東京樓價持續上升 日圓低水入場投資趁早

港人重返「家鄉」日本困難重重， 飛往日本的航班每天都在變化，但仍無阻港人熱愛投資日本磚頭，早前《金融時報》提及有一大班香港投資者趁日圓低水，前往日本東京掃貨。

其實日本樓價尤其是東京樓價已持續上升，根據日本房地産資料庫東京KANTEI（東京品川）公佈的最新數據顯示，11月東京都心6區即千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區等的二手物業樓價已連續14個月上升，平均期望出售價格按月上升63萬日圓（3.7萬港元）或0.6％，達到逾1億萬日元（約5893萬港元），為自2002年開始統計以後首次突破1億日圓大關。

其實在東京都心區，受新建高價住宅推動，二手樓價明顯上升，除了實際居住需求外，亦有不少投資熱錢湧入。由於銷售價格上升﹑導致的購買意願下降等原因，目前放盤首一個月簽約率偏低，行業正在迎來盤整期。另外，日本不動産經濟研究所早前發佈數據稱，2023年東京圈1都3縣的新樓落成出售將比2022年預期增加4％，增至3.2萬伙，有望是2年來增加。

如果按地區而言，2023年新上市的放盤量，東京23區增加9％，達到1.4萬伙，東京都轄區也增加9％，達到2500伙。預計千葉縣增加8％，增至4000伙，神奈川縣增加4％，增至7500伙，而埼玉縣減少17％，減為4000伙。

在新冠疫情影響下，追求寬敞空間的置業需求放緩，同時早前日本央行出乎意料將日本10年期國債孳息率在零水平上下波動的範圍，由0.25厘擴大至0.5厘，實際上相當於加息，令市場震動。

踏入2023年，日本房地產市場最關注的是日圓匯率及利率動向，對於物業按揭貸款的固定利率的影響難以避免。利率將對當地上車客及海外投資者的心理造成影響，物業市場行情或有可能面臨壓力，但是隨着日本通關對其經濟亦有提振作用。

自從馬來西亞在去年4月全面通關以來，當地經濟極速反彈，在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下，馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%，創出22年以來最大升幅，在所有東南亞國家之中表現最好，令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。

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馬來西亞的經濟表現出色，主要原因是通關大半年以來，當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁，令到當地經濟錄得前所未見的反彈。

而推動馬來西亞嘅經濟增長，另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張，很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞，例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD，過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃，而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。

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根據馬來西亞投資發展局的預測，2022年全年大馬批准的總投資額，恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平，外國直接投資佔全國投資額四成，半導體及電子業繼續成為最大投資來源，特別是汽車晶片。單在2022年上半年，大馬已經批准1,714項投資計劃，總金額達到1,233億馬幣，當中外國直接投資佔七成。

此外，大馬政府亦都大力推動基建項目，包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道，以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫，都會繼續支持馬來西亞經濟發展，大馬央行預計，今年當地的GDP仍會有4%以上增長。

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至於馬來西亞樓市方面，最影響置業人士的利率亦低於歐美國家，當地目前政策利率僅2.75厘，同時央行今年1月已宣布暫停加息，暗示加息周期在大馬已經接近尾聲，所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示，2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善，成交量及易手物業價值，均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計，大馬樓價今年會持續增長，其中位置優越的公寓及豪宅，特別值得看好。

最受投資者關注的大馬物業市場，要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心，其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭，亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和，員工陸續重返辦公室，旅客亦再到訪雙子塔等景點，區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加，令同區的物業投資需求回升。

而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心，2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣，佔全國總出口額四成，當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟，是全球五大電子及半導體生產基地之一，Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業，都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地，因此對檳城的優質住宅有龐大的需求，為投資提供很好的機會。

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