120%按揭的啟示

元朗一個新盤推出，發展商搞搞新意思，買樓最多提供120%的按揭。正常狀況，買樓一般只可以按到樓價7成，發展商很多時候透過自己的財務公司給提供二按，可以再按多兩成半，讓買家最高可以借到95%的按揭。今次推出120%按揭，比樓價更高，的確成功吸引眼球。

樓盤發展商表示，如果買家另外有物業，該物業估值為新樓價值的七成或以上，便可以獲得發展商提供額外按揭，最高去到120%，而額外按揭的利率為P（最優惠利率）- 1厘，相當便宜。

拆解這個120%按揭新猷背後的運作邏輯，就是發展商提供一個廉價二按，一般財務公司提供第二按揭借貸，收取的年息都會到達10多、20厘，而現時該發展商收取的年息只是大約1厘多一點，發展商是借出廉價二按。但估計發展商會有很多要求，一般不易借到120%按揭。

無論如何，發展商提供更多廉價二按優惠，可以見到樓市的一些動態和啟示。第一，樓市比較呆滯。發展商藉著美國聯儲局議息的形勢，估到聯儲局不會加息，而且會投射出一個今年加息不多的情勢，比較能夠鼓動到買樓者情緒，便即時推出買樓新招，去吸收購買力。

第二，一手新樓會進一步搶佔二手樓的市場。由於金管局不斷收緊樓宇借貸按揭比率，大發展商利用自己的財務公司提供買家二按。一般人買樓只可能從銀行借到樓價六、七成貸款，而買新樓，加上發展商的二按，不難可以借到樓價的九成半，本來已對買家有很大的吸引力，只需付出樓價的5%，便可以買樓。現時有發展提供120%控揭，若符合條件（估計只屬少數），連5%也不用，還有相當於樓價20%的低息貸款落袋。不單止是換樓客，對一些想套現的人都很有吸引力，將進一步吸走二手樓市的購買力。相信二手樓會更淡靜，很多專做二手樓的代理，將要面對比想像中更漫長的嚴冬，真是衰過2003年的沙士時期。

第三，是發展商不太看好後市。發展商及財務公司提供這樣低息的按揭貸款，當中涉及成本和風險。以財務公司向街外提供二手按揭收取20厘計，對於符合條件可以借足120%的買家，發展商每年向他們津貼了19厘，貸款可以延續三年，用盡三年便津貼了57厘（即57%）。正常按揭為7成，而發展商提供到120%，即是向買家多給了50%的借貸。計計數，額外的按揭乘以三年的利息津貼，去到最盡可以等如樓價的28.5%。一般額外借多一兩成，都等如幾個點的額外優惠。

最後值得一提的是，即使當推廣點子，也顯示發展商扭盡計，很心急要去貨。今年以來樓市比較差，現時有發展商見到利息前景稍稍回軟，便急推優惠，出貨意圖非常明顯，希望搶先吸納市場的購買力。發展商每年都有售樓目標，早些出貨早些達標，心頭會比較安穩一些。發展商如果現時還不肯減價或者提供額外優惠，再坐幾個月，今年的售樓目標便沒有可能達到。

由此可見，發展商的心理狀態其實較弱，覺得可以去貨的，便盡量去貨。買家買不買樓，要自行執生了。說到底，元朗盤也賣到呎價一萬元，即使加上優惠，七除八扣，也要八、九千元，並不便宜，入市買樓，還是要承擔不少風險。

盧永雄

早前叫車應用程式Uber打入香港，惹起一場風波。最後政府高調拉人，聲言會提出檢控，的士業界叫好，的士乘客則大表不滿，說香港一成不變，的士服務幾十年如一日，沒有競爭，也沒有進步。

政府終於推出新猷，計劃批出三個「優質的士」專營權，每個專營權可以經營150至200部的士，即新增450至600部的士，加入市場競爭。此建議一出，的士牌價應聲回軟，的士業界大力批評政府政策「堅離地」，說現在經營環境差，是乘客不足，而不是的士不足。

隨著經濟環境惡化，的士經營情況確實是差了。除了朝早上班的繁忙時間，或者週五晚於中環、銅鑼灣、旺角這些旺區，市民會截不到車，其餘時間，都是的士搵客，多過人客等的士。

但問題來了，即使的士經營環境轉差，的士商還要申請加價，本欄早前已批評過這個狀況，說經濟差、乘客少，是應該減價而不是加價，但的士業界卻堅持要加價，這種做法激起公眾不滿，遲早逼令到政府採取行動。結果政府便推出「優質的士」計劃，引入競爭。

的士行業雖然不乏勤勤懇懇的司機，但也有少部分害群之馬，令到的士乘客有不少抱怨。綜合而言，對的士批評主要有幾大類。第一是部分司機拒載。在繁忙時間繁忙地區，例如週五晚的中環蘭桂坊，有很多的士司機揀客拒載的情況。另外的士司機喜歡長途客不喜歡短途客，遇到短途客「黑面」的情況，所在多有。

第二是的士牌價高企，令到行業大部份利益落到車主的口袋中，但他們卻不願意投資，大部分的士車齡都是十多年的舊車，相比東京、台北、北京等地，當地的的士新淨很多。

第三便是無論市淡市旺都申請加價的作風，只保護了的士牌擁有者的利益，甚至連司機的利益也不顧(因為淡市加價會令生意減少)。

政府提出新政策引入450至600部的士，相較於現有的15000部市區的士，其實只是一個小數目。優質的士收費會比普通的士高，一定程度替代了Uber的角色。政府在有規管的情況下，提供一些收費較高、服務好些的的士。而不會像Uber那樣，乘客可能不受保險保障。

的士業界質疑他們當年投牌要付牌費，而現時的新經營者卻不用付牌費，並不公平。新推出的優質的士經營期有4至6年時間限制，亦規定了要用4至6年以內的新車。這是一個短期經營的牌照，價值當然應該會遠比現時長期經營的士牌照低。

就牌價問題，政府可以有兩種做法。一種做法是要收取牌費，讓有意經營者競投；另一種做法是不收牌費，讓競投者在車資上反映出來。收牌費的車資高一些，而不收牌費的車資低一些。

雖然的士業界威脅會包圍政府總部或申請司法覆核，但政府求變心態，應該值得支持。政府打壓Uber，若之後又不作任何應變，市民對的士服務質素以及無休止加價的怨憤，最終還是會落到政府的頭上。如今推出優質的士，引入競爭，大方向值得支持。的士業界反對加入競爭，不應威脅包圍政府，而是提出行業革新的方式，尋求公眾支持。

 盧永雄