中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
財政司司長陳茂波完成歐洲訪問行程抵港，他回應有關會否撤銷樓市辣招時透露，現在樓市情況與當年引入辣招時境況有點不同，政府一直密切留意住市場情況，會採取務實態度不斷檢視。筆者認為財爺暗示有意減辣，出手宜快不宜慢，要重手，最好不要等到施政報告才出招。
陳茂波指出，去年樓價下跌約一成半，今年7月底已回升約2%。今年樓市基本「穩住」，雖然交投量與每月約5,000宗的長期平均數比較是略低，但總的來說屬穩定。
陳茂波認為，當年引入辣招時，樓宇住宅供應偏緊，要盡量壓抑炒賣及投資需求，現在樓市畢竟有不同需求。
對挽救樓市的方式，筆者認為應該以快打慢，盡快出手，不要等到10月下旬「施政報告」，香港樓市已是處於危急存亡之秋，不能再等。所使出力度，必須重手，落重藥，因為是急救，兵貴神速！假如動作慢吞吞和騷不著癢處，香港將會付出沉重代價，減辣撤辣必須到位。
現在香港住宅樓市冷清，主要是受到3大印花稅的辣招困擾，分別是額外印花稅、物業買賣從價印花稅及買家印花稅，稅款最高相當於約半個物業價格。這些最長約13年的辣招，對於置業人士買樓意欲打擊甚大。現時平均每月交投量約5,000宗，與1997年樓市成交旺市時期相比，只及當年約3成交投量，市況嚴重萎縮，對於樓市打擊深遠，樓市經已重傷多時。
假如能夠的話，最好將所有辣招全部撤消，置業人士的壓力測試亦可以考慮取消，令樓市恢復當年原貌。樓市能夠將成交量回復到1997年巔峰水平，本港將會有很多相關行業受惠，銀行、地產發展商、地產代理、媒體、廣告、裝修、運輸、設計、政府稅收……….很多行業就業情況亦會改善，令經濟環境好轉，對香港整體有利。現在減辣撤辣最終目的是要樓市價格及交投量止跌回穩。
政府引入人才計劃，未能吸引到幾多來港人士買樓，只旺了租務市場。多了外來人才及學生來港讀書，的確需要租樓居住，令租務多了生意，租金亦有溫和上升，只能抵消本港樓價及交投量的一部份跌幅。
中原陳永傑
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2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。
雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。
據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。
2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。
二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。
要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。
樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。
總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
