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別人家的業委會,太剛了!

「為業主謀福利,不是送一桶油或一袋米。」年屆五十的曹培華是江蘇南京天潤城八街區的業委會主任,在他看來,一個有效運轉的業委會要做的事情遠比這要複雜得多。“把小區基礎設施、公共收益維護好,讓業主的房產能夠保值增值才是真正的為業主著想。”曹培華說。

讓公共收益不再是「謎」,得寸則寸謀求福利

天潤城小區位於南京長江大橋以北,業委會剛成立,曹培華第一件事就是找到浦口區房產局,了解小區維修資金的情況。因為小區規模比較大,公共維修資金就高達1197萬元。這筆資金所能帶來的公共收益,小區每一位業主都很關心,但一直以來都是個謎。

「這筆錢之前在房產局是按照零存保管,每年只有20多萬元的利息。申請定存利息更高,一年的利息就足夠支持小區日常的維修,就不需要動用維修資金。」曹培華在接受記者採訪時感嘆,要當好這個業委會主任,光有熱情還不夠,還得有一定的專業技能。

除此以外,小區內電梯、樓道等位置的商業廣告收入也被全部用在了基礎設施的改善上。讓曹培華引以為傲的是,如今小區內還新建了涼亭、廊橋、兒童樂園、健身休閑廣場等,並對綠化進行了改造。這些都沒動用一分錢的維修資金,全部來自公共收益。

讓公共收益不再是謎,說起來容易,做起來難。雖然有相關法規條例,但往往都會遭遇物業公司的阻擾和刁難。實踐中,成都翡翠城業委會逐漸摸索出了自己的心得。作為翡翠城1期第4屆業委會的副主任,陳開茂主要負責公區收入管理。在他上任前,這部分收入一直掌握在物業公司手中,由物業公司定期向業委會返點。

「這樣的話,我們並不能完全弄清物管方在中間打了多少折扣。」陳開茂上任後第一件事就是將小區內公共收益收回業主管理。陳開茂先是口頭通知物管方負責人,讓他們提供所有與小區簽訂廣告位合同的商家原始資料,隨後與業委會其他成員一道,挨個聯繫商家,並與他們約定時間變更合同。陳開茂說:“本來商家是和物管方簽訂的合同,現在必須要求他們與我們簽,否則就撤走廣告位。”一系列舉措下來,業委會將公共收益的管理權牢牢掌握在了自己手中。

「拿到手的公共收益,總共才9萬餘元。」陳開茂將小區內17部電梯的廣告位年租金通過競價的方式,由2400元漲到了4200元。除此以外,陳開茂看到其他新小區的道閘都有廣告,於是聯繫商家談判和協商,商家為了得到道閘上的廣告位,不得不免費為小區更換了新的道閘。小區的門禁系統也用同樣的方式進行了更換。“這樣不僅免費為小區更換了新的設施設備,同時還能掙到廣告位的錢。”陳開茂說。

小區的公共收益從最初的9萬元漲到了20多萬元,隨著收入的增加,業委會打算在小區建設老年活動中心等公益設施,為業主免費提供書報、撲克、麻將、茶水等,還要裝上空調,把公共收益都用到業主身上。

做業主放心的代言人 順暢溝通陽光管理


金都華庭小區業委會對中央河道改造花費進行公示,接受全體業主監督。王麗瑋 攝

「河道地面與中央花池地面石子清理及垃圾清理,共計630方,需花費16254元……」在杭州下城金都華庭小區門口,一張中央河道改造費用清單引起了人們注意。作為今年要辦的小區十大實事之一,小區業委會將該項目所有需要花費項目列成一張清單,向業主公開徵求意見。


金都華庭小區今年5月就使用部分經營性資金用於小區中央溪流等區域改造問題向所有業主書面徵求意見。王麗瑋 攝

2019年年初,杭州市下城區區委出台《關於加強黨建引領推進小區治理建設幸福家園的指導意見》(下稱指導意見),其中明確提出,要探索小區「資金資產監管委員會」等做法,建立業主委員會資產資金監管、物業管理小區行政糾錯等制度,加強對物業經營性等各類收益使用的公開、監督力度,保障業主的知情權和監督權。

「我們在小區公開欄、業主群、微信公眾號,定期通報工作成果等情況。」京都苑社區黨委書記王曉燕告訴記者,新一屆金都華庭小區業委會成立以來,推行“一述職兩公開”監督機制,即業委會半年度工作述職機制、重大事務公開機制和財務公開機制。王曉燕說,“要讓業委會工作在陽光下運行,時刻接受業主監督。”

