美瀕臨衰退 加息減速

美瀕臨衰退 加息減速

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國高企通脹經已打擊到美國以至全球樓市及經濟，甚至走向放緩以至衰退境地。三藩市聯儲銀行行長戴利認為聯儲局加息幅度避免過大並非無理。筆者預期今年美國未來兩次加息會維持0.75厘及0.5厘，到明年加息步伐會減慢。 戴利指出，聯儲局應避免加息幅過大拖累經濟，現在是開始檢討放慢加息步伐時候。

戴利相信市場已消化聯儲局可能會再加息0.75厘。但市場不要認為加息0.75厘一直持續，聯儲局必須盡力確保政策不過度收緊，也不能太快收手及表示加息經已完成。

戴利不諱言，烏克蘭衝突、歐洲經濟放緩及世界各國央行持續收緊政策等阻力，都會影響美國經濟，最終波及美國利率。 美國近月發表的經濟數據弱勢逐漸明顯，不再像往日那麼強勁。

美國聯邦住房金融局數字顯示，美國8月樓價指數按月下跌0.7%，反映經濟走弱，同日美股又再展現升勢。 全 美不動產協會(NAR)數據顯示，美國9月份二手樓銷售按月跌1.5%，以年率計471萬間計算，稍高於預期。撇除2020年春季因為疫情引致的短暫急挫，是月數據創出10年新低。是月二手樓銷售按年亦大跌23.8%，若以按9月銷售速度計算，需時3.2個月才能完全消化現有庫存，高於一年前的2.4個月。

世界大型企業研究會公布，美國9月領先指標下跌0.4%，跌幅略高於預期。數據再度下跌，近數月跌勢持續，反映今年底前美國經濟衰退的可能性越來越大。在高通脹、就業市場放緩、利率上升及信貸條件收緊之下，預料今年美國經濟按年增長1.5%，明年上半年進一步放緩。

費城聯儲銀行行長哈克指出，通脹高企，聯儲局提高短期利率目標範圍的行動未完結，將於一段時間內繼續加息。聯儲局在明年某個時候將會停止加息，屆時應該將利率保持在限制性水平一段時間，讓貨幣政策發揮作用。他警告，通脹急促上升，但降低通脹需時，將為貨幣政策帶來不確定性。

美國今年最後兩次加息之後，息率經已接近5厘，對壓抑通脹起到實質作用，到時可以審視經濟情況才決定是否再加息，投資市場樓市股市可獲喘息機會。

中原陳永傑

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為應對美國聯儲局近月大幅加息，金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由現時的3厘下調至2厘，即時生效。筆者相信有助呆滯的本港住宅樓市，激活市場流通量。

對於金管局放寬壓力測試筆者表示歡迎，認為港府適時審視樓市辣招，亦洞悉到樓價一旦出現斷崖式下調，將拖垮整體經濟，因時制宜調整按揭壓力測試，相信有助激活物業市場流動。今次降低壓力測試，相信是政府救市第一步，有效將之前推出物業市場人士重納入置業階梯，對各類型物業皆有利，激活整體物業市場。連同較早前公佈放寬抵港檢疫安排措施，兩大利好消息相信可令本月物業市場成交量較上月錄得30%的升幅。

銀行壓力測試是不少置業人士不能通過的一關，因為加3厘作為測試，的確有一些置業人士財力未必能夠過關，只得無可奈何地望樓興歎。

加上美國聯儲局連續多月大手加息0.75厘，對投資市場的股市及樓市等造成重大衝擊，削減了投資意欲。影響所及，不只是美股港股，甚至會打擊到本港樓市。如果香港銀行壓力測試繼維持在比較高的加3厘水平，部份能力未及的置業人士唯有放棄投資住宅市場。

今年美國儲局經已多次大手加息，即使香港過去沒有跟隨美國加息，但對置業人士造成嚴重心理壓力，影響他們的投資意欲。雖然早前本港銀行將最優惠利率提高0.125厘，加幅比預期低，但美息加幅太大，造成買家重大心理威脅。再加上有高企的銀行壓力測試，產生了一定阻力，打擊了置業人士的購買意欲。

現在壓力測試由加3厘降至2厘，對部份財力略遜的置業人士會產生一定幫助，加上現有部份樓價有所下調，以往未能買樓的置業人士，現在應具備上車條件。

今次金管局降低按揭壓力測試，反映政府一直密切留意樓市走勢，亦意識到物業市場對整體經濟的重要性，救樓市亦有助業主們於經濟下行時自救，免得動用政府大量資源救市。深信港府將密切留意樓價走向，有信心港府將努力穩樓市穩經濟，適當時侯將繼續減辣救樓市。