國內房地產科技的風險投資

近年房地產科技在國內發展加速，但在了解國內房地產科技的風險投資趨勢前，必先要探究最近國內房地產科技的發展方向及焦點。

現時國內不少大企業已經在房地產科技上制定了一定的目標與方向，可見他們將會大力推行及實踐房地產科技於其業務上。如恆大集團與中國科學院合作，計劃在未來十年投放一千億人民幣集中研究多項科技，包括新能源、人工智能、機器人等。而保利集團首個科技企業孵化器——保利科技創新總部園區亦已於2017年12月正式開園，以智慧城市為主題進行創新研發。總括而言，國內現時所走的大方向是與不同科技企業或大學合作，推行加速器和孵化器，而焦點則大多圍繞智慧城市、科技城鎮及智能家居，以加入業務範圍內，吸引更多資金。中國房地產科技未來的趨勢被認爲將會為AI為大腦，5G為主幹，IoT作為觸點，改變各類地產空間的使用，更加肯定了房地產科技的發展走向。

現時國內無論科技巨頭，還是騰訊和阿里巴巴，都開始投資新型業態的創新公司，同時亦有許多國外風險投資資金瞄準中國市場。根據仲量聯行與TechinAsia共同發佈的報告顯示，亞太地區的房地產科技初創企業數量已超過了歐洲和美國同類企業的數量總和，而其中中國佔了大多數。2013年至2017年上半年，亞太地區179家初創企業融資總額約48億美元，占全球房地產科技風險投資總額的六成以上。國內房地產科技的風險投資市場之大，吸引了大量國內外風險投資。國內的三大科網企業百度、騰訊和阿里巴巴主要偏好種子期後的投資，投資類型會基於其業務去選擇。而國際風險投資資金的投資範圍則較廣闊，主要會投資在國內火熱的行業或科技，並集中於A及B輪投資。可見國內房地產科技的風險投資只會隨著初創企業數量增加及房地產科技發展而愈來愈熾熱。

房地產科技即使有風險投資資金進入後，亦要配合整個房地產科技生態系統，才能善用各項資源使國內房地產科技更上一層樓。房地產科技生態系統內有不同的持份者，有初創企業、投資者、房地產專家、科技巨頭，大型發展商等，而一個好的生態系統必須把各持份者聯繫起來，共享資源及互相配合。仲量聯行、太古地產與平安城科聯手於七月推出「城越」，為國內首個房地產科技企業加速器計劃，計劃可把科技初創企業和行業頭部公司及專家聯繫起來，透過專家意見指導、計劃資金及真實的可測試環境，相信可以更推動房地產科技發展，進一步培育出更多有潛力和創新的房地產科技企業。

方土控股有限公司 行政總裁
Asia PropTech （亞洲房地產科技社） 創辦人
盧銘恩先生（LEO LO ）

Leo Lo

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

當人工智能驅動的阿法狗，可以戰勝圍棋國手，可見人工智能（機器學習）的技術業已發展到一個不錯的程度。至於，技術何時能在行業裡廣泛應用，這只是時間問題。要解決的是行業認受，固有既得利益團體的反彈，以及更重要的是法律責任問題。

所謂專業人士，是發揮閱覽大量資訊，數據分析，以及經驗案例運用等技能的群體。如今，人工智能大數據等科技，其實早可取代這些技能。據說人工智能診斷皮膚癌的準確率比醫生高，無人駕駛汽車的技術也漸漸成熟，普及與否，法律責任還是一個障礙。如無人駕駛汽車造成交通事故時，誰負責。在房地產業界的相關專業裡，產業測量師處理的房地產估值，也正在面臨新興發展的自動估價模型（“AVM”）的挑戰。目前這個行業，運作模式還是處於「石器時代」，香港的情況尤其落後，反觀中國大陸早已有科技公司開發了住宅的智能估價系統，部份按揭銀行更會直接採納AVM所產出的結果，作為按揭批核的依據。換句話說，一些從事販賣物業評估報告簽名的評估師，正在被科技漸漸取代。

房地產評估一般要通過大量成交案例收集，分析比較，評估模型的參數判定，加上一些宏觀及微觀的因素分析，現金流推測等來進行。所謂“rubbish in－rubbish out”，可惜目前人為因素在這些過程中還是扮演著重要的角色。當今，醫生會在身體症狀出現前使用數據來預測感染情況，零售商會利用數據來預測購買趨勢並促進增長。反觀利用“小數據”的房地產資產估值方式是不可持續的。

2007年金融危機的部分起因是對與房地產掛鉤的證券認識不足，現時各金融機構都在努力地了解房地產資產和投資組合的現在及未來價值。商業房地產投資及管理的重要性和影響力，令其需要一種如AVM般更有效及善用資訊的方式來進行快速及數據驅動的商業房地產估值。事實上，2018年全球機構投資者研究發現62％的機構投資者認為交易算法和精密的定量模型會令投資市場更有效率。然而，房地產作為世界上最大的單一資產類別，仍需依賴可能受到人為錯誤和偏見影響的人工手動過程。單是在美國，74,000名評估師進行人工手動評估時便可涉及價值數百億美元的資產，由此可見，房地產行業長期以來即使在功能缺陷的情況下一直都是利潤豐厚的營運環境既得受益者。

香港資本市場的操作，房地產評估報告往往也隱隱地扮演著不輕的角色，如上市公司重大收購交易的公允作價，上市公司投資物業的週年重估可以影響其損益表，甚至商業地產貸款額度的多寡，也是依賴產業測量師的專業評估報告結果。倘若評估結果受人為因素的影響太甚，證監會及銀監會等監管機構也不能坐視不理 。行業的房地產評估公司，亦是良莠不齊。據筆者了解，哪怕部份跨國測量師行，也會一味遵從客戶的指示，“評”出一些客戶要求的數字。所以商業AVM的功能，也可以讓一些機構投資者，銀行以及監管機構等，有一個風險控制的可能，撇除人為錯誤，甚至操縱，長遠可使資本市場可靠穩定安全。

方土控股有限公司 行政總裁
Asia PropTech （亞洲房地產科技社） 創辦人
盧銘恩先生（LEO LO ）