1997至2003年期間，本港樓價由高位大跌約七成，大量業主加入「負資產」行列。當年下跌的原因有很多，而觸發樓市下挫的第一槍，就是亞洲金融風暴，之後前特首董建華繼續推出的「八萬五」政策，令潛在供應大增。不過，處於樓市最前線的筆者，則看到一些較為微觀的景象。
筆者認為，當年促成樓市急挫，最主要是市場出現「全民皆炒」，因為當時銀行借貸相對寬鬆，在跌市時，欠實力的炒家便恐慌性拋售手上持有的物業；加上當年銀行借貸利率非常高，個別短線炒家要套現，一於「要錢唔要貨」，都拖累樓價失控地滑落。
今日引致樓價向下的因素，最重當然與這幾年疫情，這幾年由經濟以至民生均深受打擊，但另一重點仍然是利率不斷向上升。不過，今次的跌市中，沒有當年的「全民皆炒」因素，令樓市不致於欲救無從。今次的跌市，主要受到息口上升所拖累，供樓負擔驟增，成為市場最擔心的問題，但其實，只要翻查一下數據，就會發現加息壓力又不是想像般大，皆因目前全港沒有按揭貸款在身的業主，佔住宅總存量接近70%；而其餘的業主，整體按揭比重亦不會超過五成。接連加息固然對部分置業人士有影響，但畢竟借貸利率相比起97年時低得多，所以，筆者會認為是心理影響大於實質影響。
今天樓價持續下跌，低價成交屢現，當中出貨頻繁的有兩個類別的人士。既然說得上是「頻繁出貨」，這些當然不會是用家，因為用家只能手持一個單位自住。至於投資者，很多都持有一定數量的物業，當接連加息，市況滑落的時候，不但樓價蒸發了一截，更需要以出租的租金作補貼，才可以應付銀行供款，今天銀行利息高企，縱使租金上升亦不足以抵銷增加了的利息開支。所以，部分有資金壓力的投資者，就會下定決心，在所不惜地減持。此外，在本港置業的內地人，大部分都是沒有承造按揭，所以當有資金需要時，亦不介意低價的出售物業，只望盡快取回資金作周轉。
業主不計較價頻繁出貨，但求減磅，令樓市的下行壓力變得大，所以，如果政府在樓市政策上繼續「躺平」，沒有盡快「撤辣」或「減辣」，提振市場信心，這些拋售個案只會愈來愈多，在骨牌效應之下，重演97至03年樓價直插的悲劇，也不是沒有可能；到時就算如何盡力想經濟復元，也未必可以如願。
利嘉閣地產總裁 廖偉強
廖偉強
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