經過努力,下城區小區治理水平得到全面提升。2018年全區物業方面信訪投訴量同比下降43.8%。

除了日常管理,缺乏溝通也是物業公司與業主、與業委會容易發生矛盾的原因之一。

2013年,小區經業主大會通過決議,哈爾濱市道里區新陽路508號的歐洲新城小區與原物業公司解除合同,聘請哈爾濱新東方物業管理有限責任公司(下稱「新東方」)接手小區業務。新東方張經理始終難忘第一次跟業主溝通意見時的情景。“幾位老阿姨照面就說歡迎,隨即就說只有把漏雨的房頂修好,才能再談別的。”張經理說。

這不但是業主給新東方的「下馬威」,也是給他們出的第一道考題。為了給出圓滿答案,新東方拿出60多萬元,解決了房屋漏雨這一困擾業主多年的老問題。

有了業委會的溝通協調、監督把關,在物業公司服務水平提升的前提下,自2014年起,歐洲新城小區物業費收繳當期可達90%,清欠工作也順利開展,物業公司的經營狀況一天天轉好。

依法依規巧解「難題」,大處著眼化解矛盾

解決糾紛,是物業公司與大多數業委會的必修課。位於重慶的綠韻康城小區,就曾經發生過這樣一個「煩心事」。“這得從2013年的4月,開發商與小區物業計劃將200個人防車位銷售給小區業主說起。”當時的業委會主任胡國民回憶道,“我們小區共有2000多戶居民,卻只有609個停車位,車位的緊俏程度可想而知。”

早在2005年,業主入住的時候,近一半的車位就已被業主購買,車庫內加上人防車位在內的臨時停車位不到300個。小區業主王先生說:「物業公司要再賣掉200個車位,這件事引發了業主們的強烈不滿。」

「要解決問題還得依法依規。」胡國民跟業委會其他委員認真研究了開發商的規劃驗收許可證,發現了開發商在前期有規劃300個地面車位,驗收時向重慶市建委報備了取消地面車位的事情。抓住這個“關鍵點”,胡國民向開發商提出了“若要銷售人防車位,就必須把300個地面車位還給業主”的要求。一提到這事,開發商立刻沒了底氣,銷售人防車位的事也就不了了之了,小區的內部矛盾成功解決在了“家門內”。

無獨有偶,「一條地鐵線」也曾經讓武漢市武昌區綠地茜斯公館的業主和業委會犯了難。

「我們小區在業委會成立的第二周就出現了一件難事,地鐵五號線要從我們小區穿過去。我們應該支持武漢市的市政建設,但是我們小區已經交房,並且確實軌道交通控制線存在的時候我們小區還是武昌車輛廠,還不是住宅用地。」綠地茜斯公館的業委會主任武劍嘆了口氣說,“其實地鐵方也有一定的道理,但小區業主畢竟也入住了這麼多年,涉及到拆牆、拆綠化,很多人還是很難接受這一點。”

查資料、和業主去解釋、與地鐵集團商談簽署協議……經過一系列的努力,這一問題最終得以解決。這件事讓武劍對業委會的工作有了新的思考,「業委會要站在一個基層的立場上,我們要把我們的家底、資源釐清,把糾紛控制在最初階段。」

總結經驗「代代相傳」,制度保障良性循環

從為業主換來真金白銀的福利到維繫社區穩定,從協調各方矛盾到業主「自管」提升服務質量,在業委會有效運行的過程中,也折射出了社區自治的創新性構建。在各地,這樣的例子不勝枚舉。由此可見,一個好的業委會不是曇花一現、不可複製。

那麼,如何從制度上保證業委會的可持續發展呢?按照《業主大會和業主委員會指導規則》規定,業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。

2015年12月,重慶綠韻康城業委會主任胡國民代表業委會提出申請換屆。小區所在的彩雲湖社區根據規定提出:「業委會向九龍鎮人民政府提出本屆任期屆滿需換屆的申請,並將此工作情況進行公示7天。」一系列流程之後,在社區的見證下,原業委會主任將他保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會、業委會所有的財物移交給新一屆業委會,做好交接手續,並報當地鎮政府備案。

在履職清查工作中,業委會分享了他們摸索出來的「七個一、七步走」的經驗,即“一清查、理家底”;“一問診、立整改”;“一大會、定決策”;“一制度、抓規範”;“一公開、強監督”;“一溝通、求協調”;“一規約、管約束”。這一工作經驗也在當地全區推廣,先後有二十多個小區業委會前來交流學習。

「這些能促進業委會有效運轉的經驗應該被很好總結。」在中國人民大學公共政策研究院社區治理與政策研究中心主任陳幽泓看來,總結經驗「代代相傳」是保障業委會發展良性循環的有效途徑之一。

膠通識

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