加息期善用「居所貸款利息」扣除

最近其中一個財經熱話必定是加息，未來供樓負擔將無可避免的增加，如何在加息周期內盡量慳息減少供樓開支？上回筆者分享過可選擇以「定額供款」或「定息按揭」減輕負擔，今回則從稅務角度出發，原來供樓人士亦可受惠於現行的減稅政策「慳息」。

自2008年金融海嘯後，香港供樓利息一直維持於2厘半以下，相比起1997年亞洲金融風暴時利息曾高達11厘以上，以及對比很多國家現時的供樓利率最少5厘，香港的按揭利率可謂十分低。不過，自美聯儲開始啟動加息周期，香港息口亦難獨善其身，與樓按相關的一個月銀行同業拆息近月節節上升，6月份更曾經升至0.9厘創2年新高。

事實上，若持有香港境內物業，而該物業為納稅人自住居所，可考慮於報稅時申請「居所貸款利息扣除」，即以供樓利息扣稅，2021/2022課稅年度可獲最多扣稅10萬元。若以最高稅階17%計算，最多可慳稅1.7萬元，而居所貸款利息最多可扣除20個課稅年度而無須連續使用。在加息期時，由於每月利息開支增多，較適合向稅局申報居所貸款利息，盡量扣除利息開支；此外，由於供樓初期利息比重較高，業主亦可選擇於供樓初期申請，發揮慳息效果。

申請扣除居所貸款利息有幾點需要留意。首先，政策只適合自住居所，若業主已將物業出租，或買入的是樓花物業，並以即供方式供樓但仍未居住在內，業主便無法申請扣除居所貸款利息。此外，近年不少業主也會加按套現，即借貸額大於實際按揭貸款，在此情況下新的利息支出亦需按比例作扣減。假設原本按揭貸款額尚餘200萬元，業主加按後貸款額增至400萬元，即套現200萬元，該年度的居所貸款利息扣除只按全年利息的50%計算。最後，不少人的物業是以聯權方式共同擁有，假設陳先生與太太均為其住宅的聯權共有人，二人均申索扣除居所貸款利息。在此情況下，聯權共有人的人數將按比例攤分最高扣除額，即每人可獲扣除的款額為最多5萬元。

善用「居所貸款利息扣除」，有效抵銷部份加息期內增加的供樓開支，然而各人處境不同，當中稅務計算亦頗為複雜，如有任何疑問，可向稅務局作詳細查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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加息周期將至，有何辦法避免供樓負擔增加？現時市面上部份銀行提供兩款按揭供款方法，包括「定額供款」及「定息按揭」，均有助供樓人士固定每月供款額，免卻加息周期下每月供款開支增加的煩惱。而它們各有特點，想知道哪種付款方式比較適合自己，請看以下細解。

「定額供款」：一般銀行為按揭客戶提供「定期供款」，即固定貸款年期，業主的每月供款會因應利率的高低而有所增減。然而部份銀行亦有提供「定額供款」，即固定每月貸款金額，業主的供款年期因應利率的高低而有所增減。

「定息按揭」：由香港按揭證券有限公司（按證公司）推出，讓客戶於首10年、15年或20年以固定利率作供款，不受息口影響，其後可再以定息或浮息續供。6月份的定息利率分別鎖定為2.7厘、2.85厘及3厘，按證公司亦會按照市場情況等因素不時調整利率。

雖然此兩種按揭供款方式甚為相似，但當中亦各有利弊。首先，在按揭利率方面，「定額供款」可以H按或P按供款，借款人可向銀行定出心儀的每月供款額，再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期，當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。以現時新造浮息的實際按息約為2至2.5厘比較，比10年期的「定息按揭」2.7厘稍低，不過如遇上加息周期，選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還，有別於「定息按揭」已鎖定息口，利息開支並不會因加息而增加，因此最終「定額供款」的總利息有機會比「定息按揭」為多，但如按揭年期內遇上減息機會較多，則反之亦然。

其次，按揭年期及壓力測試要求不同。由於「定額供款」或會因加息而將年期延長，因此按揭年期並不能借足30年，相對上壓力測試門檻較可借盡30年為高；選用「定息按揭」的客戶則可選擇最高30年按揭，再決定定息年期，而且借款人毋須通過加息3厘壓力測試，只需通過供款與入息比率，因此選用「定息按揭」的收入要求相對較低。

以固定金額供款，讓每月供樓開支固定，無懼加息的風險，對業主來說較有預算。不過，建議有意置業人士仍然要預留充裕的後備資金，切忌借得太盡及衡量自身負擔能力才入市。

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