香港人，發夢都想做業主！但係，樓價天比高，無殼蝸牛想上車，真係不容易！看準這個市場，最近一兩年，有人推薦投資日本樓，尤其近半年日圓大貶值，樓價變相八折，吸引一些年輕人越洋走去買日本樓，學人做包租公、包租婆，買樓收租兼博升值。不過，心郁郁的你，又知唔知日本放租物業最高要交40%所得稅，五年沽出物業要交30%增值稅？
風水輪流轉！日本東京在上世紀八十年代中後期，樓價曾經是全世界最貴，當日有誰會諗到，今日一個200零呎studio，最平50、60萬港元就有交易，比起香港動輒200、300萬元，的確容易「入口」得多！難怪唔少人心郁郁想買番間。
根據正積極開拓日本樓買賣的世紀21中華物業資料，今年3月有超過100宗香港人在日本買樓的二手成交，成交金額超過13億日圓（約1億港元）。當中三個類別比較多人選擇：1、實用面積100～200呎單身公寓（約100萬港元）；2、旺區商業地鋪（約400～1,000萬港元）；3、全幢單身公寓（約1,000萬港元以上）。
點解咁多香港人買東京樓？看好的人話，第一，銀碼細、易出租，加上過去半年，日圓跌價兩成多，港人去買日本樓變相打八折；第二，日本衰退廿多年，日相安倍晉三政府上台後，決意要通脹重臨，換央行行長大開水喉，可以主導樓市升跌；第三，人人覺得日本樓比香港低水，仲有東京2020奧運再加最近講緊話起賭場的效應，所以對前景比較好。
當然，仲有個趕撘尾班車因素，因為今年4月1日，日本消費稅由5%增加到8%，直接影響買入成本，有意入市者個個趕在4月1日前完成交易！
買賣物業稅項多
睇到呢度，係咪都想飛去日本買番個單位呢？不過，凡事總要睇兩面，隔山買牛首先要搞清楚買賣當地物業，同香港有那些不同，否則到發現問題時呱呱嘈都無人幫到你！
鼓吹香港人買日本樓的多以收租可以有6-8厘回報招徠，但就好少講清楚當地買賣物業、收租同出售物業時，使費多籮籮（詳見附表）。
除了一般經紀佣金、保險、釐印、登記費，買日本樓仲要俾3%物業取得稅，計計埋埋基本使費佔樓價5-8%。買入物業後，管理費同維修費當然無可避免，每年仲要交固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%，仲要係真真正正的物業稅，無論物業是否租出，每年都要支付。當然，如果搵地產公司代理租務管理，管理委託費3-4%無走雞，有些仲收5%。
不過，最、最重要係日本放租要俾物業所得稅，稅率按租金收入計，扣埋使費少過38萬日圓就唔使交，否則所得稅率由5%起，最多要40%，名符其實賺得愈多、稅就愈高，好彩仲有個基本扣減額，如果唔係真係同你對分。
樓要俾資產增值稅
到出售物業時，日本仲要徵資產增值稅，持有五年內賣出要交30%，持有多於五年都要收15%，又係水瓜打狗唔見一截。最後要提是日本已經於4月1號，將消費稅率由5%提高到8%，這是日本自1989年4月1日起徵收3%消費稅後，第二次調整稅率，樓宇買賣成本亦會略為提高。
數埋數埋，實際回報率要打好大折扣，所以有心買日本樓，一定要計清楚收入同支出，覺得回報合理至決定，就真係做到精明投資喇！
除了收費稅務要計真，同買樓最息息相關，當然係按揭題。非日本居民好難向當地銀行借錢，香港銀行都唔會做越洋按揭。熟悉當地市況的人提醒，現時只有一間駐日中資銀行及一間駐香港日本銀行，肯為海外買家提供住宅按揭，但需要購買指定4,000萬日圓（約304萬港元）以上單位方可申請，最多可借樓價五成，年期約10至15年，利率約3%。
即係話，較受投資者歡迎開放式細戶，不能承造按揭，買家必需要付清全數樓價，成本其實不比在香港買樓低。
再計入其他因素，如日本天然災害比香港多，稍一不慎沒有處理好保險問題，遇上地震物業受損，甚至倒塌的話，真的有機會一無所有。以及日本人口老化問題嚴重，大部分地方的人口，如大阪正在隨年遞減，因此買家要有心理準備買日本物業投資、收租並不是長遠之計，更要考慮購置物業後有「賣唔出」的機會出現。
買賣日本樓需要繳付的開支
| 購入時稅率 | |||
| 房產取得稅 | 固定資產評估額的3% | ||
| 釐印費 | 10,000 – 540,000日元, 通常在15,000-45,000日元之間 | ||
