救樓市不力 經濟難復元

1997至2003年期間，本港樓價由高位大跌約七成，大量業主加入「負資產」行列。當年下跌的原因有很多，而觸發樓市下挫的第一槍，就是亞洲金融風暴，之後前特首董建華繼續推出的「八萬五」政策，令潛在供應大增。不過，處於樓市最前線的筆者，則看到一些較為微觀的景象。

筆者認為，當年促成樓市急挫，最主要是市場出現「全民皆炒」，因為當時銀行借貸相對寬鬆，在跌市時，欠實力的炒家便恐慌性拋售手上持有的物業；加上當年銀行借貸利率非常高，個別短線炒家要套現，一於「要錢唔要貨」，都拖累樓價失控地滑落。

今日引致樓價向下的因素，最重當然與這幾年疫情，這幾年由經濟以至民生均深受打擊，但另一重點仍然是利率不斷向上升。不過，今次的跌市中，沒有當年的「全民皆炒」因素，令樓市不致於欲救無從。今次的跌市，主要受到息口上升所拖累，供樓負擔驟增，成為市場最擔心的問題，但其實，只要翻查一下數據，就會發現加息壓力又不是想像般大，皆因目前全港沒有按揭貸款在身的業主，佔住宅總存量接近70%；而其餘的業主，整體按揭比重亦不會超過五成。接連加息固然對部分置業人士有影響，但畢竟借貸利率相比起97年時低得多，所以，筆者會認為是心理影響大於實質影響。

今天樓價持續下跌，低價成交屢現，當中出貨頻繁的有兩個類別的人士。既然說得上是「頻繁出貨」，這些當然不會是用家，因為用家只能手持一個單位自住。至於投資者，很多都持有一定數量的物業，當接連加息，市況滑落的時候，不但樓價蒸發了一截，更需要以出租的租金作補貼，才可以應付銀行供款，今天銀行利息高企，縱使租金上升亦不足以抵銷增加了的利息開支。所以，部分有資金壓力的投資者，就會下定決心，在所不惜地減持。此外，在本港置業的內地人，大部分都是沒有承造按揭，所以當有資金需要時，亦不介意低價的出售物業，只望盡快取回資金作周轉。

業主不計較價頻繁出貨，但求減磅，令樓市的下行壓力變得大，所以，如果政府在樓市政策上繼續「躺平」，沒有盡快「撤辣」或「減辣」，提振市場信心，這些拋售個案只會愈來愈多，在骨牌效應之下，重演97至03年樓價直插的悲劇，也不是沒有可能；到時就算如何盡力想經濟復元，也未必可以如願。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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近期樓市正落入「四面楚歌」的局面，9月份交投墜入谷底，一手住宅成交不夠300宗，二手亦只有兩千多宗。地產代理固然生意慘淡，收入大跌，而政府庫房的物業相關稅收亦相應大幅減少。房地產的交易印花稅對政府的稅收有一定的比重；另外在目前淡靜市況，發展商態度審慎下，賣地收入亦會大縮水，政府的財政開源無力，入不敷支的情況愈趨嚴峻。

另一方面，香港經濟復甦不似預期，內地的經濟及房地產疲弱，亦會影響到香港。香港人對本地市場的投資前景失去信心，這個時候無論是股票、地產或其他項目的投資都明顯減少，香港的經濟失去了投資帶來的滾動，又怎可能會向好？

在此時，政府的調控政策就需要因應環境而改變，過熱的形勢政府就有責任降溫及管控風險，但同樣地，當投資市場已經出現冰封環境，政府亦有責任「將冰山劈開」，推出措施拉動市場重新運轉，這些就是政府領導層的視野、眼光和膽量。任何一個敢於擔當的政府管理層，都要面對這些必須決斷的時刻。

須知道地產市場的起落，不單只影響置業人士，同時亦會影響整個社會。單是筆者所處身的地產代理業為例，已經牽連甚廣。須知道現時的持牌地產代理人數超過40,000人，地產代理公司的數目超過7,000間，計及從業員的家庭成員，估計超10萬人；更有其他相關的各行各業，因樓市不穩而受影響的，實在多不勝數。

政府也深明香港經濟命脈與地產市場相連相依，密不可分；另外，香港約有125萬戶自住在私人物業的家庭，佔逾半總人口；樓價大跌，除了影響業主的個人財富外，亦會削弱這些家庭的消費意欲，可想而知對香港影響有多深遠。

樓市的悲觀情緒不斷擴散，拖慢決策只會加深香港的創傷。雖然近期財政司司長對「減辣」的態度已經轉了口風，但仍然未有拍板。既知道這是保經濟重中之重，還在等甚麼呢？難道政府是一意孤行，沒有任何減辣的打算，寧願測試一下香港有沒有「置之死地而後生」的能力？

雖然今屆政府的口號是「以結果為目標」，但是在目前如此緊急的情況下，決策上遲遲未有結果，就算到最後目標出現時，恐怕已經無可挽回了。

 

廖偉強

利嘉閣地產總裁 廖偉強