一手新盤主導市場

近期市場聚焦一手新盤，多個大型新盤錄得超額認購，銷情亦十分理想。根據土地註冊處的數據反映，今年首5個月一手住宅註冊宗數達6,626宗，較去年同期的3,647宗，大增逾八成（2,979宗），創近4年的首5個月新高。

相反，首5個月二手住宅註冊宗數達19,705宗，較去年同期的17,514宗，只有逾一成的增幅，而5月份單月二手住宅註冊宗數只錄得3,434宗，較去年同期的4,928宗大減三成。如此強烈的對比，反映發展商積極推盤，加上定價克制，開價貼近二手盤，使一手新盤較二手盤吸引。

一手新盤銷情理想，同時帶動一手按揭佔比上升，根據金管局最新資料顯示，今年4月份新批出按揭宗數達7,132宗，當中一手按揭佔1,735宗，佔整體新批出按揭宗數比例24.7%，按月升5.7%，創17個月的佔比新高；金額則錄得354億元，當中一手按揭佔97億元，創17個月新高，佔整體新批出按揭比例達27.3%，按月升6%，創4個月的佔比新高。

另一方面，根據經絡按揭轉介研究部的內部統計，今年推售新盤的成交個案中，絕大部份樓盤的買家選用建期付款方法較即供付款方法多，更有樓盤超過9成買家選用建期計劃。以整年計算，今年已推售新盤中，平均選用建期的買家高達81.2%。

今年大多一手新盤買家傾向選用建期付款，相信是因「林鄭plan」及「波叔plan」放寬按揭保障計劃的樓價上限，使更多買家透過此計劃，以較少的首期及高成數按揭上車。根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,791宗，當中31%為一手按揭，佔比連升2個月，創近4年（46個月）新高。

估計下半年發展商將繼續積極推盤，在一手新盤的價格與二手盤價格相若，加上發展商積極推優惠吸納客戶下，料一手新盤將主導下半年樓市發展，成交量將進一步貼近二手市場。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲議息會議結束，宣布基準利率維持不變，即15個月以來首次暫停加息。自去年3月聯儲局連續10次加息達5厘，透過多次大手加息，今年5月份美國消費者物價指數已回落至4%，見逾2年的新低。另外美國債務上限問題暫時解決，並即將大舉發債，估計超過1萬億美元的發債潮將湧現，此舉或加劇銀行體系資金壓力，聯儲局因應將出現的信貸緊縮而暫停今月加息，合符市場預期。

美國通脹放緩，但與最終目標2%仍有一段距離，加上近月美國就業增長依然強勁，失業率仍保持低位，議息會議後公布的點陣圖亦預示今年年底前還會再加息兩次。筆者不排除聯儲局最快於下月恢復加息，年內調頭減息的機會亦不大，聯邦基金利率將繼續維持高水平一段時間。

香港方面，四大銀行同日宣布最優惠利率（P）維持不變。而是次大型銀行宣布最優惠利率維持不變，相信是根據自身資金狀況以及公司策略等因素而作出此決定，對供樓人士及上車人士而言無疑是福音。現時市場普遍新造H按計劃的封頂息率保持約3.5厘。另外，今年4月份的經絡按揭息率指數MMI，即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.41厘，按月輕微下跌2點子，連跌2個月，創4個月新低。現時按息仍屬正常水平。按息暫時不變，加上現時經濟逐步復常，近期銀行不斷提升按揭相關優惠吸客以爭取按揭業務，多個因素對本港樓按市場有正面支持作用。

港美加息同暫緩，樓按市場亦喘一口氣。不過，筆者預計美國年內仍會加息以降低通脹，港美息口差距將進一步擴寬，拆息仍會繼續維持高水平。近月一個月拆息（HIBOR）一直反覆攀升，並且逾一個月處於4厘以上水平，加上臨近半年結，受季節性因素影響下，料HIBOR將有上升空間。在資金成本壓力續增下，銀行仍加息壓力，不排除有個別銀行根據自身資金成本而調整P，建議置業人士應繼續密切留意息口走勢以及市場環境變化，衡量自身的負擔能力才決定入市。

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