近月樓市焦點集中於一手市場，多個新盤傾巢而出，且銷售成績不俗。反之由於新盤定價貼近二手市場，搶吸部份二手購買力，加上經濟仍未完全明朗及加息將至等因素，交投明顯較一手淡靜。不過，近月租賃市場卻悄悄起了「革命」，難度現時是「轉買為租」的好時機？
一般來說，暑假是傳統的租賃旺季，隨着香港逐步放寬防疫措施，加上新一學年將至，不少內地生都選擇來港升學，並租住大學附近單位以便上學。近日報導指出，7月的上半月租賃市場交易量及價錢都上升，更拋離買賣宗數。鄰近中文大學的沙田市中心一帶，7月上半月已有50宗租賃成交，按月升超過一倍，大圍名城也有20宗成交，內地生佔一成。而將軍澳及荃灣區僅約半個月，租務交投已突破百宗。
筆者認為，租賃市場除了有這類學生「生力軍」支撐外，仍有兩個因素帶動上升。第一，近日樓價出現回調，令部份有意入市的買家暫時擱置買樓計劃及對後市抱觀望態度，期望未來樓價進一步下調，因此由買轉租的人增多。第二，部份業主於一段時間內仍未沽出手上單位，考慮將單位轉賣為租，租盤增多從而帶動交投。
若你是業主，並趁機打算將物業出租，以下幾項注意事項務必知道。
根據按揭保險公司的規定，有申請揭保險計劃的業主，只限自住用途。因此若打算將物業出租，必須先剔除按揭保險人的身份，方可將單位出租。
即使沒有申請按揭保險計劃，如將單位由自住改為出租，應先知悉銀行，並取得銀行的同意並簽署「出租同意書」，而出租單位按揭成數最高為5成。
業主最擔心，就是遇到不交租的租霸，如遇到急租客或公司客要額外留神。建議業主盡量經地產代理尋找租客，簽定租約及要求租客提供身份證、工作及入息證明等保障自己。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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近日有報導指九龍城將有「高齡新盤」登場，有別於一般新盤配套，此「新盤」是已屆49年樓齡的唐樓，而且「交樓標準」十分獨特。如有興趣的買家，可否找銀行承造按揭？買唐樓又有什麼需要注意的地方？
位於侯王道24及26號的「新盤」項目，於1973年批出入伙紙，迄今再推售剩餘的6伙單位，實用面積分別為375及424平方呎，定價介乎420萬至550萬元，呎價為11,200至12,972元。不過，此項目屬唐樓，不設升降機，即買家需步行樓梯上下樓。而單位最特別之處是已停水停電，即燈、冷氣、熱水、氣體供應等欠奉。樓書亦提到，項目各單位之間隔及裝置、裝修物料及設備並非新造，無論用料及手工均屬「次級」，整體而言屬失修狀況。此外，建築事務監督曾於4月份指該建築物構成危險，頒令物業擁有人須於年內完成樓宇外牆進行翻新及加固等工程。因此，是次「新盤」多謂問題多多。
雖然該盤鄰近沙中線宋皇臺站，而且舊區收購潛力無限，但如要購入此物業並承造按揭，相信難度十分高。由於該盤樓齡已接近半世紀，其現狀更涉及修葺令及質素參差等嚴重問題，估計銀行難以對此進行估值，及考慮到單位的風險及轉售潛力等，銀行的按揭批核有機會相當嚴格，甚或拒批按揭，買家有機會要一筆過支付樓價。
事實上，因唐樓多數涉及樓齡大、估價不足、潛建等問題，銀行對唐樓取態相對上較私樓保守，只有部份銀行願意承造唐樓按揭，息率亦有所不同。如有意購入唐樓並承造按揭，以下幾點需要留意。
（一）按揭未必可做足30年。大部份銀行以「75減人齡／樓齡」計算最高按揭年期，並以較低者為準，若樓齡已屆50年，最長按揭年期只有25年。年期縮短，變相買方的每月供款將有所增加，壓力測試要求亦會提高。（二）估價不足有機會要抬錢上會。由於多數唐樓樓齡偏高，而且質素參差，交投亦比一般私樓疏落，銀行缺乏參考指標，因此估價會相對保守。若估價不足，買家有機會要多付首期上會，增加置業開支。（三）小心契約問題。如單位涉及潛建、維修或釘契等問題，嚴重的話銀行或拒批整個按揭貸款，買家宜先查契，確保單位不涉及釘契問題。
對銀行來說，唐樓按揭具有一定程度風險，銀行取態不一，籲有意入市者先了解清楚箇中風險，並向銀行詳細了解，量力而為入市。
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