滙豐周五起調整最優惠利率（P） 0.25厘，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，大型銀行一直於按息策略上具領導指標性作用，不過，隨著今年進入加息周期，銀行之間保持相同定價的按息政策或不復再，銀行間按息差距高達0.5厘。他相信，未來更多按揭客戶會流向息率較低之中小型銀行，有利中小型銀行搶佔市場份額。
莊錦輝表示，置業人士申請按揭時需要貨比三家，選擇最低息和最高回贈的銀行。上車或轉按人士需要趁其他銀行未調整按息政策，盡早提交按揭申請表鎖定較平的息口。
他指出，年內各大銀行均已上調封頂息率，但上調幅度及調整時間各有不同。這次大型銀行再次上調最優惠利率，趨化銀行間按息差距進一步擴大。部份銀行會因應資金成本、自身營運及風險策略，將陸續跟隨加息步伐以確保利潤。另一方面，因為今年樓市吹淡風，拖累按市表現，中小型銀行更積極搶按揭客戶以達成按揭目標，並不會及時跟隨上調P。目前，銀行間按息差距高達至少0.5厘，他預計明年第一季銀行間按息差距或會進一步擴大。
大型銀行上調P 0.25厘，由於H按已達封頂息多時，故無論H按還是P按的貸款人都受影響。自11月初上調P息及封頂息率之前比較，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約270元。假設業主買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約1,088元至17,684元，升幅達6.6%。
整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。
觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。
商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。
工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。
11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。
展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
