私宅動工今年追落後 落成料續破2萬伙

疫情及加息在去年初及去年中相繼打擊樓市，導致整體一手新盤銷情欠佳，並削弱發展商對新項目的動工意欲；不過今年情況好轉，預期在通關復常下，動工進度有望顯著加快。根據屋宇署發表的最新數據，2022年十二月份只有1個私人住宅項目動工，涉及單位114伙，較十一月份的187伙回落39%。至於，2022年全年累積動工量亦只有8,361伙，較2021年的18,859伙急挫55.7%，為近8年來次少的一年。

數據顯示，十二月份只有1個私宅項目動工，涉及單位114伙，項目為渣甸山大坑道135號；至於總結2022年全港共有24個私宅項目動工，涉及單位總數8,361伙。當中以九龍區的施工單位數量最多，涉及11個項目合共4,312伙，單位佔整體比例約51.6%；新界區有7個私宅項目涉及3,763伙，佔整體比率約45.0%；港島區則有6個項目共286伙動工，佔比約3.4%。

去年下半年市況不就，發展商貨尾量增加，因而窒礙動工的積極性，過去一年積聚下來、早前已獲屋宇署批准動工但仍未動工的伙數累計近9,700伙，其中如啟德第4B區3號地盤有1,216伙及黃竹坑站物業發展港島南岸3期的1,200伙等，當中如大部分項目可於今年內動工，加上今年的新增項目及發展商利用自身土儲開展的其他項目，相信2023年動工量在市況好轉下，料可按年大增逾五成，上試1.3萬伙水平。

落成量方面，屋宇署資料月報顯示，2022年十二月份全港共有4個項目，合共1,060個私人住宅單位落成，按月減少22%，為近四個月最少；而2022年全年合共有21,168伙私宅落成，較2021年的14,387伙增加47%，創自2005年以來的18年新高。

2022年全年私宅落成量達到差估署預測的22,851伙的近93%，進度大致合乎預期，而據悉火炭「星凱‧堤岸 」(1,335伙)已於今年初取得入伙紙，再加上其他大型及中小型項目陸續落成，筆者相信2023年落成量亦有望與差估署預計的21,848伙水平相若。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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去年虎年樓市遇苦，買賣登記量創史上新低；惟展望癸卯兔年，疫情退、通關成、經濟升，樓市可望價量齊反彈。根土地註冊處數據，壬寅虎年（2022年2月1日至2023年1月21日）全港共錄57,295宗樓宇買賣登記，涉及成交總值約5,753.58億元，量值分別較辛丑牛年（2021年2月12日至2022年1月31日）瀉38%及35%。當中登記量在連升兩年後急跌，並創下自丙子鼠年(1996年)有紀錄以來的歷史新低；成交總值亦相應挫至近6年來最少。

各類物業市場中，一手住宅在虎年(2022年)表現最差，去年首季新冠疫情爆發變種病毒，發展商難以推盤，而至第三季，隨著本地銀行加息，買賣登記於10月份起亦顯著受壓，結果虎年全年，全港僅錄一手住宅買賣10,637宗，較牛年的18,193宗下挫42%，為各類物業中跌幅最大者；而成交總值比對牛年更瀉56%，僅錄得1,057.47億元。

二手住宅市場方面，虎年買賣登記量亦隨大市回落，主要受疫情表現反覆，經濟反彈力度不足，及美國持續大幅加息所困擾，令不少準買家紛紛靠邊站。虎年全港錄36,463宗二手住宅買賣登記，涉及總值3,001.31億元，登記量值較牛年分別大跌37%及40%。

非住宅物業市場去歲表現同樣不濟，因為虎年絕大部分時間均未通關，人流、物流、資金流均受困，大大打擊工商舖物業市道，加上股市大跌令財富蒸發，連車位投資買賣亦急降，結果虎年全年非住宅登記量值只錄得10,195宗及1,694.80億元，按年分別大幅萎縮38%及逆市升11%。登記金額出現背馳上升，主因是去年錄得數項以百億元計的巨額商廈疑似內部轉讓登記所拉動。

展望後市，筆者相信隨著中港實現通關，加上港府持續放寬防疫措施，癸卯兔年將迎來顯著反彈，市場期望經濟及市道顯著復甦，尤其過了淡靜的新春假期後，購買力將加速回流，配合有內地資金回歸及引入專才計劃，相信住宅及工商舖整體物業交投均會在低基數下大幅反彈。預期至兔年年底，整體樓宇買賣登記量料升逾三成，重上75,900宗水平，金額料達7,580億元；至於住宅樓價於兔年有望升約10%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