樓價次季料重拾升軌

艱鉅的2022年總算捱過了，香港迎來了通關及充滿希望的2023年。作為本地經濟命脈的樓市，其樓價料經12月份再跌後，相信最壞時刻亦將結束，隨著通關將至，樓市經年初橫行整固後，次季有望重拾升軌。

差估署上周公布的最新數據顯示，2022年11月份私人住宅售價指數報339.4點，較10月的351.1點持續下跌3.33%，連跌6個月兼創自2008年12月以來的168個月(即14年)最大單月跌幅。2022年首11個月樓價累跌13.84%，而比起2021年9月份的歷史高位398.1點，更累跌14.75%。

2022年11月份差估署樓價指數已跌至2017年8月以來的64個月(即逾5年)新低；而一口氣連跌6個月，亦分別平了2015/16年及2008年當年兩次跌浪同樣連跌6個月的紀錄，估計連同12月份的跌勢，2022年樓價將連跌7個月，勢創2002/03年沙士以來最長的跌浪。

11月份指數跌幅擴大，主要反映10月中旬至11月上旬期間的實際市況，當時《施政報告》沒有為樓市減辣，加上香港第二次加息幅度擴大至四分一厘，而令樓價進一步下跌。11月下旬，疫情漸升溫，加上市場憂慮息口持續上升，都未能抵銷陸續放寬的防疫限制，故料下次公布的12月份樓價指數將再錄約2.5%的跌幅，即2022年全年樓價料累跌達16%，除終止過去連續13年(2009至2021年)的升浪外，亦為24年來最大的按年跌幅。

前瞻2023年市況，雖然近期本港及內地疫情均有升溫，惟國家早前已宣布在1月8日起大幅放寬檢疫限制，並重新開放通關，容許人員往返海內外，短期內香港與內地便可實現大規模通關，踏上復常之路。受通關消息及香港防疫措施亦大規模鬆綁刺激，料今年首季樓市可望橫行整固，而當經濟明顯有起色，及內地資金重投本地樓市後，樓價料在第一季尾至第二季開始重踏升軌，走上反彈之路。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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樓市遇冷，準買家入市欠積極，新盤銷情極緩慢，連月下試低位。綜合土地註冊處數據所得，2022年十一月全港共錄329宗一手私人住宅買賣登記，較十月的649宗再挫49%，連跌3個月，創近7個月新低並為年內第3低的月份，反映一手市場持續轉靜。十一月份登記總值按月同步減少33%，錄47.15億元，連跌6個月並為近7個月最少。

按地區劃分，今年十一月份全港三區新盤登記量全線下跌，當中以港島區跌幅最大，按月錄得逾八成的巨大跌幅，挫至罕見的低單位數字，反映市況極淡。總結十一月份港島區一手私宅登記只有5宗，較十月份的29宗大減83%，均為零星貨尾登記。至於月內港島區買賣登記金額按月也急瀉66%，僅錄得7.92億元，為三區之中最少者。

此外，九龍區月內登記量按月也跌逾兩成，因為月內區內最多的單一新盤登記也只有27宗，其餘只有零星的個位數字。十一月份九龍區一手私宅登記錄得68宗，較前月的90宗減少24%，當中旺角雋薈的27宗，已是九龍區月內登記最多的新盤，其餘均為只有數宗登記的餘貨項目；不過九龍區月內涉及登記金額則背馳大升75%，錄得18.32億元，因當中涉及部分豪宅及價格相對較高的戶型登記。

至於新界區方面，主要靠兩大新盤力撐，仍為佔比最大地區，惟按月也急跌逾半。該兩大新盤已貢獻了全港58%的一手登記量。十一月份新界區一手私宅登記有256宗，按月大減52%，整區登記量佔全港比例近78%。至於區內十一月份涉及買賣登記金額按月也大減42%，錄得20.92億元，但月內不乏個別高價新盤的登記。

按樓盤分類，元朗PARK YOHO BOLOGNA十一月共錄102宗登記，成為月內登記量最多的一手私宅項目，登記總值達6.54億元，平均每宗登記約641萬元；其次為粉嶺ONE INNOVALE 3期的89宗。至於排行榜內上月平均每宗買賣成交價最高者為西南九龍維港匯2期的4,094萬元；而旺角雋薈的459萬元則為較低平均價者。

展望本年最後一個月市況，受累加息陰霾持續困擾大市，加上經濟前景不太明朗，一手新盤銷售極為緩慢，估計十二月上半月未有太多全新盤登場之下，買賣登記量將受限。由於上月下旬一手銷售數字低迷，可帶到本月的登記數極少，因此筆者估計十二月份一手私宅買賣登記量將持續萎縮至只有約170宗左右，按月料再瀉約48%，有機會創自今年四月以來的9個月新低，達年內次低水平。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

從事樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台、新聞社及報章雜誌等媒體訪問，亦在報刊及多個網上專欄分享樓市看法。