定息按揭選用指南

置業人士向銀行申請按揭時，銀行一般均會提供拆息按揭計劃（H按）及最優惠利率按揭計劃（P按）。其實，不少銀行亦有提供定息按揭計劃（定按），現時美國已開始加息週期，選用哪一種按揭計劃可最慳息？

香港按揭證券有限公司（按證公司）於2020年2月推出定息按揭計劃，向有意置業人士提供住宅按揭貸款。計劃的每宗上限為 1,000 萬港元，年期可選擇10年、15年及20年，而年利率由剛開始分別為2.75厘、2.85厘及2.95厘，曾下調至1.99厘、2.09厘及2.19厘。現時因應市場環境轉變，10年、15年及20年的年利率已調升至2.2厘、2.35厘及2.5厘。

選用定按的理由及好處可歸納為兩點，分別是(1)穩定供款，及(2)免壓力測試。首先，浮息按揭（H按及P按）的利率分別會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）及港元最優惠利率（Prime Rate）波動，相反定按可鎖定指定年期的息率，置業人士亦可減低利率波動的風險。此外，選用定按的借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過加息3厘的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。若早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定按轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。

不過，近日HIBOR有見回落，4月6日的一個月HIBOR報0.2厘，若選用現時市場普通的H按計劃即H+1.3厘，實際按息為1.5厘，比10年期的定息按揭利率2.2厘低70點子。假設以貸款額500萬，供款28年計算，H按比定按的每月供款減少$1,712或8.6%；首10年的利息開支減少310,572元或32.8%（假設H按的實際利率不變的情況下）。

2018年4月，定按的選用比例曾一度飆升至51.3%，成為最多人選用的按揭計劃。當時美國亦正處於加息週期，香港銀行結餘持續下跌，市場預料香港即將加息。但不同的是，當時的定按由銀行提供，利率非常貼近當時H按及P按的實際利率。與今次由按證公司提供的定按不同，現時定按利率比起H按實際利率仍然高出不少，因此筆者認為，由於低息環境持續，短期內置業人士選用定按的誘因不大。根據金管局數據顯示，H按的選用佔比已連續15個月高達九成半以上，相信情況仍會維持一段時間。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今年首季樓市交投膠着，截至3月29日，一手成交宗數累積錄得約950宗，創近9年的季度新低。然而有見疫情逐漸改善，限聚令將逐步放寬，有報導指第二季有將近30個新盤有望推出市場，涉逾1.15萬伙全新單位，打破樓市悶局。值得留意的是，當中部份樓盤已屆現樓，亦有樓盤的樓花期將至，關鍵日期分別為4月、10月及11月。假設心儀的一手單位的樓花期只尚餘數個月內，但樓價超過600萬元，可否選用即供付款方式以享最多發展商優惠，同時申請「波叔plan」節省首期開支？

答案是有可能的。根據香港按揭證券有限公司的規定，涉及按揭保險計劃的樓花物業只限於樓價600萬元或以下，而已落成住宅物業的樓價上限則上調至1,920萬元。因此，若心儀的樓花單位低於或等於600萬元，買家可選用即供或建築期付款方式，並申請按保計劃承造高成數按揭；如新盤單位樓價高於600萬元，買家有三項選擇：（一）選用即供付款方式，並承造5成按揭（樓價1,000或以上）或6成按揭（樓價1,000以下，貸款上限500萬元）；（二）選用建築期付款方式，待收樓時申請按保計劃承造高成數按揭（樓價1,920萬以下物業）；（三）選用發展商提供的其他高成數按揭計劃。

若樓花期只尚餘數個月，不少銀行可先替客人辦理高成數按揭申請，由於按揭保險的規定是要求物業在成交日前已為現樓，銀行及按保公司可根據規定預先審批客人申請高成數按揭的資格，待物業獲發滿意紙便可批出按揭。早前客人A遇到相似情況，當時他心儀的一手單位合約價為850萬元，樓花期只尚餘3個月，筆者建議客人選擇180天即供付款計劃，待簽署臨時買賣合約後，便協助客人向銀行申請高成數按揭，按揭成數高達九成。最終有關單位於成交前獲批滿意紙，客人亦順利承造高成數按揭上會。相比起原本樓花只可於銀行承造六成按揭，首期開支節省255萬元或75%，大幅減低首期開支。

然而，當中亦有風險需要留意。首先，由於600萬元以上及申請按揭保險的單位必須為現樓，若有關樓盤的關鍵日期延遲，將大大影響買家獲批高成數按揭的機會。事實上，發展商延期交樓偶有發生，若遇上此情況，買家除了抬錢上會外，亦可考慮向發展商申請延遲成交，惟當中或牽涉一些利息或手續費等開支，而最終發展商有權決定申請結果。此外，若成交期延遲，銀行有權要求客人補交文件，屆時客人的入息、信貸評級等必須再次符合銀行的審批標準。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com