H按封頂息率對置業人士的重要性

近日多家銀行在資金壓力成本下，相繼上調H按封頂息率，此舉令到不少有意入市的人有所卻步。新手買家或對「封頂息率」這一詞不太理解，究竟封頂息率對按揭申請有何重要？筆者將在本文一一拆解。

現時置業人士申請按揭時，一般都會選擇浮息按揭—P按或H按。P按計劃是以最優惠利率(Prime Rate/P)作基準的，現時一般為「P-固定百分比」；而H按計劃則是以香港銀行同業拆息(HIBOR)為基準，一般為「H+固定百分比」。當P或HIBOR出現波動時，H按及P按的息率亦會跟隨上升或下降。

由於HIBOR是較為波動的利率，為了保護借貸人免受HIBOR大幅上升的風險影響，銀行提供住宅H按計劃一般都附有封頂息率，即是指每月供款設有最高息率上限，普遍與P按計劃的息率相同。

封頂息率的功用是當HIBOR大幅攀升，實際按息固定於封頂息率，並不會大幅上升，意味著借款人不須擔心利率上升時導致供款大幅增加的風險。假設新造H按計劃為H+1.3%，封頂息率為4.125厘，如HIBOR為4%，沒有封頂息率下按揭息率為4%加1.3%即5.3厘，但設有封頂息率後，按揭息率可便鎖定4.125厘，業主可節省1.175厘的利息開支。同時，也需留意當P調整時，封頂息率也會同步調整。

選用H按的買家要注意，進行壓力測試時，銀行並不是根據當時的HIBOR計算，而是以H按的鎖息上限加兩厘計算。以上述例子，新造H按計劃的封頂息率4.125厘，假設貸款額為500萬元，年期為30年，不管當時HIBOR處於高位或低位，銀行仍是以封頂息率4.125厘計算其供款能力，即每月供款要求為24,232元，壓力測試要求則為50,634元。

雖然銀行相繼上調H按封頂息率，惟是次調整對已正在供樓的的買家則未有影響，仍然可依照原有的封頂息率繼續供款。但若果有意轉按的買家則要趁早向未上調H按封頂息率的銀行申請按揭。現時每家銀行的按揭計劃以及優惠不一，建議各準買家申請按揭時應詳細了解當中細節。如有任何疑問，也可以尋找專業的按揭中介公司進行協助轉介至最合適及最優惠的銀行。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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近半年一手新盤主導市場，踏入9月，多個新盤亦準備就緒即將推售，加上現時發展商相繼以低價策略作招徠，令不少準買家蠢蠢欲動準備入市。購買一手新盤時都會聽到「面價」、「合約價」及「光豬價」等術語，新手買家對這三詞或會一頭霧水，原來搞錯它們的意思，申請按揭時隨時會失預算。

「面價」是指發展商在價單上列出未有扣減任何折扣及優惠的售價（原價）；「合約價」是指扣除最基本的折扣後，於買賣合約上標明的成交價；除基本折扣，有發展商亦會提供附帶條件的優惠等，「光豬價」則是扣除所有折扣、優惠及現金回贈後的「折實價」。

根據金管局指引，銀行以及按揭保險公司可批出最高的按揭成數設有樓價上限，如超出樓價上限，按揭成數便會有所下調。銀行以及按揭保險公司審批新盤按揭時，會根據「合約價」而決定「可批出的按揭成數上限」。假設一個新盤單位，選用即供付款方法，「面價」為705萬元，「合約價」為600萬元，而「光豬價」則為580萬元。買家想申請按揭保險，因「合約價」為樓花按揭保險範圍內，買家可申請最高8成按揭，如「合約價」超過600萬元，買家便不能申請按揭保險，按揭成數上限會減至7成，買家便要支付更多首期或改以建期付款方法上會。

另外，銀行以及按揭保險公司審批「實際貸款金額」時，則以「光豬價」去計算。上述例子，買家雖然可承造最高8成按揭，但實際計算貸款時，是以「光豬價」580萬元ｘ8成即等於464萬元。如果買家誤會以「合約價」計算，屆時發覺需要抬錢上會時就會十分閉翳。

發展商推出的折扣優惠林林總總，買家固然十分高興，但對於「借到盡」的買家，這些優惠會影響可申請的按揭成數以及貸款金融，最終或有機會失預算，因此建議新手買家入市前應先向地產代理了解及釐清箇中的條款細則。此外亦建議尋找專業的大型按揭轉介公司協助處理按揭事宜，在置業路上便可得心應手。

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