樓盤傳真：買村屋開舖諗得過？律師都話冇違法

開舖開餐廳不一定在大商場街舖，開在新界街頭一樣好生意。

近年有較多食肆和小店設於村屋地下一層經營，比如大圍、顯徑一帶，由於地處市中心、人流旺，店鋪生意都較好，部分店鋪更是多年來屹立不倒。對比市區普通店鋪，村屋的租金更便宜且不需繳交管理費，有部分店鋪甚至由原居民經營，下鋪上居變相成為商住用途。

除村屋地下經營外，今年更出現全幢都用作商業用途，經營咖啡店、安老院等。其中，部分營業中的店鋪確實能夠在監管部門取得牌照。同時，這類能夠營商的單位的市場價會更高。

針對村屋營商問題，熟悉地契的律師提醒，有意投資者拍板買入前，要先檢查三份文件。首先要視乎土地官契，形式包括集體官契及獨立官契。集體官契涉及大片土地，集體官契會列明各地塊的土地用途，但用途寫得較廣，包括建屋、栽種等，通常被列為「屋地」或農地。

其二是建屋牌照。如果男性原居民要在土地上建村屋，就會由政府審批建屋牌照，列明土地用途，若標示為住宅，則不能營商。律師表示，今年新建的村屋大部分都列為「非工業用途」，只要不從事製造業就未違法。律師謝天良表示，「屋地」由於政府政府批核範圍較廣，即可以成為住宅亦可以營商，通常是地下作鋪位，二、三樓作住宅。」

其次亦可以查閱城規會的分區計劃大網圖找出所屬地帶的用途。目前普遍的新界村屋發展地帶通常被列為農地，根據城規會的文件顯示，可以耕作、興建村屋及政府辦公室等，村屋地下一層則容許作食肆、學校及店鋪等，同時亦列明如果要用作某些指定用途則要入紙申請。

因此，在農地上建村屋，同時建屋牌照列為「非工業用途」，基本上在村屋地下一層經營城規會文件指定的生意是合法的，風險則在於一樓及二樓，即使符合建屋牌照要求，也需向城規會申請並獲批改劃為相關指定土地用途，同時符合所有政府部門的牌照要求才能合法營商。

律師亦提醒，如果希望購置村屋作商業用途，可以在買賣合約上加插條款，如在臨時合約上訂明，如果在審核業權時一定要肯定能夠作指定用途，否則買家有權取消交易，雙方均不能追究。

是次放盤的單位是位於大埔泮涌新村的兩座相連的全幢村屋，之前曾經營私房菜館，現時改作23間套房出租，買家可以上居下舖開士多或餐廳。需特別留意的是兩幢村屋為兩份契，因此同一買家買入需要支付雙倍印花稅。

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香港人不只是北上飲飲食食，還有人投資內地物業。與香港交精裝樓不同，內地單位是清水「毛坯房」，讓業主自己裝修。

驗樓師詹濟男是次乘4小時高鐵車程到達湛江參觀一層全新「毛坯」單位，位於湛江市遂溪縣遂海路的恒興•棕櫚公館，驗收的單位是位於屋苑的第10座，該單位是一位香港業主在2016年以31萬人民幣買入的兩房。「毛坯房」即指只有外殼的單位，無任何裝修，屋內已被屋主進行簡單規劃。

該單位存在最主要的問題是樓底不一，廳最高達17呎。詹濟男表示由於單位限制，不建議改造為「閣樓」，如果不介意樓底低的話，傾向於裝「假天花」。

至於地面方面，詹濟男表示，如果該單位的地面是混凝土面，如果生光混凝土做得好的話，可以馬上鋪上木地板、膠地板等，甚至當地面美觀時可以及時鋪上瓷磚，但是該單位露台邊紙皮石與混凝土面之間有50至60毫米，則必須要鋪地台。

在廚房方面，詹濟男看到牆上洞口的位置是讓抽油煙機機駁上去，但並未在窗上看到安裝抽氣扇的位置，即抽氣扇與開窗通風只能二選一。

而在浴室方面，共裝有三條管道，包括地台去水、糞渠及洗手盆，儘管內地可以使用自來水沖水，但詹濟男表示，由於該單位的自來水管道在廚房，屋主要從廚房接駁管道到浴室，容易出現爆水管從而導致水浸問題。而在浴室內詹濟男能夠敲出空鼓聲，同樣存在水浸問題。

詹濟男認為該單位具有一定漏水風險，首先是防水工作未做好，第二是自來水管要途經許多區域才能到達浴室，但其他地區如廳區、睡房沒有防水，一旦爆水管是非常麻煩的。同時，該單位缺少電掣位，詹SIR提醒，鑿坑時需要留意牆體厚度，確保單位穩固。

驗收露台時，詹濟男發現有瓷磚脫落的狀況，他提醒在建設時不能小看外露鐵，可能導致危險發生。而睡房更是有一半未裝，詹SIR表示，鐵碼未安裝到混凝土內，防風裝置若有若無，且欄杆由於切割太長導致不貼合，亦容易出現漏水問題。

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