集中火力轟領展

特首梁振英接受《南華早報》訪問，大力批評領展追求最大化租金收入，質疑其未有負上社會責任。

政府露出向領展開刀的苗頭，始自對上個月，政務司司長林鄭月娥會見建制派議員，她指香港社會現時有三大惹起市民不滿的問題，包括領展不斷加租、地鐵加車費以及強積金回報低。林鄭月娥的話語一出，即時觸發社會關注這三座大山的問題。

梁振英是次接受報章訪問，獨獨提到領展。據政府中人所說，強積金回報低與遣散費對沖的問題，相當複雜，不是一時三刻可以解決。至於地鐵，公司運作有效率，而加價是按照可減可加機制行事，要變就要先改機制。唯獨領展似乎是眾矢之的，沒有多少人認同領展不斷加租的做法。故此梁振英聚焦向領展發炮。

梁振英批評領展都頗不客氣，指領展不是發展商，有獨特的社會責任，應該要滿足屋村租戶的需求。由於部份公共屋邨居民難以負擔高昂的物價，所以領展有其社會責任。他又質疑領展對其高層的獎賞制度，與其過去一年的加租幅度掛鈎，導致領展管理層追求租金利潤最大化。

回顧領展的發展，是在90年代末亞洲金融風爆發時衍生，當時政府連年赤字，要將公營資產私有化增加收入，就把公屋、居屋的商場及車位打包成房地產信託基金上市套現，演變成今日的領展。與此同時，政府亦將港鐵上市，把部分股票賣出市場。不過，港鐵與領展最大的不同的地方是，政府保留了港鐵大部份股權，對港鐵仍有較大的話語權。領展方面，政府則沽清了所有的領展基金單位，領展變成一個相對獨立的房產信托基金，往後的營運便完全以商業取向為依歸。

現任行政總裁王國龍於2009年加入領展，他是投資銀行家出生。看領展2015年年報，集團中只有一人拿取3450萬元至3500萬元範圍的薪酬，估計這個人就是王國龍。另外，他亦持有領展166萬個基金單位以及91萬可能獲得的獎勵基金單位，即一共有256萬個單位，以現價53.95元，總值1.38億元。領展對王國龍的聘用條件完全是以商業機構的形式進行，即是說領展賺得越多，他分得越多。  

嚴格而言，領展管理層聘用回來時，已是按商界慣常方式聘用，他們完全按商業原則行事，亦是正常結果。領展將商場重新包裝，然後加租租出，年年提高旗下車位租金，又把賺錢能力較差的商場或停車場出售，任由第三方去經營，這些都是商業機構追求利潤最大化的行為。但這些行為的後果，的確會令到受影響的居民怨聲載道，買個居屋單位時，又怎料到車位會追過私人樓車位租金呢？

如今是一場多層次的博弈，首先領展的加租及減持商場的行為，觸發了社會很大怨氣。領展去年賺163億，利潤豐厚，所以除了股東以外，看不到有那些人或者機構很支持領展的行為。

其次是立法會及行政長官選舉舉行在即，政府為了舒緩建制派的選舉壓力，加上有意參與特首賽的人，都難免會找領展開刀。

最後是領展雖然實質上已變成了私人財團，但不等於政府對領展完全沒有影響力，從林鄭在建議政府代表市民與領展打官司，到梁振英所講的會協助提供居民多些選擇，例如有政府官員提議會安排接駁車讓受影響的居民到由政府控制的街市購物。

千萬不要小看政府，她一旦動員起來，的確會有很大的力量，領展如果不作出積極的回應，相信最後會觸發政府的大力回擊，受創的最終還是領展本身。

盧永雄

昨天講到有一名女立法會議員認為很有機會推翻英國的脫歐公投，其後又在報上見到另一名女議員說英國人「玩玩下」投票脫歐。我覺得把英國人的投票選擇很簡單地歸納為「玩玩下」的行為，其實是未有看到問題的本質。英國公投脫歐這隻黑天鵝的出現，進一步預示全球民粹主義已經到來。

美銀美林首席投資策略師Michael Hartnett在英國公投後發表報告，內容很有啟發性，他認為在一個沒有出現經濟或金融危機的國家，選民卻投票要明顯改變國家的政治狀態，令華爾街大為震驚。他認為全球決策者於2008年金融危機時拯救經濟的政略，帶來了巨大的社會不公。英國民眾公投支持退歐，就是對社會不公的反應。未來全球民粹主義影響的政治決定將會更多，大家要做好準備。

美銀美林做了一幅圖表，顯示「華爾街繁榮、大街爆煲」的狀況，日益惡化。所謂華爾街是指美國股市債市，大街是指實體經濟。從圖表中由左至右向下走的線是工資佔GDP百分比的走勢，由1970年代初的高位接近51%，下跌至近期的42%。

而由左至右向上走的線是美股及美國10年期債券的綜合回報指數，於1970年時約200、300點的低位一路飆升至近年接近9000點。由2003年開始，兩條線一升一降出現黃金交叉，到了2008年金融海嘯以後差距更形擴大，特別是股票及債券回報的上升坡度越來越急。華爾街贏晒，大街輸晒。

Hartnett認為2008年金融海嘯之後央行的極端放水的貨幣政策，只能刺激了投資產品的回報，華爾街享受了大繁榮，但實體經濟復甦卻很緩慢，未有解決通縮問題。所以發達國家選民面對工資通縮、高失業率，對社會不公平現象日益不滿，特別是對新移民搶走自己的飯碗、分享自己福利深惡痛絕。因此，各國「向通縮宣戰」的口號，也逐漸要讓路予「向社會不公宣戰」的口號。

在這個全球排外式民粹主義逐漸抬頭的時代，決策者被逼要做出的回應，增強貿易主義保護主義，調整稅收政策以重新分配人民收入，上調最低工資，加強銀行業的監管。當經濟出現衰退時，政府的財政政策將會更寬鬆，央行可能使用「直升機掟錢」救市。

美銀美林雖然是從財經的角度出發，但也指出一個很大的政治問題，這個問題不單止於美國、英國發生，也同時在香港發生。香港雖然股市比較差，但樓市仍處於高位。擁有固定資產的人身家大幅上升，而一般打工仔由於經濟環境不好，收入沒有增長，樓價貴租金貴，生活壓力越來越大，對現狀的愈發不滿，亦增加了對政府不滿的情緒。香港傳統是奉行自由經濟，政府採取不干預政策，實行低稅率，不想做太多收入再分配的事情。但同樣要承受這個「華爾街繁榮、大街爆煲」的苦果。

因此，不要把英國公投脫歐的結果，簡單地看成是年青人反政府、反建制的行為。實際上在是次公投當中，年青人反而比較支持留歐，因為他們不用交很多稅，也不至太關心退休福利。相對中老年人更傾向於脫歐，除了是民族主義心態作祟之外，他們也很擔心湧入的新移民會搶走他們的退休福利，令晚年的生活更加艱難。

世界各地的從政者要出招去舒緩這個難局，否則政府猶如建制於浮沙之上，黑天鵝說來就來。

盧永雄