加息致觀望 樓宇買賣料續整固 除非……

息口上升窒礙買家入市意欲，買賣雙方僵持拉鋸，樓市量價受壓，料八月份整體樓宇買賣登記將於低位整固，除非以「震撼價」開售的新盤銷情理想並能趕及於月內登記，則可望扭轉劣勢。根據土地註冊處數據所得，2023年七月份全港共錄4,433宗樓宇買賣登記（數字主要反映六月中旬至七月上旬的樓市實際狀況），較六月份的4,773宗再跌7%，連跌四個月兼創近半年以來新低，亦是繼一月份的4,428宗之後錄得的今年次低；而月內整體物業登記總值按月減少16%，錄得332.70億元，同樣連跌四個月，創近九個月最少。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量減幅較大，七月份一手私宅買賣登記共錄得783宗，按月減少20%；買賣登記總值亦減少41%，錄得74.27億元。另外，七月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為NOVOLAND 2A期(321宗)、HENLEY PARK(195宗)及海茵莊園(33宗)。

二手住宅市場方面，準買家入市態度觀望，部分先行轉買為租，買賣登記持續受壓。數據顯示，七月份二手私宅買賣登記按月再挫13%，錄得1,985宗登記，跌穿二千宗水平；至於月內登記總值下挫7%，僅錄得179.84億元。

至於非住宅市場方面，雖然工商舖表現偏軟，惟純車位登記量逆市大增，帶動七月份非住宅物業登記量按月反彈。數據顯示，七月份整體工商舖及其他買賣登記量按月增加40%，錄得1,028宗；至於，月內買賣登記金額按月增加14%，錄得50.71億元。

七月初金管局放寬最高按揭成數，尤其對中高價及換樓市場交投略有帶動，料八月份二手私宅登記量可望重上二千宗以上水平；不過，美國聯儲局及本港銀行於七月底再次加息，市場態度審慎觀望，新盤推售節奏亦未見明快。綜合市場情況，筆者估計八月份整體樓宇買賣登記量持續受壓，全月登記量料只有約4,285宗，按月料微跌約3%，恐再創今年新低。

不過，最新情況是有新盤以「震撼價」開售，如果得以熱銷並能趕及在八月份登記，則可望扭轉劣勢，帶動整體樓宇登記量上試4,900宗水平，按月反升一成。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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雖然樓市於上半年通關後實現價量齊升，惟多了持貨期較短的業主沽價離場，導致二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅雙雙逆市持續試低，惟跌幅已較去年下半年明顯收窄。

綜合土地註冊處資料所得，2023年上半年本港共錄11,381宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達84.6%，除連跌10個「半年度」外，更創近28個「半年度」(即14年)新低，並較去年下半年的87.4%再跌2.8個百分點，若同比2021上半年的94.6%，更急挫達10個百分點。

平均獲利幅度方面，2023上半年每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.5%，較去年下半年再跌3個百分點，為近21個「半年度」(即10年半)以來的新低，並已連續8個「半年度」錄得跌幅。當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案共5,044宗，佔整體二手私宅買賣比例有所下跌，由去年下半年的38.5%，跌1個百分點至今年上半年的37.5%。

然而，筆者認為當中更需留意的是，上半年錄得虧損的轉手個案共有1,967宗，佔整體比例高達14.6%，為2009下半年以來的28個「半年度」(即14年)新高；若以宗數計算，則是2010下半年樓市辣招出台至今、13年以來按半年最多的蝕讓個案，較2022年下半年的1,109宗激增77.4%，反映轉手蝕讓情況大幅加劇。

若以屋苑層面分析，日出康城、嘉湖山莊及美孚新邨，分別以304宗、164宗及145宗獲利登記，成為上半年擁有最多私宅轉手賺錢個案的三大屋苑，而各自獲利成功比率分別達80.2%、88.2%及78.0%。要數獲利成功比率最高者則是YOHO TOWN的96.9%，上半年96宗轉手登記中，有93宗獲利。至於十大獲利登記最多屋苑之中，以黃埔花園的每宗轉手個案平均賺幅最多，達85.0%；而榜內賺幅最少者則為日出康城的15.2%。

雖然日出康城及美孚新邨獲利宗數多，但與此同時蝕讓宗數同樣較多，當中日出康城成為今年上半年錄得蝕讓宗數屋苑之首，共達70宗，其次是美孚新邨的40宗，而部分剛過3年額外印花稅期的半新盤屋苑亦有不少蝕讓情況。

去年樓市遇冷，樓價回落約15%，加上近兩年移民潮持續，當中部分在5至7年前以高溢價入市的業主，最終決定移民急售，又遇上樓市走下坡，故近年二手轉手獲利比率及平均賺幅級級而下。展望今年下半年，雖然預期樓市整固後仍傾向上升，惟升幅難抵之前在樓市高峰期兼高溢價入市者，故筆者預料獲利比率及賺幅仍然受壓，惟跌幅料進一步收窄；冀下半年獲利比率只跌1.6個百分點，守在83%之上，而賺幅料再微跌1.5個百分點，希望守於48%的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