以備用資金慳息的兩大妙法

美聯儲最新宣布加息0.75厘，今年加息總和已達2.25厘，等同上一次加息周期（2015年至2018年）的加息幅度。另一方面，近日一個月拆息已升至封頂水平，選用H按計劃業主的供樓開支早已增加。市場亦料本港將跟隨加息，未來數月銀行或會上調最優惠利率P，屆時供樓開支將進一步上升。面對息魔來襲，供樓人士想盡方法慳息，若業主已儲了一筆資金，利用該筆資金慳息又有何妙法？

方法一，業主可將資金放入高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。高息存款掛鈎戶口是銀行為按揭借貸人所提供的高息儲蓄戶口，息率與按揭利率相同，假設按揭實際利率為2.5%，高存息戶口的利率同為2.5%，相比一般儲蓄戶口的息率為高，惟高存息戶口的存款上限一般為未償還貸款的50%。

假設貸款額為300萬元，還款期尚餘25年，按揭年利率為2.5%，全期按揭利息支出為$1,037,551；若將150萬元存入高存息戶口，儲蓄利率同為2.5%，全期儲蓄利息收入為$518,775，全期淨利息支出為$1,037,551-$518,775=$518,776，即節省一半的利息開支。由此可見，將資金存於高存息戶口內，有助抵銷部份按揭利息增加。此外，借貸人亦可隨時調動高存息戶口中的資金作其他用途，靈活性甚高。

然而，有部份銀行的按揭計劃為客戶提供特高現金回贈，惟不可同時享有高息存款掛鈎戶口，這類客戶即使手持一筆資金，亦無法享有高息存款掛鈎戶口慳息。另一個慳息辦法，建議可考慮向銀行申請提早還款。假設貸款尚餘300萬元，還款期尚餘25年，以現時按揭年利率為2.5%，每月供款為$13,459，總利息開支為$ 1,037,551；如選擇提早還款150萬元，貸款減少至150萬元，每月供款可減少一半至$6,729，總利息開支可減少一半至$518,775，可見慳息效果顯著。

不過，在選擇提早還款前，要先了解是否已過銀行「罰息期」，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將會向借款人收取指定費用，而銀行一般罰息期為2至3年，愈早償還貸款，所罰的金額亦愈多。每間銀行的罰息期收費及細則亦有所不同，事前要留意按揭貸款合約上的條款，衡量當中的利與弊。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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發展商推售新盤時，會提供不同的付款優惠及按揭計劃吸引買家入市。近期新界某新盤除了提供即供及建築期付款方法，亦另設一項較為罕見的「漸進式按揭供款計劃」供買家選擇。

「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承造8成半按揭，年期最長30年。計劃特別之處是買家可將按揭貸款分開三段時期償還，第一期（首3年）只需償還總貸款額的40%（利率為P-2.5%）；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%（利率為P）；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%（利率為P）。

選用此計劃，買家首幾年只需要償還部份貸款額，而且息率亦貼近銀行提供的息率，每月供款相對減少，買家供樓初期將較為輕鬆。然而，若以整個按揭年期計算又是否有利可圖？

試以該盤一個387.9萬元開放式單位為例，使用漸進式計劃最多可享12%折扣，折實價約341.4萬元，承造8成半按揭及年期30年，貸款額約296.7萬元，第一期（首3年）每月供款$4,586；第二期（第4至6年）每月供款$10,980，第三期（第7至30年）每月供款$16,176，而全期總利息開支為$2,317,378。

如與一般銀行H按計劃比較，該盤即供付款計劃最多可享15%折扣，折實價約329.7萬元。如買家申請按揭保險，可承造最高9成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。假設以按揭息率H+1.3%及一個月拆息為0.92厘計算，每月供款為$11,298，而全期總利息開支為$1,099,684。

由此可見，漸進式計劃首3年每月供款比即供計劃減少$6,712（59.4%），第4至6年供款減少$318（2.8%），不過，到了第7至30年每月供款增加$4,878（43.2%），而總利息開支比即供計劃多出$1,217,694（110.7%）。由於貸款額逐步增加，其後息率亦遠高於銀行水平，因此其後每月供款及總利息開支將見大增。若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。但申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。

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