按揭保費如何慳到盡？

上回筆者談及「波叔Plan」將高成數按揭的樓價上限擴大至1,920萬元物業，可避免樓市交投中出現「斷層」，有利換樓市場的運轉，並有助疫下穩定樓市。而筆者經常收到客人查詢，表示按揭保費表很複雜，不知應預算多少，今回將集中講解按揭保費的計算方法以及注意事項。

根據金管局規定，銀行只能承造6成按揭(1,000萬元以下物業)或5成按揭(1,000萬元或以上物業)，高出規定的按揭成數需由買家支付額外按揭保險費，並由按揭保險公司作擔保。根據香港按揭證券公司網頁內的保費表共分為5個，很多人都不懂分辨，簡單來說，表一及表二適用於600萬港元或以下的物業（即原有計劃）；表三及表四適用於1,200萬港元或以下的物業（即修定版的林鄭Plan）；表五適用於1,200萬港元以上至1,920萬的物業（即擴大範圍的波叔Plan）。買家同時需根據額外借出的成數決定使用哪個表格，而保費亦會因應按揭成數、年期及保費支付方式而有所不同。

試舉例，假設購入1,000萬的物業，原本銀行只可借出5成按揭，而買家打算申請9成按揭，並承造H按30年按揭，保費將選擇一次付清。由於1,000萬物業屬於表三或四，而額外借出的成數為50%以上至90%，因此應根據表四內的保費計算。H按（浮息）、9成按揭、30年、一次付清的保費率便應該是5.29%(佔貸款額百分比)，即貸款額900萬元X5.29% = $476,100。47萬元的保費金額龐大，然而按揭保險公司會根據客人的條件，提供保費折扣優惠，折扣率最高可達65%。因此如借款900萬元，折扣後的保費可縮減至$309,465，大大減輕了置業開支。

除此之外，借款人亦可選擇將保費一次付清、加借於貸款額中或每年支付，前兩者均可享有折扣優惠。要注意的是，若選擇加借於貸款額中，即貸款額亦會隨之上升，每月供款及壓力測試要求亦會增加。

另外，按保公司還提供另一項優惠，就是3年內退保，可獲得部份的保費退還。首年申請保費退款，可退回已繳按揭保費之40%、2年內退25%、3年內退15%。然而，借款人須於期間內將按揭成數降至6成按揭(1,000萬元以下物業)或5成按揭(1,000萬元或以上物業)以下，或直接出售其物業，俗稱「甩按保」。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今年財政預算案中，對有意置業人士來說的其中一大焦點，相信就是修訂按揭保險計劃，又稱「林鄭Plan 2.0」或「波叔Plan」。新計劃將可申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1,000萬元。此外，今次按證公司更擴大按保計劃適用範圍，為價格1,200萬港元以上至1,920萬港元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為5至8成，按揭貸款以960萬港元為上限。

對於是次再度放寬按揭成數的樓價上限，筆者認為時機得宜。自2019年施政報告中推出「林鄭Plan」，可見市場反應非常正面，加快了二手及換樓市場的流轉，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。事實上，根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億，宗數達到23,846宗，創有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。

然而，過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交，但只主要集中於千萬以下物業，現時部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。現時疫情再度嚴峻，重擊香港經濟及樓市，是次再度推出逆周期措施，為樓市打下強心針，對樓市屬正面支持，可謂適時的做法。

在「林鄭Plan」推行時，1,000萬元的單位的按揭成數最高為8成，即首期需要200萬元；而「波叔Plan」下，放寬按揭成數至9成，首期減少至100萬元，即減少100萬元或50%的首期開支。另以1,200萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有5成，即首期需要600萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數至8成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。若以1,500萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有5成，即首期需要750萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元，按揭成數增至64%，首期為540萬元，即減少210萬元或28%的首期開支。

當然，若打算承造高成數按揭，必須符合某些申請資格及準則。下回筆者將再詳細講解申請高成數按揭的條件，以及需要注意的事項。

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