單位改動或影響按揭申請

日出康城單位發生誤拆主力牆事故鬧得滿城風雨，該棟物業的其他住戶都擔心會否影響樓宇結構安全及樓價。坊間各式各樣的裝修，部分或許涉及單位改動，如被發現單位涉及違規改動，對業主及買家按揭審批上會有何影響？

根據香港《建築物條例》，室內油漆、貼牆紙、修葺或更換衛生設備等屬豁免工程，一般毋須向屋宇署提出申請。而一些較大型的工程如打通單位、安裝/改裝樓底，以及改動樓宇的逃生路線等，當中涉及樓宇結構安全，必須得到屋宇署的批准才可動工，若業主事前沒有按照程序申請，便會違反豁免建築面積的條例。而日出康城事件曝光後，屋宇署已隨即介入，勒令業主須於30日內完成修復工程。

而最令人關注的是該單位仍否能進行估價。就筆者了解，因單位涉及違規改動，在修復工程完成前，暫時大部份銀行已停止對該單位作出估價，亦即意味著現時下手買家將有機會沒法承造按揭，或需一筆過繳清樓價。不過當單位順利還原並符合屋宇署要求後，銀行或能再次重新估價，但估值會依據單位的還原程度下或有所調整。

如準買家不幸購入的有問題的單位，當中涉及屋宇署發出的維修令，銀行對該這些物業的按揭審批會更為審慎，事前或會委派測量師上門評估單位，並根據問題的嚴重性而決定是否能批出按揭。若只屬較容易復原的改動，銀行一般要求準買家簽訂「承諾書」，承諾將改動的部分復原便可繼續審批按揭。若牽涉較嚴重的問題，銀行或會拒絕批出按揭，屆時準買家便要有心理準備full pay抬錢上會。

如想避免誤購違規改動的物業，建議準買家在遇上心儀單位時應留意銀行估價是否出現異常，並可詢問地產代理單位有否涉及任何違規改動或被釘契的物業令在身，同時亦可或查核單位圖則或網上新聞，確保單位沒有任何違規改動以解決疑慮。當成功置業後及開始裝修時，要選擇信譽良好及可靠的裝修公司，如需改動間隔應先諮詢正規持牌的工程師，確保改動工程符合安全條例。只要做足功課，就可避免置業路上觸礁。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

隨着香港人口持續老化，港人愈來愈重視退休後的財務保障，近日有機構進行一項調查，指出逾四成港人擔心退休資金不足，並開始著手計劃不同類型的投資方案。想晚年有一筆穩定而又可觀的被動收入，如現時持有物業，不妨考慮透過「安老按揭計劃」自製長糧，於退休後擁有一筆穩定收入安享晚年。

安老按揭計劃是由香港按揭證券有限公司推出一項退休產品，讓55歲或以上的業主將持有的物業作抵押品，向指定財務機構每月提取固定貸款（俗稱年金)，年期可選擇10年、15年、20年或終身。

貸款會根據申請者的人數、年齡、年金年期、物業價值及按揭計劃計算。簡單舉例，假設一名65歲人士申請單人安老按揭，物業估價為750萬元，選用浮息計劃，年利率為3.5%，並選用終身制，每月便可提取約1萬8千元。

除了每月固定年金，申請人亦選擇提取一筆過貸款，而且貸款用途不設任何限制，一般可用於支付家居維修費用以及醫療費用等。上述例子如選擇一筆過貸款，最多可一筆過提取約277萬元。

安老按揭另一個吸引點是申請人可以提取年金之餘亦可繼續住在其物業，正常情況下可終身毋須還款直至百年歸老，利息和按揭保費將計入安老按揭貸款的總結欠，在特別情況下更可出租抵押物業，增加每月收入。當百年歸老後，遺產代理人可選擇清還貸款並優先贖回物業。

安老按揭可讓退休人士有額外的財務安排，並可提升生活質素，近幾年安老按揭申請亦有上升的趨勢，根據香港按揭證券有限公司數據顯示，產品推出至今已有6,306宗的申請，而2022年的申請宗數比2021年增加逾兩成，並且連升2個年度。

正式申請安老按揭貸款前，按保公司會安排輔導顧問作事前咨詢，並且提供六個月的冷靜期。建議申請人事前亦需要先了解固中細節，如對安老按揭有任何疑問，可向相關銀行或大型按揭轉介公司作初步查詢。

更多經絡按揭轉介資訊