北角天宮台掀收購戰 神秘財團智鬥老牌「釘王」

天宮台重建估值高逾20億。

屹立於北角熙和街、樓齡65年的天宮台，位處清靜的私家街道上，卻成為財團收樓的「戰場」。近年，有一家神秘財團大舉出手購入逾八成業權，惟該處早年已有發展商恒基購入多個單位「儲樓」，亦有「釘王」桂洪集團在此「種釘」，今番掀起一場鬥智鬥力的收購戰。地產界人士指出，天宮台重建估值高逾20億，屬市區罕有重建項目。

從天宮台收購，不得不提新世界收購的皇都戲院大廈，佔地逾30000方呎。 資料圖片

走在熱鬧的英皇道上，想像不到有如此隱蔽清幽的地方，在區內地標項目皇都戲院大廈旁邊，沿着私家路熙和街向前走約100米，即見一列天宮台舊樓，坐擁闊落樓梯、高樓底大窗戶，有古老豪宅的氣派。

天宮台樓高6層，共54伙，單位面積分別為855方呎及1130方呎。現場所見，儘管有保安員看守，惟舊樓卻十室九空，單位內及梯間垃圾堆積，天花石屎剝落。知情人士透露，近年來，一家神秘財團收購該舊樓逾八成業權，小業主賣樓後陸續遷出，新買家沒有將單位出租，結果，單位荒廢至今。該名知情人士續說，從天宮台收購，不得不提新世界收購的皇都戲院大廈，佔地逾30000方呎，位處毗鄰，假如兩者合併發展，效益將大為提高。

《星島日報》翻查土地註冊處資料，見收購天宮台的，分別為天賦企業有限公司及達迅發展有限公司，2010年至2014年間，分別向小業主購入單位，共涉45伙，作價由530萬元至1030萬元。

公司註冊處資料顯示，該兩家公司董事皆為李琪翔。李氏曾為新世界收樓，包括知名的鰂魚涌前吉祥大廈項目。《星島日報》致電新世界查詢，惟直至截稿時未聯絡得上，故未能證實買家身分。

除了神秘財團大手收購，土地註冊處資料顯示，恒基早於1988年間逐一購入單位，共涉8伙，作價由50萬至90萬不等，佔大廈業權約一成五；還有，桂洪集團亦於1999年6月，低價吸納一伙，作價僅80萬元。

北角天宮台坐落在寧靜的私人街道上，樓高僅6層（地庫、地下、1至4樓），重建價值高。

知情人士透露，恒基慣用「儲樓」手法，吼低價舊樓，逐一購入作長綫收租，往往持貨數十年後才策劃重建。桂洪集團是著名的「釘王」，在不少項目「落釘」，雖僅購入一伙，惟在未有強拍條例時，這顆「釘」足以阻礙項目重建，發展商被逼就範以「天價」收購。

隨着強拍條例落實，凡持舊樓八成或以上業權的大業主，可透過強拍一統業權，不過，該家神秘財團多年來未見行動，知情人士透露，基於各方皆活躍於收樓市場，現時正在談判當中，不排除以「樓換樓」形式，讓大家在不同項目中各取所需。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指，天宮台地契於1921年批出，屬舊契項目，發展所受限制少，若透過強拍一統業權，要重新作換地申請，各政府部門有機會於新地契加入限制，包括保育及設立社福設施等，減低發展彈性。他又估計，天宮台住宅及商業樓面地價每呎分別為12000元及10000元，重建後市值呎價分別為每呎25000元及20000元，市值最高逾20億元。

天宮台位處熙和街1至17號，佔地面積約7970方呎，現址總樓面不足29000方呎，可重建商住樓69300方呎（地積比8.7倍），或純商業項目約11萬9000方呎（地積比15倍）。

該項目擁有私家街道熙和街，街道佔地約12000方呎，私隱度高，儘管目前舊樓空置，私家街道上的21個車位全部租出，每個月租2300元，部分租客來自附近街坊。

北角曾擁有香港最大型地標遊樂場「月園」，1949年開幕。

北角舊樓天宮台前身為天宮夜總會，曾是香港最大型遊樂場「月園」（Luna Park）內的一部分，月園早於1949年開幕，是一個結合大型遊樂場、戲院及夜總會的主題公園，屬於香港著名地標之一，佔地規模達18萬7000方呎。

現年72歲的作家沈西城憶述，他幼時到過月園遊玩，有機動遊戲包括木馬、摩天輪、過山車等，還有動物園及戲院。「年紀太小了，天宮夜總會沒去過，但後來聽爸爸說，那里有上海最新穎的彈簧舞池，跳舞不需費力。」

