內地富裕人士攜帶加密資產湧入新加坡，帶動當地金融、地產及消費市場的熱潮，推高物價與樓價。如今，香港因新加坡的政策收緊而迎來新機遇。不少加密貨幣企業及投資者將香港視為首要目的地，為本港經濟注入新活力。這些新來者帶來的資金與消費需求，無疑將為樓市及零售業帶來正面影響。

近期，筆者在不同場合頻繁聽到客戶與朋友關注樓市動向，普遍詢問現時是否置業良機。這些問詢，無論出於市場觀察抑或實際需求，皆反映出市場對樓價走勢的敏銳感知。當前樓價已回落至相對低位，配合低息環境，為投資者提供了有利條件。與回報微薄的銀行存款相比，物業作為實物資產，不僅具備居住功能，更因香港外來人才與留學生數量穩步增長，租賃需求持續旺盛，租金回報相對可觀。在這些因素推動下，買家入市的意欲顯著提升，市場信心正逐步回暖。

 利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。

雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。

據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。

2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。

二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。

要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。

樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。

總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