了解壓力測試 置業更輕鬆

準買家置業前都會先了解自己是否「供得起」，而銀行審批按揭時亦會計算買家入息能否通過「壓力測試」。壓力測試究竟是什麼以及有何作用？

多年前銀行計算按揭貸款人的供款能力時，會設定供款入息比率上限，一般介乎50%至60%。為提升銀行按貸資產質素，從而加強風險管理的能力，金管局於2010年8月份發出指引，要求銀行為按揭貸款人進行「壓力測試」，即假設以現時按揭利率上升3厘，貸款人的供款比例不可超過入息的6成。而由於去年美國加息周期開始，加上本港銀行上調最優惠利率以及新造H按封頂上限，金管局於去年9月份宣佈將壓力測試要求由加3厘下調至2厘。

過去十多年本港樓價一直攀升，而按揭業務佔銀行貸款比重亦愈來愈多，其風險亦持續增加，壓力測試除了能確保貸款人有足夠財務能力供款，亦可助銀行謹慎管理借貸風險，保障銀行體系的穩定性。自壓力測試實施後，本港業主的拖欠比率一直處於極低水平。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，今年2月份未償還按揭貸款拖欠比率為0.06%。即使過去幾年疫情重挫本港經濟，拖欠比率亦都沒有顯著上升，反映壓力測試的實施奏效。

選用H按計劃的貸款人要注意，一般H按計劃設有「封頂位」，而銀行會以封頂息率計算壓力測試。以現時一般新造H按封頂息率3.375厘為例，壓力測試便會以3.375厘+2厘即5.375厘計算。如貸款人未能通過壓力測試，可考慮降低貸款額，即增加首期及下調按揭成數，此外亦可延長還款年期，或尋找擔保人以增加入息。另外，自「新按保」推出後，首置人士只要供款與入息比率上限不超過50%，亦可透過上調按揭保費作為申請免除壓力測試的條件。最後建議準買家置業前要計清楚自身供款能力，避免因未能通過壓力測試而要抬錢上會，大失預算。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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新一期綠置居開始進行揀樓，而是次綠置居共推出三個屋苑，分別為油塘高宏苑、上水清濤苑及馬鞍山錦柏苑，當中油塘高宏苑因地理位置優越及周邊生活機能成熟而最受歡迎。相信準買家對申請按揭方面或感到困難，筆者將整合出幾個按揭上的要點，助準買家輕鬆上車。

綠置居最高可承造9成半按揭，年期最長為25年。與私樓買家一樣，綠置居買家可選擇P按或H按，同時亦可享銀行所提供的現金回贈。

以是次綠置居最受歡迎的油塘高宏苑大單位為例，售價約260萬元，買家可承造最高9成半按揭，首期約13萬，年期最長25年，以現時H按一般按息3.375厘計算，每月供款約12,200元。而現時銀行現金回贈一般為2.3%，即35,880元，回贈金額可用作裝修或日常開支等用途。

申請私樓按揭時，銀行會要求申請人提供入息證明並需進行加2厘壓力測試，以確保申請人有足夠還款能力。如申請高成數按揭，更要再透過按揭保險公司的審核。而綠置居因屬於資助房屋，會由政府作為擔保人，因此銀行對申請人的按揭批核比一般私樓較為寬鬆，同時亦無需做壓力測試。

雖然綠置居按揭的批核比私樓寬鬆，不過申請人應根據自身負擔能力，揀選可負擔範圍內的單位，避免因拖欠供款而被沒收單位。另外，亦建議買家在資金預算上「預鬆少少」以備無患。如有需要可以透過大型按揭轉介公司轉介至合適的銀行。

最後，要注意綠置居轉售設有限制，買家必須於購入該單位起計10年後方可以補地價方式於公開市場轉售。而不少業主會透過轉按或加按以套現資金或賺取現金回贈，但根據房屋條例，未補地價的綠置居必須向房屋署申請並獲批下，才可轉變原有單位按揭安排。

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