| 登記費 | 固定資產評估額的2% | ||
| 保險費 | 火災、地震保險費等 | ||
| 仲介服務費 | （交易金額 x 3% + 6萬日圓）x 1.05 | ||
| *評估額是日本政府對物業的估值 | |||
| **交易費用一般是佔樓價5-7% | |||
| 持有物業時的稅項及支出 | |||
| 固定資產稅（每年） | 固定資產評估額的1.4% | ||
| 都市計畫稅（每年） | 固定資產評估額的0.3% | ||
| 管理費 | 持有分層樓宇時須付費用 | ||
| 修繕積立金 | 持有分層樓宇時須付費用 | ||
| 修繕費 | 持有包括土地的全棟樓宇時須付費用 包括每10年1次外牆、屋頂防水工程及維修 | ||
| 管理委託費 | 全年租金收入300萬日圓以上為租金收入3% 全年租金收入299萬日圓以下為租金收入的4% | ||
| 銀行匯款手續費 | 基本上免費 | ||
| *評估額是日本政府對物業的估值 出租物業需繳付的所得稅 | |||
| 每年收入 | 稅率 | 扣減 | |
| 1,950,000日圓或以下 | 5% | --- | |
| 1,950,001 – 3,300,000 | 10% | 97,500日圓 | |
| 3,300,001 – 6,950,000 | 20% | 427,500日圓 | |
| 6,950,001 – 9,000,00 | 23% | 636,500日圓 | |
| 9,000,001 – 18,000,00 | 33% | 1,536,000日圓 | |
| 18,000,001以上 | 40% | 2,795,000日圓 | |
| 舉例: 全年收入為2,000,000日圓時, 租金所得稅的計算如下 2,000,000日圓 x 10% - 97,500日圓 = 102,500日圓 出售稅率 | |||
| 資產增值稅 | 持有5年內 | （利潤 - 支出） x 30% | |
| 資產增值稅 | 持有多於5年 | （利潤 - 支出） x 15% | |
| *支出：交易時的交通費、酒店、中介費、司法書士費用、房產取得稅、每月管理費可以當支出 | |||
購入時稅率
房產取得稅
固定資產評估額的3%
釐印費
10,000 – 540,000日元, 通常在15,000-45,000日元之間
登記費
固定資產評估額的2%
保險費
火災、地震保險費等
仲介服務費
（交易金額 x 3% + 6萬日圓）x 1.05
*評估額是日本政府對物業的估值
**交易費用一般是佔樓價5-7%
持有物業時的稅項及支出
固定資產稅（每年）
固定資產評估額的1.4%
都市計畫稅（每年）
固定資產評估額的0.3%
管理費
持有分層樓宇時須付費用
修繕積立金
持有分層樓宇時須付費用
修繕費
持有包括土地的全棟樓宇時須付費用
包括每10年1次外牆、屋頂防水工程及維修
管理委託費
全年租金收入300萬日圓以上為租金收入3%
全年租金收入299萬日圓以下為租金收入的4%
銀行匯款手續費
基本上免費
*評估額是日本政府對物業的估值
出租物業需繳付的所得稅
每年收入
稅率
扣減
1,950,000日圓或以下
5%
---
1,950,001 – 3,300,000
10%
97,500日圓
3,300,001 – 6,950,000
20%
427,500日圓
6,950,001 – 9,000,00
23%
636,500日圓
9,000,001 – 18,000,00
33%
1,536,000日圓
18,000,001以上
40%
2,795,000日圓
舉例: 全年收入為2,000,000日圓時, 租金所得稅的計算如下
2,000,000日圓 x 10% - 97,500日圓 = 102,500日圓
出售稅率
資產增值稅
持有5年內
（利潤 - 支出） x 30%
資產增值稅
持有多於5年
（利潤 - 支出） x 15%
*支出：交易時的交通費、酒店、中介費、司法書士費用、房產取得稅、每月管理費可以當支出
