地產如何應用科技 - 住宅買賣

近年各界開始意識到房地產科技(PropTech) (筆者譯：普羅特克) 的重要性並積極投放資源於其中，香港房地產產業又可以如何善用普羅特克以提升整個產業的生產力呢? 本文將透過近年住宅買賣發展探討普羅特克的應用。

香港住宅樓宇買賣氣氛熱烈，根據土地註冊處資料所示，每年平均有近六萬交易量，但交易過程對比起數十年前幾乎沒有太大改變，並沒有變得更便利。雖然產業內的服務提供者已非常熟悉有關流程，但很多程序仍需人手操作及涉及多個服務提供者，服務提供者之間需時去溝通及處理文件，使投資者要花上一段長時間去完成整個交易。

但在本年年初，香港房地產市場終於傳來好消息，新世界發展與中原地產均開始應用區塊鏈至其業務當中，加速整個住宅買賣的交易流程，預計未來一兩年會帶來建設性的改變，全面步入數碼化。新世界發展與香港應用科技院合作，在本年二月宣佈開創香港首個置業區塊鏈跨界平台，投資者可以利用電子渠道提交有關買賣合約及申請按揭所需的文件。而中原地產則在三月宣佈開創香港首個二手置業區塊鏈跨界平台。區塊鏈的去中央化及加密特性讓置業人士對有關平台的使用有更大的信心，進一步幫助房地產產業數碼化。

區塊鏈住宅買賣平台是普羅特克應用的好開始，亦是房地產交易的絕佳輔助工具。置業人士原本可能需要到不同銀行進行按揭比較，又要親身去簽署買賣合約，其後更可能要打電話予不同服務提供者查詢進度等。但現時只需透過平台就可以向銀行、律師、經紀等以更有效率及更安全的方式提交交易文件，減去了重覆填寫及提交文件的步驟，提升置業人士的交易體驗。新世界發展更指出由臨時買賣合約至正式買賣合約的時間可由兩個工作天縮短至一小時，置業人士更可以在平台上隨時查詢有關批核進度。除了大大縮短交易時間外，亦有機會因成本下降而可減少需支付的佣金，對置業人士來說絕對是一個好消息。

同樣筆者注意到在瑞典，早在三四年前當地有一家區塊鏈技術公司，得到當地政府的配合，以及業界如按揭銀行，電訊公司等的參與，早已透過區塊鏈及智慧合同，在短時間內完成物業產權的合法轉讓。據消息透露，此舉已為瑞典政府省下每年數億歐元的行政費用，當然這也將物業產權轉讓的交易成本大大降低，加快房地產市場的運轉。

筆者預計該類平台將會被更多銀行及服務提供者接受及使用，當然這暫時不能完全取代地產代理的專業服務，但將簡單重覆的工作電子化。香港市場上普羅特克的應用雖比其他地區稍為緩慢，但未來應該會有更多類型的普羅特克投入到房地產市場，發揮更大的功用，重新定義房地產。

方土控股有限公司 行政總裁
Asia PropTech （亞洲房地產科技社） 創辦人
盧銘恩先生（LEO LO ）

Leo Lo

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

這兩年香港政府就土地供應問題，成立了土地供應專責小組，也就大嶼山填海造地的議題鬧得熱哄哄。除了開天闢地，房地產科技（PropTech）（筆者譯：普羅特克）又能擔當何種角色？

普羅特克可以運用不同的科技手段，藉以分析土地成分、種類、質素、位置、基建、交通、人口密度、附近配套、未來規劃等，讓尋找土地的資訊成本、財務費用能夠相應減省。

以英國一家房地產科技公司為例，該公司以當地土地政策為數據庫，配合航拍技術，建立一個綜合平台，讓發展商能一目了然，清晰規劃地點、相互比較、釐清土地所有權以及參考附近周邊配套等，使計劃可更周詳之餘，覓地成本固然有所減低。

另外，近年熱議的區塊鏈技術，可為每單位土地，以及一些急需重建的市區舊樓項目定下電子認證，內存相關資料包括業權、交易紀錄、居住狀況、產權負擔與轇轕及估值等，並把相關記錄連結成「區塊鏈」上載網絡；日積月累，這些資訊將會形成一個大數據庫，或有利於把房地產重建開發的訊息及交易成本降低，令「麵粉」（筆者按：即土地）變得「沒那麼貴」。

說到區塊鏈，基於其去中央化的屬性，筆者亦曾與土地供應專責小組的鄒廣榮教授探討過一下，運用區塊鏈來配合鄒氏提出的「土地債券」方案，幫助政府推行土債的政策，以釋放更多新界的土地做發展用途。

不過，香港土地能透過科技以釋放嗎？說實在的，科技雖日新月異，但只是輔助工具之一，政府的理念思維、土地房屋政策、施行效率以及如何運用科技等因素，皆能左右土地從既有的系統中釋放出來的可能。筆者固然希望當局能夠善用科技，減低房地產開發產業鏈的交易成本耗費，同時能提高效率，才能創造多贏的局面。另外，房地產業界在利用互聯網科技的業務模型創新，也是有利帶動由大陸學者吳良鏞教授提出的“城市有機更新“，從而釋放更多的樓面面積。

以辦公或零售用途的存量商業地產為例，在互聯網時代，房產用家將要求更開放多元的空間使用，故傳統的商業地產必須重新改造規劃，以不斷創新來應付市場需求。共享辦公室，以至共享居住的業務模型，也正在走房地產的個人服務化（Real Estate as a Service），涵蓋節能、環保、交往、文化環境等創造。這樣，樓面面積的人均使用成本也能夠隨著這些以互聯網科技帶動的創新業務模型而降低。

當土地供應及樓面面積藉着科技而得以釋放，現時香港高踞不下的樓價能相應下降嗎？理論上，純以供求關係來看是可以的，惟香港樓價高企並非單單缺乏土地供應所致，高地價政策、利率低企導致熱資湧入以及投資者對「磚頭」的偏好等因素亦牽涉其中。

不論如何，科技讓人類進步，如何運用方興未艾的普羅特克（PropTech），正正是我們需深思的事。

方土控股有限公司 行政總裁
Asia PropTech （亞洲房地產科技社） 創辦人
盧銘恩先生（LEO LO ）