戰後大批上海人移居香港，夜總會讓他們延續昔日歌舞昇平的生活，天宮聘請來自上海、有「中國歌后」稱號的張露（歌手杜德偉的母親）駐場，名歌星方逸華等亦曾在此獻唱，由菲律賓最著名的茜沙樂隊伴奏。天宮跟鰂魚涌麗池花園夜總會力爭豪客，當麗池舉辦「香港小姐」選舉，天宮同時有「旅行小姐」競選。

皇都戲院樓頂留下「拱橋式」混凝土桁架部分。資料圖片

今日英皇道一帶，由皇都戲院大廈直至皇冠大廈，就是當年「月園」所在地，包括璇宮大廈，麗宮大廈及月園街的多幢住宅及商廈。

1941年12月，日軍攻打港島區，戰後北角頹垣敗瓦，地價廉宜，促使月園誕生，「北角大地主」郭春秧兒子郭雙鰲、郭雙龍及郭雙麒，投資逾400萬興建，並聘請「娛樂界大亨」猶太人差利打理夜總會。

後來，隨着郭家內訌，月園於1952年售予富高李世華，作價僅250萬元，1954年改建住宅區，夜總會重建天宮台，於1955年落成。

長沙灣兼善里內的大廈樓齡已超過60年，外牆剝落、鋼筋外露、渠管滲漏等失修問題層出不窮；這裡生活環境狹窄，劏房林立，居住的家庭超過1,500個，樓宇安全、居住環境和衞生條件均不理想。市建局於2021年公布重建兼善里的計劃，希望改善居民的生活環境。

居於兼善里劏房的日子，對年邁的吳錦輝（吳伯）夫婦來說，實在不堪回首。尤其在吳伯因病及意外受傷需長期卧床後，不但因無法自行外出斷絕社交生活，更連生活的基本需要— 洗澡 — 亦不能滿足。由於浴室無法擺放浴椅或容納照顧者為他洗澡，整整八個月，吳伯都只能以濕布抹身的方式清潔身體。

而如此艱辛的生活，隨著吳氏夫婦「上樓」遷入新居、並在市建局「樂齡安居」家居改善計劃的支援下，得到顯注改善，吳太指，「居住在劏房多年，從來不敢想像可擁有這麼舒適的居住環境，這裡就像『天堂』一樣。」

吳太（紅衣）在收樓時向市建局團隊、社工、職業治療師、設計師等曾協助其新居裝修的團隊形容，新屋像「天堂」一樣。

重建為生活帶來轉機

65 歲的吳伯與74歲的妻子是眾多兼善里劏房家庭中的一個 ，在百餘呎的劏房單位居住了十多年。2023年底，吳伯先後接受頸椎手術及確診鼻咽癌，完成電療療程後在家中休養，期間意外跌倒，再入院數月進行治療。這次意外後，吳伯四肢活動能力轉差，需要長期卧床。

兼善里的大廈沒有安裝升降機，吳伯每次出覆診及接受物理治療，都要召喚非緊急救護運送及樓梯機服務。

由於大廈沒有升降機，公用範圍及劏房面積又狹小，無法使用輪椅代步，故吳伯出院後，除了定期回醫院覆診及進行物療治療，只能長時間留在位於三樓的劏房，完全失去正常社交生活。至於前往醫院的日子，則需預約非緊急救護運送和樓梯機服務，否則根本無法出行。

吳氏夫婦所居住的兼善里劏房沒有獨立浴室，需與其他劏房租客共用。吳伯受傷後，由於浴室空間不夠擺放浴椅或容納照顧者為他洗澡，只能以抹身代替沐浴。

至於留在家中的日子，不單苦悶，吳伯更連普通的日常生活需要亦不能滿足：劏房的浴室既不能放置浴椅坐著洗澡，亦無法容納協助吳伯沐浴的照顧者，令行動不便的吳伯無法正常沐浴。躺床的吳伯只能由照顧者以濕布為他抹身清潔，這樣的日子持續了大半年，實在苦不堪言。

吳氏夫婦所居住的兼善里劏房沒有獨立浴室，需與其他劏房租客共用。吳伯受傷後，由於浴室空間不夠擺放浴椅或容納照顧者為他洗澡，只能以抹身代替沐浴。

兼善里重建成改善生活環境的轉捩點

隨著市建局陸續完成收購兼善里的單位，吳氏夫婦因合乎「上樓」資格，在市建局的調遷安置安排下，於今年1月搬進位於長沙灣的新居，為二人的生活迎來轉機 。新居所在的屋邨設有升降機和無障礙設施，吳伯能在太太和親友的協助下外出，重拾久違的社交生活。

