香港按揭證券有限公司剛公布了2021年按揭保險計劃貸款取用數字。總括全年，新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得23,846宗及1,325.58億元，按年分別急升28.5%及34.8%，創下該行全年新取用紀錄新高。
為何近年選用按揭保險計劃一直屢創新高？事實上，香港樓價一直攀升，差估署最新數字顯示2021年首11月本港私人住宅樓價指數累計升約3%。香港樓價連續多年成為全球最難負擔的地區，面對龐大的首期開支，有意置業人士在資金不足的情況下，需要靠借盡年期或承造高成數按揭等方法入市。而2019年施政報告中宣布放寬首次置業人士按保的樓價上限，即進一步降低上車門檻，推動了更多置業及換樓人士透過按揭保險計劃槓桿入市。
哪些買家需要透過按揭保險計劃承造高成數按揭？筆者認為可分為以下五類人士：
- 首期不足的人士，他們或擁有不俗的收入，但礙於以往缺乏首期資金而未能購入心儀的物業。
- 收入不足以通過壓測的首置買家，他們透過選用「新按保」，即使未能通過壓力測試，只要通過50%的供款佔入息比率，亦可另加保費免壓測上會。
- 換樓家庭客，為了提升生活環境質素，想搬入更大的單位。在資金緊絀的情況下，可以靠「新按保」方式「細屋換大屋」。
- 早年選用發展商按揭上會的買家，因過了發展商提供的「優惠期」，需要轉按至傳統銀行，以享受銀行較低的按揭息率。
- 新盤樓花買家，近年不少新盤定價為1,000萬以下，當中亦不少買家選用建期上會，在樓宇落成時選用「新按保」承造高成數按揭上會。
以上五類買家令高成數按揭的需求一直高踞不下，加上「樓價上升」及「新按保政策帶動」的因素底下，料未來高成數按揭仍有一定需求。然而，打算以高成數按揭入市的買家要留意，銀行及按保公司會因應買家及物業條件而決定可承造之按揭成數上限，建議不宜借太盡，申請按揭時亦需要預留更多時間等待批核，建議申請前先準備好所需文件，如有任何疑問，並可先向專業按揭轉介公司查詢。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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近年來年輕一代多會指香港樓價高企，「買不起」之餘又「供不起」。早前行政長官接受傳媒專訪時透露，政府正研究為資助房屋引入「漸進式按揭」的建議，初步擬以物業成交時，先以物業樓價一半計算首期並分階段承造按揭，進一步降低「上車」門檻，減輕市民置業負擔。有關建議能讓有需要的市民更易上車實屬好事，但實際操作會是怎樣？
筆者試以新一期居屋觀塘安秀苑一個售價279萬元的400呎單位作例子。以傳統白表購買該單位，買家最少需要先支付樓價一成的首期即27.9萬元，最多可承造九成按揭即貸款額為251.1萬元，以最長年期25年計算，每月供款為$11,265，總利息支出為$868,430。
以漸進式按揭計算，首階段(第1-10年)只需要先支付一半樓價的一成首期，即13.95萬元，貸款額為一半樓價的九成即125.55萬元，年期以25年計算，首10年的每月供款為$5,632，首10年全期利息為$265,089。第二階段(第11至25年)貸款額為另一半樓價(279萬元/2)＋第一階段剩餘本金(844,702)即 223.97萬元，每月供款為$14,934，後15年全期利息為$448,434，總利息支出為$713,523。
兩者相比較，買家除首期可減少一半外，首10年的每月供款亦減少一半，全期利息節省近兩成。然而，10年後的供款額將會升近2.7倍，業主亦要留意未來自身的負擔能力是否應付得到。
近期政府於賣地計劃中引入最低單位面積規定，保障市民擁有最低的合適居住空間，假設政府將計劃引至公營房屋，屆時公營房屋的「上車」門檻亦會相應提升。面對此情況，漸進式按揭或可協助買家減少一半首期，大大減輕其置業初期的負擔。買家可預留更多流動資金於其他開支如裝修、雜費以及其他日常生活開支等，讓他們置業路上「買得舒服」亦「供得舒服」。當然，增加供應量為本是大原則，而近期中央政府都以建立更多公營房屋為目標，香港亦可重新考慮有關做法，緩解市民及年輕人住房困難。
計劃能否實行仍是未知之數，消息一出各界亦有不同聲音。事實上，計劃若要實行相信仍有不少的技術和法律問題需要解決，樓價的另一半按揭誰負責？業權問題如何釐清？會否牽涉使用更多政府資源？政府推行前必須與相關執行機構作出透切的共識。
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