新居屋2022按揭必讀

房委會日前宣布，「新居屋2022」及「白居二2022」於2月25日正式接受申請，為期4星期。是次7個新建居屋合推8,926個單位，包括北角驥華苑、啟德啟欣苑、馬頭角冠山苑、觀塘安秀苑、將軍澳昭明苑、沙田愉德苑及東涌裕雅苑，平均售價暫定為市值五一折出售，折實售價介乎於124萬至531萬元。由於是次多個屋苑位置吸引，亦有屋苑預計可於年內入伙，幾萬元首期就可以做業主，相信又會錄得超額申請，要抽中的買家要有一定的運氣，現在即睇睇有什麼按揭需知！

按揭什麼時候申請？

假如 閣下抽中新居屋，亦揀好樓，恭喜你！而按揭則未需立即找銀行申請，大約於入伙前兩至三個月前尋找銀行或按揭中介遞交按揭申請文件即可。文件包括按揭申請表格、買賣合約、身份證明文件、入息資料、住址證明等。一般來說，銀行需時約一個月時間作審批，買家亦可聯絡專業的按揭中介協助申請按揭，因每間銀行的現金回贈金額亦可能不同，客人同時亦可得到按揭中介提供額外的現金回贈，一舉兩得。

有政府擔保，是否一定批到按揭？

由於新居屋有房委會作擔保，因此不需要通過壓力測試，銀行批出貸款的要求亦相對寬鬆。雖然入息要求方面亦有規限，例如資產及入息不可超出某個限額，而銀行只要看到貸款人有足夠的入息「供得起樓」便會批出貸款，因此可以說只有入息「上限」，沒有「下限」。曾經有揀中樓的買家詢問若申請按揭時突然失業或已退休，能否批出按揭？如有此情況，銀行會給借款人填寫聲明，證明自己有能力供樓，例如有親人提供家用亦可批出按揭。當然，如借貸人信貸紀錄太差，或沒法提供證明自己有能力供款，銀行亦有權拒批按揭。

新居屋的按揭條款如何？

根據房委會的申請要求，白表買家的按揭成數最高為9成，綠表買家的最高按揭成數更高達9成半，供款年期一律為最高25年。按揭息率方面，居屋買家只能承造P按，實際利率為2.5厘，比現時私樓可承造H按的實際按息約為1.5厘多出一厘。此外，買家亦要注意年內美國將重啟加息週期，雖然香港年內跟隨加息的機會不大，但亦有機會於明年跟隨，屆時最優惠利率（P）亦會調升，供款便會隨之增加。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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新冠變種病毒肆虐本港，單日確診宗數不斷創新高，情況令人憂慮。有大型銀行為舒緩及協助客戶應對經濟不明朗所帶來的挑戰，宣布延長「還息不還本」的申請限期，至今年10月31日，申請資格亦有所放寬。

事實上，自新冠肺炎疫情爆發初期，即2020年初時已有銀行推出多項金融服務支援措施，以舒緩及協助客戶應對經濟不明朗所帶來的挑戰，當中包括為合資格的中小企業、工商及住宅客戶提供「還息不還本」計劃。鑒於近月疫情再度惡化，有大型銀行宣布延長「還息不還本」的申請限期，至今年10月31日，申請資格亦有所放寬，由要求過去至少曾供款6個月縮短至3個月。

「還息不還本」計劃，即延期償還本金的貸款安排。借款人須符合計劃的指定申請條件，經審批後就可以在指定期間（通常為6至12個月）不用償還本金，只償還利息，指定期間過後就須恢復每月正常供款，直至償還所有本金和利息。

對於按揭客戶，一般銀行在客戶未能準時還款（一般連續3個月）的時候，將視業主觸犯了按揭契約，銀行有權向業主「call loan」，如業主未能償還貸款，銀行可申請收回單位，並將其拍賣或放售。若突然「失業」導致按揭供款出現問題，亦不想遲還款令信貸評級轉差，「還息不還本」絕對是應急解困的好方法。

假設陳先生於5年前於該銀行借貸600萬元，供款年期為20年，利率為1.5厘，每月供款為$28,953。可惜在供款第6年的時侯，因經濟不境，陳先生的僱主需要他停薪留職，陳先生面對供款壓力，申請了一年「還息不還本」，該年的每個月需約付$5,830的利息，每月減少$28,953 - $5,830 = $23,123即近8成的開支。而該年的本金及利息將順延至翌年償還，全期利息開支將增加$5,830 x 12個月 = $69,960。

按揭「還息不還本」可解決業主的燃眉之急，同時亦有助穩定樓市發展及減低銀主盤的機會，對本港樓市起正面幫助。然而，計劃亦會增加了業主的總利息開支，業主應評估自身職業及工種的穩定性，若指定期間過後收入仍未見改善，或需要考慮出售物業以償還貸款。

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