今年作爲集中供地的起始之年,不少內房需要面對在參與「薄利搶地」與否,以及項目未來銷售回款所帶來的現金流之間,作出抉擇;在此競爭格局新常態下,不少房企見招拆招祭出各類合作投地或利用其他多元化拿地的方式,旨在爲自己經營减「輕」壓力,難怪有産業從此新常態中,找到屬於自己高速成長的一片天──說的就是內地代建産業,而且多得建業地産(00832.HK)近期成功分拆中原建業(09982.HK)在港獨立上巿,加入成爲內地代建行業第二家上巿公司標的,令到此逆勢上攀的行業又再重新進入資本巿場的眼簾。

據克而瑞研究中心上月26日的報告顯示,在目前首批完成首輪「兩集中」供地的重點城市中,以北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市的地塊競爭尤其激烈,多數房企不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊。

在「三條紅綫」、「貸款集中度」等政策調控下,房企的資金面整體趨緊,對小型房企而言,相對愈來愈難單純透過昔日那種單一拿地方式如招拍挂,去滿足其盈利需求,令其面臨較大的經營壓力。當然這不代表小型房企會就此絕跡於今後土地拍賣的江湖。據安信證券上月對首批集中供地以及對房企行爲與行業影響的觀察研究報告亦指出,首50大房企拿地明顯向高能級區域集中,部分熱點城市的土拍市場基本被首50大房企所占領,至於首50大房企拿地較少的區域,地塊多被小型地方房企或地方城投獲取。此意味首,不少小型房企仍存在在謀求擴張的同時逐步减「輕」營運風險的需求。

除了透過與其他房企合作投地的方式,以及開拓多元化拿地方式,來减「輕」自己所要肩負的壓力外,無需佔用過多自有資金,以輸出品牌、輸出管理爲核心的代建産業,亦成爲一些房企謀求低風險擴張的新模式。而隨着中原建業本周一(31日)在港交所挂牌上市,代建産業能够給予房企的助力亦重回到資本巿場的眼前;這是繼去年綠城管理(09979.HK)上巿後,國內代建行業第二家上市公司。

所謂代建,即是由項目方委托開發方對項目代爲開發、出售、管理的開發模式。在代建模式下,項目方提供土地或資金,開發方則對外實施品牌輸出和管理輸出。與傳統房地産開發相比,代建模式由於具有「輕資産、高利潤」等特點,開始成為部份房企轉型的重要方向。

據最新《中國房地産代建行業發展藍皮書》預測,未來由於市場需求的不斷擴大,越來越多品牌房企開始轉型,代建行業的企業規模得到迅速擴充,市場滲透率逐年提升。藍皮書預期,代建市場規模佔比將以年均21.3%的速度高速增長,到2025年,代建行業規模預計滲透率將達到12.5%,按照歐美模式下代建業務佔比可以介乎20%至30%,以平均值25%估算,離行業的飽和水平顯然有着明顯的距離,意味着中國代建行業單純滲透率的逐步提升,已經能爲巿場帶來超過1倍規模的成長空間。

事實上,早在中原建業上市前,中原建業便是建業地産(00832.HK)爲推行新藍海戰略成立的業務板塊,過去幾年更展示出驚人的成長性:2017年至2020年,中原建業以總合約銷售金額計的複合年增長率達71.5%。

2018至2020年,中原建業分別實現營收6.76億元、10.29億元、和11.52億元;同期扣稅淨利潤分別爲4.04億元、6.41億元和6.81億元。在其營收保持較高速增長下,其過往3年的淨利率分別高達59.7%、62.3%及59.2%,亦可見代建行業的高含金量所言非虛。

值得留意的是,有別巿場慣常關注房企的高負債比率水平,中原建業過往3年的資本負債比率爲零,是名副其實的輕資産運營。

而中原建業最新公布的5月營運數據同樣保持快速成長,公司上月在管項目合約銷售爲30.31億元,同比增長18.9%,合約銷售建築面積近51萬平方米,同比增長12.8%,新增合約建築面積約134.95萬平方米,同比增長47.9%;今年首5個月,公司在管項目合約銷售爲109.77億元,同比增長47.5%,合約銷售建築面積近188.86萬平方米,同比增長43.3%,新增合約建築面積約458.64萬平方米,同比增長20.1%。

無獨有偶,同樣具備輕資産屬性的綠城管理雖然早在去年7月上巿,股價在交出具成長性的業績下,不足1年內已由上巿初期的低位累計上升了98.85%。綠城管理各項核心指標均保持高質量穩定增長。2020年,公司實現營業收入18.13億元,新拓代建項目的合約總建築面積達1869萬平方米,同比增長約16.8%。

內地目前有能力積極入局代建行業的主要仍是以帶有頭部房企基因的代建企業爲主,而且代建企業間似乎有着深化合作交流的可能,令此行業的頭部玩家並非呈單純的競爭關係,而是契合做大巿場的關係。5月27日,包括綠城管理、中原建業、華潤置地(01109.HK)等在內的數家房地産代建企業,共同在廣東珠海組成國內輕資産聯盟,相約共同開發這個進入黃金發展期的代建行業市場。在代建聯盟的基礎上,成員企業可以與行業中眾多優秀的商業公司以及運營公司合作,從而形成更加標準化的産業鏈平台,加强代建行業的影響力和滲透率。

在中國房地産行業從土地紅利、金融紅利向管理紅利的轉化過程中,具有無負債、强現金流、抗周期等特點的代建産業,可以助力房企樹立起品牌、更高的安全門檻及競爭優勢。而從未來5年代建巿場的中長周期發展潛力可見,未來代建企業能否務實自己的競爭優勢,將會成爲其脫穎而出的關鍵,所以後續可以留意代建企業如何發展出自己一套的特色,譬如朗詩、當代綠建等代建企業以「綠色」帶有可持續發展意味作包裝,而中原建業能否繼續以客戶需求爲核心,建立客戶細分模型的自家特色,相信會成爲其未來在這黃金賽道上繼續領跑的關鍵。

作者:雷善策




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