單位的布局和傢具，均配合兩位長者的需要而設計，例如方便輪椅出入和具對比顏色的斜台、可放置枴杖和兩傘的座椅和備有床欄的睡床。

除了居住環境因重建而獲得大幅改善，由於夫婦二人參與了市建局自2020年起推出的「樂齡安居」家居改善計劃，獲安排職業治療師進行針對性的家居評估，並由聖公會福利協會的室內設計師根據職業治療師，按二人現時的身體狀況及未來需要設計新居，添置長者友善設備。

單位的布局和傢具，均配合兩位長者的需要而設計，例如方便輪椅出入和具對比顏色的斜台、可放置枴杖和兩傘的座椅和備有床欄的睡床。

負責專業設計的香港聖公會福利協會高級經理（設計及項目統籌）陳詠琳表示，新居設計充分考慮了夫婦二人的身心需要，包括需以輪椅代步、戶主希望有各自獨立的休息空間等等。在落實設計時，設計師綜合吳伯和太太的需要，為他們配置合適的家具，以及增添長者友善的家居設施，令生活變得更安全便利。

度身訂造「天堂」般的新居

為方便吳伯在家中活動及照顧者打理他的起居生活，團隊為吳伯配備了家居輪椅，並因應】輪椅移動的需要設計單位的空間布局；大門及玄關的地台亦升高並配合斜台設計，方便輪椅出入。至於浴室的趟門、扶手、防滑條和摺疊式浴椅，則照顧到兩老及照顧者的需要，避免滑倒的風險。搬到新居後，吳伯終於可以舒適地洗澡，他笑言：「很久沒有被水『由頭淋落腳』的感覺，很爽。」

浴室安裝了斜台、防滑地板、扶手、座位、可供沐浴時使用的家居輪椅，配合兩位長者的特別需要。

至於吳太腰部則有舊患，而且步履不穩，「樂齡安居」團隊亦特意在客廳、睡房和走廊等不同位置加裝扶手，協助她行走時保持平衡身體；另外單位配備小夜燈，為兩老在晚間起床時提供光源，照亮走廊，減低因昏暗而跌倒受傷的機會。新居的設計充分考慮了住戶的特殊需求，令吳氏夫婦生活更加便利。

浴室安裝了斜台、防滑地板、扶手、座位、可供沐浴時使用的家居輪椅，配合兩位長者的特別需要。

除了因應兩老的身體需要設計家居，團隊亦亦照顧到夫婦二人的心靈需要，例如在吳伯的床邊特別設計飾物櫃，讓他展示心愛的珍藏物品和相片；門口位置亦安裝了全身鏡，方便兩人出門前整理儀容。

香港聖公會福利協會高級經理（設計及項目統籌）陳詠琳（右圖左），特別在床邊隔間設計收納空間，供吳伯展示收藏；門口位置亦安裝「扮靚」用的全身鏡，照顧到吳氏夫婦的心靈健康。

新居裝修工程完成後，吳太先行前往驗收單位，眼見新居設計美觀，且設置多項長者友善設施，難掩喜悅，更一度感動落淚，「居住在劏房多年，從來不敢想像可擁有這麼舒適的居住環境，這裡就像『天堂』一樣。」

香港聖公會福利協會高級經理（設計及項目統籌）陳詠琳（右圖左），特別在床邊隔間設計收納空間，供吳伯展示收藏；門口位置亦安裝「扮靚」用的全身鏡，照顧到吳氏夫婦的心靈健康。

社工：整體生活質素「幾何級」改善

負責跟進吳氏夫婦個案的救世軍市區重建社區服務隊社工黎先生認為，這個雙老家庭在搬遷後的生活質素明顯改善。除了家居環境有了大幅提升，空間也更加寬敞，即使吳伯的身體狀況難以逆轉，但新居的大廈設有升降機，讓他能自主出入，閒時到社區逛街或參加活動，可重建社交網絡，對他的身心健康有正面影響。

以往在航運船務行業工作的吳伯稱：「我現在每天都可以四處走走，前幾天我在美孚附近的海邊走著走著，覺得怎麼這麼眼熟，原來是我以前每天工作出入的碼頭，沒想到家這麼近！」他不僅經常探索新環境，還在屋邨的公園，認識了新的街坊朋友，社交圈隨之擴展。

黎先生認為兩老的生活質素，因重建和貼心的家居改善服務得以大為提升，並可以重拾正常的生活模式，與往日住在兼善里劏房的生活實在有天壤之別。

對吳伯和太太而言，能夠在新居重拾正常生活，是一個全新的開始。他們感謝所有提供幫助的市建局職員、社工、職業治療師和設計師，讓他們可以過上新的生活，享受晚年的美好時光。