踏入夏季，香港未曾平靜，先有6．22佔中公投，再有7．1遊行，泛民氣勢一時無兩，但亦激起反對佔中市民的恐懼，反對佔中派乘時而起，發動簽名運動，再搞遊行，實行你搞我又搞。
有人話反佔中派不聰明，搞了120萬人簽名，見好不收，還要參加自己不擅長的遊戲，玩遊行，自然會露底啦。
這種分析微觀睇有點道理，宏觀看並不盡然。微觀地看，上街遊行本身是熱度較高的街頭抗議行動，而反佔中的本質是反對上街癱瘓政府，要叫比較冷靜、反對佔中的群眾上街，本質上甚困難，可以說是未玩已輸了一半。
但宏觀去講，有反就要有正，否則就會失衡。在泛民出招後，建制派以類近招式反制，只要做得不太差，都已產生打對台的作用，令形勢不至於一邊倒，至少在宣傳上進入一個「你有你講，我有我講」的局面，而不是只有佔中群眾，沒有反佔中群眾的困境。
這是一場熱戰，一方升溫，另一方受到挑戰也升溫，雖不傾斜，但難免對抗，究竟在這種氣氛下，大家能否妥協，傾出雙方都接受的方案？抑或鬥得你死我活，最後立法會通不過政改方案，原地踏步？
佔中派認為要升溫，逼中央讓步，但現時局勢已十分明朗，你升溫，我也升溫，一種各不相讓的態勢已成型。我倒覺爭取民主，也不一定要佔中，不一定要用極端手段。在月底人大常委會定出政改框架後，不是要升溫，而是降溫，不是要對立，而是要對話。
以體現民主的角度看，若全無篩選的特首普選是100分，由提委會過半數提名的候選人的方案，也有60、70分吧，因為無論如何市民有一票可投，而不是眼巴巴只看著選委投票。在對話的基礎上，爭取把60分的方案，推到70分、甚至80分的境地，不是全無可能。而不是要上街佔中，和阿爺博命，力求一步到位爭到100分的方案，爭不到話，卻焗食無得變的事實。
盧永椎
昨天講到政府有意讓更多的中小型地產發展商可以投到地皮，例如將地皮分割，或者推出原本比較小型的「插針式」地盤。因此，近期也可以見到愈來愈多的中小型地產發展商成功投到地皮。
從這些中小型發展商的成長歷程，可以見到香港地產投資市場的變化。例如最近投到馬鞍山恒光街項目的小型發展商宏安集團，老闆鄧清河最初只是一名鋪位投資者，愈買愈多，積聚財富，最後更成為發展商。
香港有許多人有炒樓經驗，但估計當中絕大部份人未會想如何可以升「呢」（level,即水平）。像宏安這些由小做大的炒家，或者美其名曰「投資者」，大約都經過同一個歷程。
炒樓者開始的時候主要炒住宅，因為住宅銀碼細，買賣方便，特別是在1992年之前，住宅可以做九成按揭，只需付出樓價的一成，便可以買樓。如果成交期夠長，在正式成交要去銀行上會前，已經可以轉售，這種買賣方式稱之為「摸貨」，在當時，炒樓真的很容易。
我在1990在樓市剛剛起飛的時候，我在港島東區用250多萬元買了一個800呎單位。上手業主好明顯是一名炒家，持貨只有半年，買入價200萬，沽出賺50萬。當時一般人都認為樓價仍有上升空間，該名炒家為什麼還未賺盡，便沽貨呢？我問經紀，經紀取笑我是「傻仔」，話該名炒家可以一開三、二開九，他在那間樓投資了20萬期，沽貨賺了50萬，套現了70萬元，可以再買三個單位。這就是當時炒家炒樓發達的方式。由於住宅可按成數多，商鋪按得少，住宅比較容易炒。
至1992年，住宅價格飆升，政府出招壓抑樓市，要求銀行將住宅按揭成數最多九成降低至七成，炒住宅要付三成按金，與商鋪相若，沒有了優勢。那些已經賺了不少的炒家轉去炒銀碼比較大的商鋪，或者近期的工廈商廈。不過，炒商鋪、工廈商廈又比住宅難度高些，除了金額比大得多之餘，還可能要進行加工，去提升物業的質素及水平，行內稱之為「化妝」。例如買入了比較舊的工廈單位，需要做些裝修，妝扮好門面出租或者出售。至於更高技術的化妝技巧，即是將位置比較偏僻的鋪位，包裝好租予便利店等大商號之後再出租出售。這是自行增值或者加工的「升呢」炒法。
再上一層，便成為中小型發展商。當然，正如前文所述，需要政府政策遷就，才能夠成功入場。入得到場，整套玩法都會截然不同。發展商買地起樓的總成本由地皮、建築成本以及財務開支三個部份組成，一般建設公共設施，還可以將面積「發水」大約一成，換句話說，原來的總成本便打了個九折。以後的賣樓所得減去總成本，便是利潤，一般計數有兩三成利潤才去做。
炒家與發展商的主要分別在於炒家持有一個商鋪，樓價升，他才有錢賺，樓價不升就白做。但作為發展商，買入了地皮，即使未來樓價不升不跌，也可以有兩至三成利潤，樓價升了食水更深。固然，發展商的投資要大得多，風險也會比較大，但回報亦更高。
香港社會在正常的情況下容許炒作，鼓勵投機，搞旺市場。現時樓市有這樣多的限制，有這樣多的稅項，主要是政府要壓住樓價瘋狂上升的不正常情況而已。我們從小炒家變成發展商的故事，可以看見香港社會實際上存在著許多機會，讓人不斷「升呢」，雖然投機被視為財富的掠奪，擴大貧富之間的差距，但這亦是一個資本主義的自由市場的特色。一些懂得如何變化的市場參與者，的確可以食盡這個制度所能夠提供的機會和好處。
盧永雄
