看圖索驥 -- 日本買房記之四

如果大家考慮過宏觀形勢還是決定入市的話，不妨一方面找個香港代理查詢，一方面去日本網站看看（例如Yahoo)。日本人做事規範，不同的地產商或代理提供資料的格式、內容都一樣，方便比較，大家關心的事項都應該能找到，不懂日語也會看得明白。

假設大家要找的是二手樓，以下是典型的樓盤資料圖：地點、地鐵/火車線路、面積、售價、間隔、租務情況、各類費用等都清楚列明，如果是網站，還會附加屋內或大樓內部照片。要注意的事項都有漢字，不難猜想，下面就稍微解釋一下比較重要的幾項：

1. 專有面積：受盡香港“發水樓”、“實用面積VS建築面積”等困擾的我們，日本的“專有面積”實在太令人感動！它不僅是公寓的實用面積，連騎樓面積也不算進去，專用面積一欄下面的“バルコンニー面積“就是騎樓（balcony)，在下圖的案例中，公寓面積16.51平方米，騎樓2.60平方米，簡單清楚，絕不含糊。

2. 交通：東京地方大，大部分人依靠地鐵，而日本許多機構都會給全職員工交通津貼，只要靠近地鐵站，就算不在所謂都心地區，物業出租和保值都比較有把握。標準距離大概是離地鐵站徒步十五分鐘之內可達，如果到站再要轉車就不甚理想了。

3. 各類費用：與香港一樣，大廈有管理費，包括清潔、管理員等支出，根據大廈規模、住戶總數等釐定，東京都心的新落成大廈平均管理月費約在1萬到1萬5千円左右，圖中公寓則是8400円，屬於中等水平。另外有一項與香港不同的是“修繕積立金”，即大廈維修基金，以備需要維修時候支付，每月繳交，以免到時候業主沒有準備下被殺一個措手不及。當然，如果需要大規模維修，基金不夠的話，業主還是需要額外付款，但總比像香港要一次過拿出來好得多。圖中公寓的修繕積立金每月3120円，以今天的匯率，不到300港幣。不過，假如大家買的是比較老的大廈又碰上需要大修，那麼就要破點財了。

4. 租金回報：大家最關心的一項當然是租金收入。以圖中單位為例，售價1千萬円，表面回報率7.5%（即圖中“表面利回り”），扣除所有費用後實際回報是5.9%（圖中“実質利回り”）。這比例是根據公寓目前月租6萬3千円、全年租出的總數計算出來，如果途中租客走了重新招租的成本就不計算在內。所以，投資的話最好找有租客的，起碼馬上有收入。

5.其他：日本的地震威脅很大，大家必須選擇RC建築，即鋼筋建造的房子，而且是1981年後，因為當年實施了新法例，規定樓宇建築必須達到國家防震標準，要加倍安心可以選擇購買地震保險，不過保險費不低，也不全保，還是存在一定風險。買樓的佣金是樓價的3%另加6萬円；繳稅方面，全年租金收入不超過1千9百50萬円，稅率是5%，收入越多稅率越高，最高可達40%！打算大手入貨收租的朋友要注意了！

  

 

おもてなし！！

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

去日本旅遊，當然有許多選擇，從南到北去過不下幾十個日本城市的香港朋友大有人在，但說到經濟能力或國際化，事實上只有東京和大阪，也因為如此，置業投資的話，最安全的我認為也是東京和大阪。

日本的行政區分為一都（東京都）、一道（北海道）、二府（京都府、大阪府）和四十三個縣。首都東京人口最多（日本總人口1億2千7百多萬中有1千2百50多萬人居住東京），涵蓋了大阪市的大阪府是關西要塞，人口僅次於東京與神奈川縣（880萬），不過論經濟能力或國際知名度，卻超越神奈川，加上大阪曾是幕府時代的重鎮，底子雄厚，不少大阪人都覺得大阪市與東京旗鼓相當，於是衍生出『大阪都』的想法，市長橋下徹提出公投，決定大阪市是否升格，公投在5月17日舉行，結果反對票以些微的差別勝出，橋下徹遵守諾言下台。

（橋下徹政府為了公投做了很多宣傳，突出大阪與東京的差別其實不大，有足夠資格成為“第二都”）

東京與大阪是投資置業不二之選，除了人口密集，經濟較強外，就如我在前兩篇文章中列舉的空置房屋和租金走勢等數字來看，這兩個大城市都是相對穩陣。我有一個朋友鍾情北海道，考慮買入滑雪勝地的度假屋出租，自己去的話又可以住，不過他很快就打消了這種不切實際的想法：一年可以滑雪的日子只有半年，其中一些日子又想留作己用，加上租給短期遊客要每次在租客離開後打掃清潔，必須委託當地人代辦，一年租金回報會有多少？集團酒店式經營當然作別論，像香港電盈旗下的地產集團在北海道二世古附近建造了一個豪華度假村，設備齊全，以一年四季不同氣候、不同活動作招徠，估計不會沒有捧場客，但一般人隔山買牛買一家度假屋出租賺錢？難矣！

至於東京和大阪之間應該如何抉擇，很難一概而論，根據台灣城市土地學會（ULI）和PwC 共同調查的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告，東京在投資與開發前景都佔第一位，大阪則在第三位，超越澳洲、大陸等地的大城市，兩個城市各有特色，不過投資講回報，不能太側重感情因素。我另一個朋友分別在東京和大阪買了公寓並已經出租，兩個公寓的地點、面積都差不多，但東京的房價大概貴了20%，但是租金也比大阪高了20%左右，所以回報率其實相若，關鍵在於公寓是否有長期出租的市場，所以無論是東京或大阪，地點是最重要的。除了商業中心，位於大學區、離開地鐵站不遠的都是比較容易出租。

我個人比較傾向於東京，除了因為自己比較熟悉，感覺比較好掌控，主要還是我覺得東京的客觀條件比較優越，當然，真正要投入資金時，考慮的事情就很多了！下一篇跟大家研究如何看日本樓盤資料。